Il nuovo rendiconto in condominio

Francesco Schena

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DESCRIZIONE

I principi della contabilità e gli standard di revisione - Aggiornato alle novità introdotte dalla legge di Stabilità 2017 - Modelli contabili, modelli del revisore, riferimenti normativi in materia di condominio e utilità di approfondimento (glossario, F.A.Q. e test)

Con la riforma organica del condominio il Legislatore ha riscritto la fisionomia della contabilità condominiale e introdotto una nuova figura professionale: il revisore della contabilità in condominio. Si tratta di un professionista a cui è possibile conferire l’incarico di verificare una o più annualità contabili del condominio.

La novità è rivoluzionaria se si pensa che fino al 17 giugno 2013 non vi fossero nemmeno regole certe in materia di contabilità condominiale.

Il nuovo rendiconto condominiale guadagna una sua identità, avvicinandosi molto al bilancio societario ma conservando una sua specificità dovuta alla coerenza con le peculiarità giuridiche dell’ente condominiale.

La verifica dei bilanci condominiali può operare in ambiti generali o particolari e rispondere a finalizzazioni diverse in base agli interessi del committente: dalla fondatezza alla congruità, dalla completezza alla regolarità fiscale, dalla confusione patrimoniale alla ricostruzione contabile, per arrivare fino all’accertamento di ammanchi di cassa. Un’attività, quindi, prevalentemente tesa alla difesa dei condòmini quali utenti consumatori finali del pianeta condominio, ma anche utile nei casi di impugnazione di bilanci approvati dall’assemblea dei condòmini. Tuttavia, sarebbe un grave errore pensare ad una funzione esclusivamente censoria del revisore dovendosi, al contrario, preferire la preminente funzione di garanzia e terzietà. Si tratta di un’attività che inizia a prendere piede tra gli addetti ai lavori e il suo impiego nei giudizi e civili e penali comincia ad essere una necessità per tutte le parti del processo.

Il presente manuale è rivolto a quanti vogliono assumere questo incarico ed hanno bisogno di uno strumento che li guidi verso le corrette attività: amministratori di condominio, commercialisti, esperti contabili, revisori, esperti e periti e consulenti tecnici d’ufficio del Giudice.

NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO

Il software incluso installa i seguenti documenti:

  • Modelli contabili (in formato PDF): modello di bilancio preventivo ordinario, modello di progetto di ripartizione ordinario (preventivo), modello di piano di versamento rateale ordinario, modello di bilancio consuntivo ordinario sintetico, modello di stato di ripartizione ordinario (consuntivo), modello di situazione contabile complessiva, modello di elenco dettagliato debiti e crediti.
  • Modelli del revisore (in formato PDF): modello raccolta dati utili alla formulazione di un’offerta, modello contratto di revisione e offerta.
  • Principali riferimenti normativi in materia di condominio.

Utilità disponibili con il software: Glossario (principali termini tecnico-normativi); F.A.Q. (domande e risposte più frequenti); Test iniziale (verifica formazione di base); Test finale (verifica concetti analizzati).

Requisiti hardware e software: processore da 2.00 GHz; MS Windows Vista/7/8/10 (è necessario disporre dei privilegi di amministratore); MS .Net Framework 4 o vs. successive; 250 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; Adobe Reader 11.x e vs. successive; accesso ad internet e browser web.

Autore
Francesco Schena
, amministratore di condominio e revisore contabile condominiale professionista, è docente e formatore ex D.M. n. 140/2014, esperto ed analista per Il Sole 24Ore e Presidente nazionale di ARCO (Associazione dei Revisori Contabili Condominiali). È iscritto all’Albo dei Periti e degli Esperti di Bari con specializzazione in materia di condominio e, all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio presso il Tribunale di Bari, con specializzazione in materia di condominio.

