Manuale del Condominio

Silvio Rezzonico

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DESCRIZIONE

Proprietà e diritti reali in condominio - Regolamento condominiale - Parti comuni e proprietà individuali - Spese, tabelle millesimali e contabilità condominiale - Contratti e fiscalità immobiliare - Assemblea e Amministratore - Tecniche di risoluzione delle controversie condominiali

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SILVIO REZZONICO Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è attualmente presidente di Confappi (Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare) e vicepresidente di FNA-Federamministratori (Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari). Autore di numerosi libri e saggi in materia immobiliare, dirige il trimestrale “Il Piccolo Proprietario di Casa” e collabora al quotidiano “Il Sole 24Ore”, al “Consulente immobiliare” e ad altre riviste di settore. Già membro del Centro Studi Locazioni e Condominio presso la Facoltà di diritto privato – Università degli Studi di Firenze – è attualmente docente di diritto immobiliare presso l’Università degli Studi E-Campus.

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Indice

Parte prima - Proprietà e diritti reali in condominio
1 Proprietà immobiliare
1.1. Contenuto ed estensione del diritto di proprietà 
1.2. Proprietà fondiaria e proprietà edilizia 
1.3. Le pertinenze immobiliari 
1.4. Limiti e obblighi del proprietario 
1.5. L’accessione 
1.6. Sottosuolo e spazio aereo 
1.7. Proprietà superficiaria 
1.8. Proprietà edilizia e distanze legali 
1.9. La responsabilità extracontrattuale del proprietario 
1.10. Le azioni a difesa della proprietà 
2 Comproprietà o comunione 
2.1. Comproprietà o comunione 
2.2. Elementi essenziali e disciplina della comunione 
2.3. Il condominio come comunione speciale 
2.4. Il condominio parziale 
2.5. Casi dubbi di condominialità 
2.6. Il godimento delle cose comuni
2.7. L’indivisibilità delle parti comuni nella comunione e nel condominio 
3 Diritti reali di godimento 
3.1. Servitù 
3.2. Usufrutto 
3.3. Azioni a difesa dell’usufrutto 
3.4. Possesso 
3.5. Usucapione 

Parte seconda - Condominio e regolamento condominiale
4 Costituzione, organizzazione e vicende modificative del condominio 
4.1. La costituzione del condominio
4.2. Struttura e organizzazione del condominio: assemblea e amministratore 
4.3. Scioglimento e trasformazione del condominio originario in condomini autonomi 
4.4. Perimento dell’edificio condominiale 
5 Regolamento condominiale 
5.1. Regolamento condominiale: contrattuale e assembleare 
5.2. Regolamento e godimento delle proprietà esclusive 
5.3. L’opponibilità dei vincoli regolamentari di destinazione 
5.4. La destinazione alberghiera in condominio e i cosiddetti “condhotel” 
5.5. Requisiti di forma del regolamento condominiale 
5.6. Regolamento e inderogabilità della normativa condominiale 
5.7. Regolamento contrattuale e clausole vessatorie o abusive 
5.8. Formazione e modifica del regolamento condominiale 
5.9. Regolamento condominiale e trascrizione 
5.10. Violazioni del regolamento e multa condominiale 
5.11. Regolamento e tabelle millesimali 
5.12. Regolamento e tenuta di animali 
5.13. “Disposizioni condominiali” dei regolamenti comunali 

