La revisione del bilancio condominiale
Francesco Schena

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DESCRIZIONE
I fondamentali della consulenza tecnica
- Requisiti e funzioni del revisore
condominiale
- I limiti della revisione del bilancio
condominiale
- Le finalità della revisione condominiale
- La revisione del bilancio su incarico
dell'A.G.
Con la riforma organica del condominio, il Legislatore ha
introdotto una nuova figura professionale: il revisore
condominiale. Si tratta di un professionista a cui è possibile
conferire l'incarico di verificare una o più annualità contabili
del condominio.
La novità è rivoluzionaria se si pensa che fino al 17 giugno 2013
non vi erano nemmeno regole certe in materia di contabilità
condominiale.
La verifica dei bilanci condominiali risponde prevalentemente
all'esigenza di poter accertare eventuali ammanchi dalle casse del
condominio ad opera di amministratori senza scrupoli o più in
generale, all'esigenza di allineamenti contabili per mancata
contabilità precedente o alla necessità di verificarne la congruità
e la fondatezza.
Un'attività, quindi, prevalentemente tesa alla difesa dei condòmini
quali utenti consumatori finali del pianeta condominio, ma anche
utile nei casi di impugnazione di bilanci approvati dall'assemblea
dei condòmini.
Si tratta di un'attività ancora assai sconosciuta ma destinata
certamente a prendere piede nel mondo delle nuove professioni.
Questo manuale si pone l'obiettivo di fornire agli addetti ai
lavori quelle nozioni di base sulle quali muoversi per poter
concludere con successo una attività di consulenza come quella
della revisione del bilancio del condominio.
Un quadro generale sulla fiscalità e contabilità condominiale visto
dal punto di vista del revisore, raccordato a tutte le peculiarità
della consulenza tecnica.
Il manuale è rivolto a quanti vogliono assumere questo incarico ed
hanno bisogno di uno strumento che li guidi verso le corrette
attività: amministratori di condominio, commercialisti, esperti
contabili, revisori, esperti e periti e consulenti tecnici
d'ufficio del Giudice.
NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO
Il software incluso consente la gestione delle seguenti
utilità:
Glossario (principali termini
tecnico-normativi);
F.A.Q. (domande e risposte più frequenti);
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Attraverso le utilità sopra elencate è possibile approfondire
alcuni dei temi maggiormente rilevanti trattati nel libro e
verificare l'acquisizione di un linguaggio tecnico e la
comprensione degli istituti trattati.
Requisiti hardware e software: processore da 2.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7/8 (per utenti MS Windows Vista/7/8 sono necessari i privilegi di "amministratore"); 250 MB liberi sull'HDD; 1 GB di RAM.
Francesco Schena, amministratore di condominio professionista, è Responsabile Scientifico ed Amministratore Delegato LM franchising s.r.l., iscritto all'Albo dei Periti e degli Esperti di Bari con specializzazione in materia di condominio. È iscritto, inoltre, all'Albo dei Consulenti Tecnici d'Ufficio presso il Tribunale di Bari, con specializzazione in materia di condominio.
Indice
PREMESSA - LE NOVITÀ DELLA LEGGE 11
DICEMBRE 2012, N. 220
1. INTRODUZIONE
1.1. La nuova fiscalità condominiale
1.2. La nuova contabilità condominiale
1.3. Le nuove attribuzioni dell'amministratore in materia di
fiscalità e contabilità
2. IL REVISORE CONDOMINIALE
2.1. Il revisore condominiale: nomina e requisiti
2.2. Le funzioni del revisore condominiale
2.3. Quando deliberare la revisione del bilancio
2.4. I limiti della revisione del bilancio condominiale
3. LA FISCALITÀ CONDOMINIALE
3.1. Il codice fiscale del condominio
3.2. Il condominio sostituto d'imposta
3.3. Le ritenute su compensi corrisposti per lavoro autonomo
3.4. Le ritenute su compensi corrisposti per lavoro dipendente
3.5. Le ritenute su compensi corrisposti in dipendenza di appalto
di opere e di servizi
3.6. La certificazione delle ritenute
3.7. Il ravvedimento operoso
3.8. La dichiarazione dei sostituti. Il modello 770 semplificato e
ordinario
3.9. Il Quadro AC del modello Unico
3.10. I redditi degli immobili di proprietà comune
3.11. Gli impianti comuni di produzione di energia da fonti
rinnovabili e obblighi IVA
3.11.1. Impianti fotovoltaici fino a 20 kw, con auto consumo
parziale/totale
3.11.2. Impianti fotovoltaici superiori a 20 kw o fino a 20 kw ma
con cessione totale
3.12. Il sistema dei buoni lavoro (o voucher)