Indice

PREMESSA

1. INTRODUZIONE
1.1.
La nuova fiscalità condominiale
1.2. La nuova contabilità condominiale
1.3. Le nuove attribuzioni dell’amministratore in materia di fiscalità e contabilità

2. LA FISCALITÀ CONDOMINIALE
2.1.
Il codice fiscale del condominio
2.2. Il condominio sostituto d’imposta
2.3. Le ritenute su compensi corrisposti per lavoro autonomo
2.4. Le ritenute su compensi corrisposti per lavoro dipendente
2.5. Le ritenute su compensi corrisposti in dipendenza di contratti di appalto di opere e di servizi e la tracciabilità dei pagamenti dei corrispettivi
2.6. Le sanzioni per ritenute non operate e/o non versate
2.7. La certificazione delle ritenute
2.8. Il ravvedimento operoso
2.9. La dichiarazione dei sostituti. Il Modello 770
2.10. Il Quadro AC del Modello Redditi
2.11. I redditi degli immobili di proprietà comune
2.12. Gli impianti comuni di produzione di energia da fonti rinnovabili e obblighi IVA
2.13. Il sistema dei buoni lavoro (o voucher).

3. LA FISCALITÀ TERRITORIALE
3.1.
La IUC
3.2. La TASI
3.3. La TARI
3.4. L’IMU
3.5. La TOSAP

4. LA FISCALITÀ DELL’AMMINISTRATORE
4.1.
L’amministratore professionista
4.2. La norme UNI 10801
4.3. Le associazioni di categoria
4.4. Gli obblighi IVA
4.5. Gli obblighi IRPEF
4.6. Gli obblighi previdenziali
4.7. L’iscrizione alla C.C.I.A.A.
4.8. Dichiarazioni fiscali e invii telematici

5. LE DETRAZIONI FISCALI
5.1.
Le detrazioni fiscali in materia di ristrutturazione edilizia
5.2. Le detrazioni in condominio
5.3. I presupposti per l’accesso al beneficio
5.4. Precompilata e invio telematico delle informazioni.
5.5. I casi di perdita del beneficio e le responsabilità dell’amministratore
5.6. L’IVA sulle ristrutturazioni edilizie
5.7. Principali tipi di interventi in materia di condominio ammessi alla detrazione
5.8. Le detrazioni fiscali in materia di risparmio energetico
5.9. Le detrazioni in condominio
5.10. I presupposti per l’accesso al beneficio
5.11. I casi di perdita del beneficio e le responsabilità dell’amministratore
5.12. L’IVA sul risparmio energetico
5.13. Le novità introdotte dalla Legge di stabilità 2017

6. I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI
6.1.
I principi generali
6.2. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
6.3. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai intermedi
6.4. La ripartizione delle spese dei balconi
6.5. Riparazione e ricostruzione dei solai dei cortili
6.6. Riparazione e ricostruzione dei lastrici solari esclusivi e terrazzi a livello
6.7. La ripartizione complessa della spesa relativa al servizio idrico integrato
6.8. La ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario
6.9. La ripartizione delle spese tra proprietà e conduzione
6.10. Le spese ad personam
6.11. Le spese relative alle parti esclusive
6.12. Le ripartizioni in parti uguali
6.13. La ripartizione delle spese in base al numero delle persone/utenti

7. LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE
7.1.
I principi contabili applicabili in condominio
7.2. Il principio di completezza informativa
7.3. Il principio della chiarezza e della comprensibilità
7.4. Il principio di verità e correttezza
7.5. Il principio di continuità e congruità
7.6. Il metodo della partita doppia
7.7. Il quadro normativo previgente alla Legge n. 220/2012
7.8. Le novità introdotte dal nuovo art. 1130-bis del codice civile
7.9. Il bilancio preventivo ordinario
7.10. Il progetto di ripartizione ordinario
7.11. Il piano di versamento rateale ordinario
7.12. Il bilancio consuntivo ordinario
7.13. Lo stato di ripartizione ordinario (consuntivo)
7.14. L’esercizio finanziario
7.15. Il registro cronologico di contabilità
7.16. Il riepilogo finanziario
7.17. Il conto flussi
7.18. Lo stato patrimoniale
7.19. La situazione riserve e fondi
7.20. L’elenco dettagliato debiti e crediti
7.21. La movimentazione contabile
7.22. L’allineamento contabile
7.24. Come leggere il bilancio condominiale
7.25. Gli esercizi straordinari
7.26. La corretta imputazione dei versamenti
7.27. Il conto corrente condominiale
7.28. Le principali differenze tra la contabilità condominiale e quella societaria
7.29. Casi particolari: la gestione dei fondi di supplenza alle morosità
7.30. Casi particolari: le anticipazioni dell’amministratore
7.31. Casi particolari: la gestione delle sofferenze e l’accollo forzoso
7.32. Casi particolari: l’introito delle sanzioni
7.33. Casi particolari: le spese giudiziarie

