Compravendita immobiliare - Investire con stile in immobili

Cristina Germani, Giovanni Scuderi

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DESCRIZIONE

Come scegliere l'immobile giusto senza errori

Il volume, indirizzato a colori i quali (imprenditori immobiliari e soggetti privati) decidono di acquistare immobili per sé o per rivenderli, è organizzato seguendo un apposito protocollo definito dagli autori, un architetto ed un avvocato, in un connubio perfetto di competenze e professionalità.

Una road map delle attività da svolgere, con tanti focus definiti «segreti» frutto dell’esperienza professionale degli autori, per evitare errori nella scelta dell’immobile, nonché nell’analisi delle caratteristiche specifiche che portano all’acquisto.

Ci si indirizza in particolare sulla verifica delle caratteristiche del bene, sia come elemento in sé che come presenza sul libero mercato, ma anche come acquisto in asta. Sono affrontate anche le tematiche legate all’acquisto con procedure di saldo e stralcio e l’indirizzamento al professionista esperto, nonché all’acquisto del credito (NPL) ed il ricorso ad una società veicolo.

Si approfondisce l’indagine con lo studio del territorio, dei servizi presenti, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato, individuando le migliorie da apportare con i relativi costi da sostenere ed il target di riferimento per una futura vendita affinché l’operazione sia considerata a saldo economico positivo.

Una parte del volume è dedicata alle tecniche di messa in vendita del bene acquistato con il suggerimento delle strategie di marketing da adottare per velocizzarne la realizzazione.

Con l’ausilio del volume sarà possibile far proprio questo protocollo definito dagli autori così da consentire il raggiungimento degli obiettivi prefissati in totale sicurezza.

Il testo nello specifico tratta:

  • L’ACQUISTO CONSAPEVOLE – Analisi delle caratteristiche specifiche di ogni singolo immobile che consente un acquisto sicuro ed una strategia di vendita specifica.
  • IL LIBERO MERCATO – Controllo del dettaglio di ogni singolo elemento economico del bene oggetto della vendita nonché della definizione del contratto preliminare, della caparra iniziale e del rogito successivo.
  • L’ACQUISTO IN ASTA – Descrizione dettagliata su cosa è e come funziona l’acquisto in asta, le procedure interne al Tribunale, la vendita telematica ed il trasferimento della proprietà.
  • SALDO E STRALCIO – Approfondimento sulla visione del fascicolo, il contatto con l’esecutato, la delega, la trattativa con i creditori e la procura speciale a vendere
  • LE VERIFICHE EDILIZIE – Dalla conformità edilizia e urbanistica agli abusi catastali ed alle certificazioni (agibilità, regolarità catastale, idoneità statica, prevenzione incendi, abbattimento barriere architettoniche).

Autori

Cristina Germani. Architetto, mediatore, CTU e imprenditrice, si occupa del recupero del patrimonio edilizio esistente, occupandosi di progettazione per migliorare le città e salvaguardare la storia.

Giovanni Scuderi. Avvocato, mediatore e imprenditore, si è specializzato nelle cause in materia immobiliare e nelle trattative extra giudiziarie del saldo e stralcio e dell'acquisto credito.

Indice

SOMMARIO

Incipit

PREFAZIONE

1. LA SOLUZIONE
1.1.
La patente all’acquisto
1.2. Il nostro prima e dopo

2. L’ACQUISTO CONSAPEVOLE
2.1.
Da amatore a professionista: il sommelier immobiliare
2.2. Le basi
2.3. Il percorso per essere garantiti
2.3.1. 1° Passaggio, l’analisi visiva – la ricerca dell’affare
2.3.2. 2° Passaggio, l’analisi olfattiva-uditiva – l’analisi del territorio
2.3.3. 3° Passaggio, l’analisi gustativa – l’analisi della struttura edilizia
2.3.4. 4° Passaggio, il punteggio – il bussines plan
2.3.5. 5° Passaggio, il piano marketing – strategie di vendita

3. LA PROPRIETÀ E I SUOI LIMITI
3.1.
Tipi di proprietà
3.2. I diritti reali di godimento, limiti alla proprietà
3.2.1. Limiti legali alla proprietà
3.2.2. Nuda proprietà
3.2.3. Usufrutto
3.2.4. Proprietà superficiaria
3.2.5. Multiproprietà
3.2.6. Locazione
3.2.6.1. Canone libero
3.2.6.2. Canone concordato
3.2.6.3. Uso transitorio
3.2.6.4. Contratto per studenti universitari
3.2.6.5. Sublocazione
3.2.7. Diritto di abitazione
3.2.8. Il trust
3.2.9. Fondo patrimoniale
3.2.10. Le servitù
3.2.11. La prelazione
3.2.12. Detenzione domiciliare
3.2.13. Occupazione di terzi senza avere titolo
3.3. Modi di acquisto della proprietà
3.3.1. Contratto
3.3.2. Donazione
3.3.3. Testamento e successione

