Recupero edilizio: detrazioni fiscali anche al singolo proprietario dell'immobile

La nuova legge di bilancio (Legge n. 205/2017) ha prorogato al 31 dicembre 2018 le detrazione del 50% delle spese per interventi di ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali (bonifici effettuati dall’amministratore), con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Cosa accade nel caso in cui l'intero edificio è di proprietà di un unico soggetto?A rispondere a questa domanda ci ha pensato l'Agenzia delle Entrate, confermando che nel caso in cui l'intero edificio, in cui siano presenti parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, sia posseduto da un unico proprietario, quest’ultimo ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi di recupero edilizio realizzati sulle parti comuni.

Secondo le Entrate, la detrazione in esame compete sia al possessore sia al detentore dell’immobile, per cui la locuzione utilizzata dal legislatore “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo. Essa, pertanto, è riferibile alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori

Ricordiamo che dal 2018 la nuova legge di bilancio ha introdotto alcune novità per poter fruire della detrazione, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici.

Per quanto concerne i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire della detrazione del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Chi può usufruirne

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

• proprietari o nudi proprietari
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• locatari o comodatari
• soci di cooperative divise e indivise
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:

• è stato immesso nel possesso dell’immobile
• esegue gli interventi a proprio carico
• è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati (leggi news).

Per quali interventi

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.

A. Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del DPR n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):

• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia

Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%.

L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera). L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

B. Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

C. I lavori finalizzati:

• all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)
• alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

D. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici
• apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione
• porte blindate o rinforzate
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti
• apposizione di saracinesche
• tapparelle metalliche con bloccaggi
• vetri antisfondamento
• casseforti a muro
• fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati
• apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

E. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.

F. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia.

G. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all’85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2021.

H. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Tra le opere agevolabili rientrano:

• l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti
• il montaggio di vetri anti-infortunio
• l’installazione del corrimano.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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