8. I CARATTERI GENERALI DELLA REVISIONE DEL BILANCIO
8.1.
I caratteri generali della revisione del bilancio
8.2. Le analogie e le differenze con l’istituto del condominio

9. I POSSIBILI STANDARD DI REVISIONE DEL RENDICONTO CONDOMINIALE
9.1.
Introduzione ai principi
9.2. Principio di controllo di qualità dell’incarico.
9.3. Gli obiettivi generali della revisione e quelli particolari.
9.4. Indipendenza ed etica del revisore
9.5. L’incarico del revisore
9.6. La responsabilità del revisore
9.7. L’attività preliminare alla revisione
9.8. I documenti necessari alla revisione e la loro raccolta
9.9. I limiti all’acquisizione delle pezze giustificative
9.10. La comunicazione con l’organo amministrativo e con il consiglio di condominio
9.11. L’accertamento presso i fornitori e l’autenticazione dei documenti fiscali
9.12. L’accesso presso l’Agenzia delle Entrate e l’acquisizione della documentazione
9.13. Attività di controllo incrociato e riscontro legale
9.14. Il controllo incrociato sulle dichiarazioni fiscali
9.15. L’analisi del conto corrente condominiale e il riscontro dei pagamenti
9.16. L’accertamento bancario
9.17. Il controllo dei versamenti delle ritenute e delle imposte
9.18. Il campionamento
9.19. Il punto di partenza giuridicamente certo della revisione

10. OBIETTIVI E FINALIZZAZIONI DELLA REVISIONE
10.1.
Gli obiettivi della revisione
10.2. Le finalizzazioni della revisione

11. LA RELAZIONE DI REVISIONE
11.1.
I destinatari della relazione di revisione
11.2. La relazione di revisione
11.3. L’espressione del giudizio
11.4. Le risultanze contabili della revisione del bilancio.
11.5. Le responsabilità del revisore

12. LE NECESSARIE E ULTERIORI COMPETENZE DEL REVISORE
12.1.
Il revisore consulente tecnico d’ufficio e di parte
12.2. Le tabelle millesimali
12.3. La conoscenza giuridica

ALLEGATO I – MODELLI CONTABILI
Modello di bilancio preventivo ordinario
Modello di progetto di ripartizione ordinario (preventivo)
Modello di piano di versamento rateale ordinario
Modello di bilancio consuntivo ordinario sintetico
Modello di stato di ripartizione ordinario (consuntivo)
Modello di situazione contabile complessiva
Modello di elenco dettagliato debiti e crediti

ALLEGATO II – MODELLI DEL REVISORE
Modello raccolta dati utili alla formulazione di un’offerta
Modello contratto di revisione e offerta

ALLEGATO III – APPENDICE NORMATIVA
Estratto del nuovo codice civile, in vigore dal 18 giugno 2013 – Legge 11 dicembre 2012, n. 220 e successive modifiche.
Estratto nuove disposizioni di attuazione del codice civile, in vigore dal 18 giugno 2013 – Legge 11 dicembre 2012, n. 220 e successive modifiche.
Estratto del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 – Disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi.
Estratto del D.M. dell’economia e delle finanze 1 dicembre 2016 – Termini e modalità per la trasmissione all’Agenzia delle entrate dei dati relativi ai rimborsi delle spese universitarie e dei dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali ai fini della elaborazione della dichiarazione precompilata.
La ripartizione degli oneri accessori tra proprietario (P) e conduttore (C)

ALLEGATO IV – TEST DI VERIFICA

INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO
Note sul software incluso
Requisiti hardware e software
Download del software e richiesta della password di attivazione
Installazione ed attivazione del software

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