4. I PROTAGONISTI
4.1.
L’agente immobiliare
4.2. Venditore e acquirente
4.3. L’esecutato
4.3.1. Soggetto fisico
4.3.1.1. Una persona fisica (esempio)
4.3.1.2. Più soggetti fisici (esempio)
4.3.2. Persona giuridica
4.4. La società veicolo
4.5. I creditori
4.5.1. Tipi di creditori
4.5.1.1. Persona fisica
4.5.1.2. Persona giuridica
4.6. Il condominio
4.7. L’erario

5. LIBERO MERCATO
5.1.
Il contratto preliminare (compromesso)
5.1.1. Contratto a persona da nominare
5.1.2. Cessione del contratto detta cessione del compromesso
5.2. La caparra e l’acconto
5.2.1. Registrazione del preliminare
5.2.2. Il rogito notarile
5.2.3. Controlli notarili
5.2.3.1. Controllo ipotecario (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni)
5.2.3.2. Verifica catastale
5.2.4. Trascrizione
5.2.5. Scrittura privata autenticata

6. ACQUISTO IN ASTA
6.1.
Asta: come funziona
6.1.1. Decreto di trasferimento
6.1.2. Istanza di partecipazione all’asta
6.1.3. Vendita telematica
6.2. Le procedure all’interno del Tribunale
6.2.1. R.G.E. Registro Generale delle Esecuzioni
6.2.2. Concordato preventivo
6.2.3. Fallimento
6.2.4. Scioglimento di comunione
6.2.5. Eredità giacente
6.2.6. Pignoramento senza ipoteca

7. SALDO E STRALCIO
7.1.
Saldo e stralcio, che immobile scegliere
7.2. Visione del fascicolo
7.3. Il contatto con l’esecutato
7.4. Delega
7.5. Trattativa con creditori
7.6. Procura speciale a vendere

8. CARTOLARIZZAZIONI – NPL (Non Performing Loans)

9. IPOTECA E MUTUO
9.1.
L’ipoteca
9.1.1. Grado di iscrizione
9.1.2. Il terzo datore di ipoteca
9.1.3. Ordine tra ipoteche
9.1.4. Riduzione ipoteca
9.1.5. Estinzione ipoteca
9.1.6. Distribuzione del credito
9.1.7. Ripartizione dei crediti
9.2. Il mutuo
9.2.1. Comperare all’asta con il mutuo

10. CHE IMMOBILE SCEGLIERE?
10.1.
La concorrenza
10.1.1. I privati
10.1.2. Gli artigiani o piccoli imprenditori edili
10.1.3. Gli investitori stranieri
10.1.4. Imprenditori immobiliari
10.1.5. Le banche
10.2. Valutazione economica del bene
10.2.1. Agenzia delle Entrate
10.2.2. Borsini immobiliari
10.2.3. Portali immobiliari on-line
10.2.4. Indagine diretta sui luoghi

11. VERIFICHE EDILIZIE
11.1.
CONFORMITÀ URBANISTICA/EDILIZIA
11.1.1. Cambi di destinazione d’uso (a)
11.1.2.
Indici edificatori (b)
11.2.
ABUSI EDILIZI
11.2.1. Abusi sanabili (a)
11.2.2.
Abusi non sanabili (b)
11.2.3.
Documenti per accertare la regolarità edilizia
11.2.3.1. Relazione Regolarità Edilizia (RRE)
11.2.3.2. Relazione Notarile Preliminare (RNP)
11.2.3.3. Relazione Tecnica Notarile (RTN)
11.2.3.4. Immobile all’asta e sanatoria
11.3. NORME IGIENICHE SANITARIE
11.3.1. Altezze interne (a)
11.3.2.
Rapporti aeroilluminanti (b)
11.3.3.
Superficie minima dei locali (c)
11.4.
CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
11.5. REGOLARITÀ CATASTALE
11.5.1. Catasto geometrico particellare
11.5.2. Catasto tavolare
11.5.3. La regolarità catastale
11.5.4. Aggiornamento catastale
11.5.5. Rendita immobile
11.6. IDONEITÀ STATICA
11.6.1. Certificato di Idoneità Statica (CIS)
11.6.2. Certificato sismico
11.7. COLLAUDO ACUSTICO
11.7.1. Collaudo acustico
11.7.2. Impatto acustico
11.7.3. Clima acustico
11.8. CERTIFICATO PREVENZIONE INCENDI (CPI)
11.9. BARRIERE ARCHITETTONICHE

12. LA SELEZIONE
12.1.
Escludiamo l’80%
12.1.1. Elementi funzionali
12.1.2. Tipologie architettoniche
12.1.2.1. Appartamenti
12.1.2.2. Ville
12.1.2.3. Autorimesse
12.1.2.4. Porzioni di edifici cielo/terra
12.1.2.5. Attività commerciali
12.1.2.6. Capannoni e laboratori artigianali
12.1.2.7. Ospitalità
12.1.2.8. Uffici direzionali
12.1.3. Posizione territoriale
12.1.4. Inquinamento acustico
12.1.5. Inquinamento olfattivo
12.1.6. Inquinamento luminoso
12.1.7. Vizi costruttivi