Parte terza - Parti comuni, impianti comuni e proprietà individuali
6 Parti comuni 
6.1. La presunzione di comunione 
6.2. Le parti comuni nella presunzione dell’art. 1117, n. 1, c.c 
6.3. I locali destinati ai servizi comuni nella presunzione di cui all’art. 1117, n. 2, c.c. 
6.4. Uso migliorativo e uso innovativo delle parti comuni 
6.5. Divieto di rinuncia alle parti comuni 
6.6. La modifica delle destinazioni d’uso negli artt. 1117-ter e 1117-quater 
6.7. Tutela delle destinazioni d’uso 
6.8. Interventi edilizi sulle parti comuni 
6.9. Eliminazione delle barriere architettoniche 
6.10. Rimozione dell’amianto 
6.11. La responsabilità da custodia delle parti comuni 
7 Gli impianti e servizi comuni nella presunzione di comunione dell’art. 1117, n. 3, c.c. 
7.1. Impianti comuni 
7.2. Sicurezza degli impianti 
7.3. Normative di settore relative agli impianti 
7.4. Servizi condominiali 
8 Proprietà individuali
8.1. Piena proprietà e proprietà superficiaria 
8.2. Accessorietà e pertinenzialità 
8.3. L’accessorietà delle parti comuni a servizio delle proprietà individuali 
8.4. I limiti di godimento delle proprietà individuali 
8.5. Gli usi consentiti e gli usi vietati della proprietà 
8.6. Casistica degli interventi del condomino sulla proprietà esclusiva
8.7. Impianti non centralizzati (art. 1122-bis c.c.) 
8.8. Finestre, balconi e terrazze a livello 
8.9. Gli interventi di interesse comune sulle proprietà individuali
8.10. La disciplina della sopraelevazione
8.11. Immissioni intollerabili dalle e alle proprietà individuali 
8.12. Le distanze legali in condominio
8.13. Riservatezza e privacy in condominio
8.14. Le responsabilità del condomino
8.15. La responsabilità da custodia del condomino
8.16. Molestie e stalking in condominio

Parte quarta - Spese, contratti e fiscalità immobiliare
9 Spese, tabelle millesimali e contabilità condominiale 
9.1. Le obbligazioni propter rem
9.2. Le spese condominiali come obbligazioni propter rem
9.3. Normativa e problematiche relative alle spese condominiali 
9.4. Il riparto delle spese
9.5. Parziarietà e solidarietà delle obbligazioni dei condomini verso i terzi 
9.6. Casistica del riparto spese 
9.7. Le tabelle millesimali 
9.8. Il rendiconto contabile
9.9. La pignorabilità del conto bancario
10 Contratti 
10.1. Condominio e Codice del consumo 
10.2. La garanzia per vizi nella compravendita di unità in condominio 
10.3. Appalto in condominio e garanzia per vizi 
10.4. Locazione
10.5. Contratto di somministrazione 
10.6. I rapporti di lavoro con il personale dipendente 
10.7. Portierato e contratto di lavoro del portiere 
11 Fiscalità condominiale
11.1. IRPEF 
11.2. Le detrazioni IRPEF in condominio sino alla Legge di Bilancio 2018
11.3. Altre imposte e tasse 

Parte quinta - Assemblea e amministratore
12 L’assemblea 
12.1. Le nuove attribuzioni dell’assemblea 
12.2. La costituzione dell’assemblea 
12.3. I quorum deliberativi e la tabella delle maggioranze 
12.4. Formalità procedimentali relative all’assemblea 
12.5. Assemblea e referendum condominiali 
12.6. L’eccesso di potere dell’assemblea 
12.7. Nullità e annullabilità delle delibere assembleari 
12.8. L’assemblea del supercondominio 
12.9. L’impugnazione delle delibere assembleari 
12.10. Il dissenso del condomino rispetto alle liti
13 Amministratore 
13.1. Nomina dell’amministratore 
13.2. La revoca dell’amministratore 
13.3. Attribuzioni e obblighi dell’amministratore 
13.4. Consiglio di condominio e revisore contabile 
13.5. I provvedimenti presi in proprio dall’amministratore (art. 1133 c.c.) 
13.6. Fattispecie in tema di poteri dell’amministratore
13.7. Rappresentanza e legittimazione processuale dell’amministratore 
13.8. Legittimazione processuale del curatore speciale 
13.9. Concorso della legittimazione processuale dell’amministratore con quella del singolo condomino 
13.10. La responsabilità contrattuale ed extracontrattuale dell’amministratore e del condominio
13.11. Gli obblighi fiscali dell’amministratore in proprio 

