In un periodo in cui la voglia di superbonus ha
acceso i riflettori sulla conformità
edilizio-urbanistica, la possibilità di
sanare eventuali abusi edilizi
che potrebbero pregiudicare la fruizione della detrazione fiscale
del 110% è tornata un argomento di interesse per proprietari
di immobili e tecnici professionisti.
Prima di entrare nel dettaglio dell'argomento abusi edilizi, è bene chiarire subito le
differenze tra condono edilizio e sanatoria edilizia. Mentre con il
primo è stato possibile ottenere la regolarità di immobili
edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia a
seguito di leggi speciali di durata definita (Legge n. 47/1985;
Legge n. 724/1994; Legge n. 326/2003), il secondo, più propriamente
definito accertamento di conformità, si riferisce ad intervento non
autorizzato ma di cui si assume la conformità con la normativa
urbanistica ed edilizia tanto all’epoca della violazione quanto al
momento dell’istanza (c.d. doppia conformità).
Sanare gli abusi edilizi: le modifiche apportate al DPR n.
380/2001 dal Decreto Semplificazioni
Con la pubblicazione della Legge 11 settembre 2020, n. 120 di
conversione del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 recante
"Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione
digitale" (c.d. Decreto Semplificazioni) sono state apportate
parecchie modifiche al DPR n. 380/2001 (c.d.
Testo Unico Edilizia). Tra queste, in riferimento all'argomento
abusi edilizi, è necessario evidenziare:
- l'inserimento del comma 1-bis all'art. 9-bis che riguarda la
documentazione amministrativa e lo stato legittimo degli immobili:
"Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è
quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la
costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha
disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato
l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali
titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli
immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio
acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è
quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o
da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli
estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto,
pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal
titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio
che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati
con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi
parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano
altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo
abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile
copia";
- l'inserimento del nuovo art. 34-bis sulle tolleranze
costruttive:
"1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della
cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle
singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se
contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel
titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili
non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio
2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le
irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici
di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e
opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli
abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione
della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino
l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel
corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni
edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini
dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella
modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni
edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata
agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero
scioglimento della comunione, di diritti reali";
- la sostituzione dell'art. 41 sulla demolizione delle opere
abusive:
"1. In caso di mancato avvio delle procedure di demolizione
entro il termine di centottanta giorni dall’accertamento
dell’abuso, la competenza è trasferita all’ufficio del prefetto che
provvede alla demolizione avvalendosi degli uffici del comune nel
cui territorio ricade l’abuso edilizio da demolire, per ogni
esigenza tecnico-progettuale. Per la materiale esecuzione
dell’intervento, il prefetto può avvalersi del concorso del Genio
militare, previa intesa con le competenti autorità militari e ferme
restando le prioritarie esigenze istituzionali delle Forze
armate.
2. Entro il termine di cui al comma 1, i responsabili del comune
hanno l’obbligo di trasferire all’ufficio del prefetto tutte le
informazioni relative agli abusi edilizi per provvedere alla loro
demolizione".
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