13. CATEGORIE FUNZIONALI
13.1.
Residenziale
13.1.1. Classificazione tipologica
13.1.2. Location
13.1.3. Spazi funzionali
13.2. Commerciale
13.2.1. Negozi
13.2.1.1. Classificazione tipologica
13.2.2. Location
13.2.3. Spazi funzionali
13.3. Medie e grandi strutture
13.3.1. Spazi funzionali
13.4. Artigianale e industriale
13.4.1. Artigianale
13.4.1.1. Classificazione tipologica
13.4.1.2. Location
13.4.1.3. Spazi funzionali
13.4.2. Industriale
13.4.2.1. Classificazione tipologica
13.4.2.2. Location
13.4.2.3. Spazi funzionali
13.5. Ufficio
13.5.2.1. Location
13.6. Strutture per l’ospitalità
13.6.1. Classificazione tipologica
13.6.2. Strutture alberghiere
13.6.2.1. Albergo
13.6.2.2. Motel
13.6.2.3. Residenze turistico-alberghiere e per studenti
13.6.2.4. Condhotel
13.6.3. Strutture extra alberghiere
13.6.3.1. Agriturismo
13.6.3.2. Affittacamere
13.6.3.3. Case e appartamenti per vacanze
13.6.3.4. Casa per ferie
13.6.3.5. Ostello
13.6.4. Bed & breakfast
13.6.5. Residenze per anziani
13.6.5.1. Centri diurni per anziani
13.6.5.2. Case famiglia
13.6.5.3. Casa di riposo
13.6.5.4. Residenze Sanitarie Assistenziali (R.S.A.)
13.7. Terreni edificabili

14. L’ECCELLENZA
14.1.
Immobili di pregio
14.1.1. Vantaggi
14.1.2. Cosa valutare
14.2. Immobili da completare
14.2.1. Vantaggi
14.2.2. Cosa valutare
14.3. Immobili da frazionare
14.3.1. Vantaggi
14.3.2. Cosa valutare
14.3.3. Iter
14.4. Cambi di destinazione d’uso
14.4.1. Vantaggi
14.4.2. Cosa valutare
14.4.3. Iter
14.5. Recupero dei seminterrati
14.6. Recupero dei sottotetti
14.6.1. Vantaggi
14.6.2. Cosa valutare
14.6.3. Iter

15. IL PROTOCOLLO
15.1.
ESAME VISIVO
15.1.1. Tipologia e budget (A)
15.1.1.1.
Scelta tipologica e disponibilità economica (Step 1)
15.1.1.2.
Il metodo (Step 2)
15.1.1.3.
La scrematura (Step 3)
15.1.2.
Proprietà (B)
15.1.2.1.
Modalità di acquisto (Step 1)
15.1.2.2.
Tipo di proprietà (Step 2)
15.1.2.3.
Le strategie (Step 3)
15.1.3.
Consistenza (C)
15.1.3.1.
Verifica catastale (Step 1)
15.1.3.2.
Verifica ipotecaria (Step 2)
15.1.3.3.
Verifica condominio (Step 3)
15.1.4.
Vincoli (D)
15.1.4.1.
Vincoli sui diritti reali (Step 1)
15.1.4.2.
Vincoli urbanistici (Step 2)
15.2.
ESAME OLFATTIVO
15.2.1. Contesto (punti di forza – punti di debolezza)
15.2.2. Contesto (A)
15.2.2.1.
Il territorio (Step 1)
15.2.2.2.
Elementi di forza del territorio (Step 2)
15.2.2.3.
Elementi di debolezza del territorio (Step 3)
15.3.
ESAME GUSTATIVO
15.3.1. Edificio (A)
15.3.1.1.
Esterno (Step 1)
15.3.1.2.
Interno (Step 2)
15.3.1.3.
Interventi migliorativi (Step 3)
15.4.
PUNTEGGIO: REDAZIONE DEL BUSINESS PLAN
15.4.1. Valore di acquisto (1)
15.4.1.1.
Valore medio di mercato
15.4.1.2. Coefficienti di differenziazione
15.4.1.3. Superficie commerciale
15.4.2. Migliorie (2)
15.4.3.
Costi (3)
15.4.3.1.
Spese di acquisto (A)
15.4.3.2.
Spese aggiornamento catastale e sanatorie (B)
15.4.3.3.
Spese condominiali (C)
15.4.3.4.
Spese miglioramenti edilizi (D)
15.4.3.5.
Spese home staging (E)
15.4.4.
Business Plan (4)
15.4.4.1.
Reperimento dei dati del progetto (FASE 1)
15.4.4.2.
Calcolo del ritorno sull’investimento – R.O.I. (FASE 2)
15.4.4.3.
Calcolo del ritorno sul capitale – R.O.E. (FASE 3)
15.5.
TECNICHE DI VENDITA (5)
15.5.1. Home Staging
15.5.1.1. Prima di arrivare all’H.S.
15.5.1.2. L’immobile adeguato
15.5.1.3. La scelta del target
15.5.1.4. Le basi dell’H.S.
15.5.1.5. L’arredo come complemento per vendere
15.5.2. Open House

SCHEMA RIASSUNTIVO

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