Parte sesta - Tecniche di risoluzione delle controversie condominiali
14 Note sulle tecniche di risoluzione delle controversie condominiali
14.1. Transazione delle liti
14.2. Arbitrato rituale e arbitro irrituale 
14.3. Il procedimento di mediazione obbligatorio
14.4. Questioni relative alla mediazione 
14.5. La negoziazione assistita 
14.6. L’arbitrato forense 

Formule e Documenti on line
1. Amministratore
1.1. Obblighi previsti dal codice civile
1.2. Mansionario delle prestazioni straordinarie dell’amministratore
1.3. Compenso dell’amministratore
1.4. Richiesta all’amministratore di visione ed estrazione di copia della documentazione inerente il conto corrente condominiale
1.5. Richiesta di attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
1.6. Invito dell’amministratore al pagamento delle spese condominiali
1.7. Ricorso per revoca di amministratore
2. Appalto
2.1. Condizioni generali
2.2. Contratto di appalto per manutenzioni straordinarie
2.3. Incarico di eseguire lavori in appalto su semplice preventivo
3. Ascensore
3.1. Contratto di assistenza tecnica per la manutenzione ascensori
3.2. Controlli di legge sugli ascensori negli edifici di civile abitazione
4. Assemblea
4.1. Assemblea ordinaria – Convocazione
4.2. Variante per assemblea ordinaria in tema di spese di riscaldamento
4.3. Assemblea straordinaria – Convocazione
4.4. Variante per assemblea straordinaria richiesta dai condomini
4.5. Verbale di assemblea deserta
4.6. Tabella delle maggioranze in assemblea
4.7. Atto di dissenso rispetto alle liti
4.8. Richiesta di convocazione dell’assemblea, a norma dell’art. 1120, terzo comma, c.c.
5. Certificazione rilasciata ai condomini per spese straordinarie (ai fini delle imposte dirette)
6. Consiglio di condominio
6.1. Costituzione
6.2. Relazione e rinnovo dei consiglieri
7. Mediazione obbligatoria
7.1. Domanda di mediazione
7.2. Istanza di mediazione congiunta
8. Portierato, servizio di pulizia e di vigilanza
8.1. Dispositivi di protezione individuali del portiere
8.2. Assunzione di portiere con alloggio
8.3. Contratto per servizio di pulizia
8.4. Contratto per servizio di vigilanza
8.5. CCNL Portieri ARPE-CONFAPPI-UPPI / FESICA CONFSAL FISALS
9. Prevenzione incendi
9.1. Tavola di raffronto tra disciplina previgente e disciplina vigente, tabella generale delle attività sottoposte ai controlli ed elenco relativo ai controlli negli edifici civili
9.2. Categorie di attività nel regime vigente
9.3. Elenco di alcune attività soggette alle visite e ai controlli di prevenzione incendi negli edifici civili (d.P.R. 151/2011)
10. Regolamento condominiale
10.1. Regolamento assembleare
10.2. Regolamento contrattuale
11. Comunicazione del condomino per il registro di anagrafe condominiale
12. Ripartizione spese
12.1. Ripartizione spese condominiali
12.2. Tabella sulla partecipazione alle spese condominiali dei condomini proprietari di posti auto siti in autorimessa condominiale
12.3. Tabella oneri accessori tra locatore e conduttore
13. Rendiconto
13.1. Rendiconto preventivo
13.2. Rendiconto consuntivo
14. Tabelle millesimali
14.1. Coefficienti per la formazione delle tabelle millesimali di proprietà
14.2. Tipi di millesimi d’uso
15. Tasse e imposte sulla casa – base imponibile e aliquote
16. Agevolazioni fiscali
17. Acquisto veicolo condominiale

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