3.12.1. La riforma "Fornero"
4. LA FISCALITÀ TERRITORIALE
4.1. La Tasi
4.2. La Tari
4.3. L'Imu
4.4. La Iuc
4.5. La Tosap
5. LA FISCALITÀ DELL'AMMINISTRATORE
5.1. L'amministratore professionista
5.2. Gli obblighi IVA
5.3. Gli obblighi IRPEF
5.4. Gli obblighi previdenziali
5.5. L'iscrizione alla C.C.I.A.A
6. I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE
COMUNI
6.1. I principi generali
6.2. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
6.3. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai intermedi
6.4. La ripartizione delle spese dei balconi
6.5. Riparazione e ricostruzione dei solai dei cortili
6.6. Riparazione e ricostruzione dei lastrici solari esclusivi e
terrazzi a livello
6.7. La ripartizione complessa della spesa relativa al servizio
idrico integrato
6.8. La ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario
6.9. La ripartizione delle spese tra proprietà e conduzione
7. LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE
7.1. Il quadro normativo previgente alla Legge n. 220/2012
7.2. Le novità introdotte dal nuovo articolo 1130-bis del
codice civile
7.3. Il bilancio preventivo ordinario
7.4. Il progetto di ripartizione ordinario
7.5. Il piano di versamento rateale ordinario
7.6. Il bilancio consuntivo ordinario
7.7. Lo stato di ripartizione ordinario (consuntivo)
7.8. L'esercizio finanziario
7.9. Il registro di contabilità
7.10. Il riepilogo finanziario
7.11. Il conto flussi
7.12. Lo stato patrimoniale
7.13. La situazione risorse e fondi
7.14. L'elenco dettagliato debiti e crediti
7.15. La movimentazione contabile
7.16. L'allineamento contabile
7.17. La nota sintetica accompagnatoria
7.18. Come leggere il bilancio condominiale
7.19. Gli esercizi straordinari
7.20. La corretta imputazione dei versamenti
7.21. Il conto corrente condominiale
7.22. Le principali differenze tra la contabilità condominiale e
quella societaria
8. LA REVISIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE
8.1. L'attività preliminare alla revisione legale
8.1.1. I documenti necessari alla revisione e la loro raccolta
8.1.2. I limiti all'acquisizione delle pezze giustificative
8.1.3. L'accertamento presso i fornitori e l'autenticazione dei
documenti fiscali
8.1.4. L'accesso presso l'Agenzia delle Entrate e l'acquisizione
della documentazione
8.2. Attività di controllo incrociato e riscontro legale
8.2.1. Il controllo incrociato sulle dichiarazioni fiscali
8.2.2. L'analisi del conto corrente condominiale e il riscontro dei
pagamenti
8.2.3. L'accertamento bancario
8.2.4. Il controllo dei versamenti delle ritenute e delle
imposte
8.3. Il punto di partenza giuridicamente certo della revisione
8.3.1. Il bilancio consuntivo precedente all'E.F. in revisione
8.3.2. Lo stato patrimoniale di partenza della revisione
8.4. Le finalità della revisione
8.4.1. Il rilievo dei caratteri di infondatezza
8.4.2. Il rilievo dei caratteri di incongruità
8.4.3. Il rilievo dei caratteri di legittimità
8.4.4. Il rilievo dei caratteri di completezza e
intellegibilità
8.4.5. Le risultanze contabili della revisione del bilancio
8.4.6. La revisione legale del bilancio su incarico dell'Autorità
Giudiziaria
8.4.7. La revisione del bilancio su incarico dell'assemblea
dei condòmini
9. ALLEGATO I. MODELLI FISCALI E CONTABILI
9.1. Esempio di compilazione del modello di richiesta di
attribuzione del codice fiscale
9.2. Esempio di compilazione del modello di richiesta di variazione
del codice fiscale
9.3. Esempio di compilazione di quadri del modello 770
semplificato
9.4. Esempio di compilazione del quadro AC del modello Unico
9.5. Esempio di compilazione di modello F24
9.6. Modello di bilancio preventivo ordinario
9.7. Modello di progetto di ripartizione ordinario (preventivo)
9.8. Modello di piano di versamento rateale ordinario
9.9. Modello di bilancio consuntivo ordinario
9.10. Modello di stato di ripartizione ordinario (consuntivo)
9.11. Modello di situazione contabile complessiva
9.12. Modello di elenco dettagliato debiti e crediti
10. ALLEGATO II. GLOSSARIO
11. ALLEGATO III. APPENDICE NORMATIVA
11.1. Legge 11 dicembre 2012, n. 220 - Modifiche alla disciplina
del condominio negli edifici
11.2. Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n.
600 - Disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte
sui redditi
12. ALLEGATO IV. TEST DI VERIFICA
13. INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO
13.1. Note sul software incluso
13.2. Requisiti hardware e software
13.3. Installazione ed attivazione del software