La stima degli indici di urbanizzazione nella perequazione urbanistica

Sebbene la perequazione urbanistica sia uno dei metodi ordinari della pianificazione, forte è lo scollamento che si registra tra la teoria e la pratica di essa. In particolare a tutt’oggi ancora mancano strumenti in grado di supportare compiutamente il dimensionamento perequativo degli indici e dei parametri di urbanizzazione. In questo campo interviene il modello proposto ed applicato ad un caso di studio in questo volume, un modello che tende a rafforzare la metodologia perequativa.

Il convincimento che la traduzione della perequazione in uno strumento di natura operativa non potesse avvenire se non con un’analisi incrociata degli elementi di principio e di procedura della materia, ha portato la ricerca in più direzioni. Il principio perequativo è stato letto come perequazione di valori e, dei diversi aspetti, sono stati riguardati il senso e le interconnessioni, anche in relazione ai momenti strutturale ed operativo della pianificazione. E’ stata poi delineata una procedura per l’implementazione della perequazione, che parte dalle fasi preliminari della pianificazione e giunge all’attuazione delle scelte progettuali. La procedura è stata organizzata in modo da permettere l’esame dei profili perequativi, l’identificazione degli attori pubblici e privati con le rispettive finalità, i requisiti degli strumenti di valutazione a supporto delle decisioni e la codifica delle loro modalità d’impiego.

Le misure degli indici e dei parametri della trasformazione sono ottenute con la Cost Volume Profit Analysis, tecnica che permette di far confluire nei parametri perequativi le differenze che distinguono i suoli delle varie classi urbane. Tali misure si presentano eque, nel senso che proviene dalle componenti della perequazione, fattibili dal punto di vista finanziario, trasparenti in rapporto alla possibilità di sviluppare le analisi in termini sia grafici che logico-formali mediante uno schema semplice e ripercorribile.

Pierluigi Morano, ingegnere, Professore associato di Estimo nella Facoltà di Architettura del Politecnico di Bari, è autore di vari saggi sui temi della valutazione e della gestione dei piani e dei progetti, sulla stima del costo delle opere pubbliche, sull’analisi del mercato immobiliare. Ha pubblicato su riviste del settore economico-estimativo e con Uter, Celid e Graffiti. Sul tema del presente volume, con Graffiti ha pubblicato, nel 1999, Un modello di perequazione urbanistico-estimativo.

Indice
Presentazione di Stefano Stanghellini; Prefazione di Francesco Forte; Introduzione; Capitolo 1. Il principio perequativo; Capitolo 2. La traduzione della perequazione in modello Operativo - 2.1.- Indagini di base e condizioni di fatto e di diritto dei suoli urbani - 2.2.- Classificazione del territorio urbano in ambiti omogenei - 2.3.- Attribuzione agli ambiti omogenei di indici normali di trasformabilità - 2.4.- Recepimento per ciascun ambito omogeneo delle proposte di intervento degli operatori privati, confronto e scelta della soluzione migliore -2.5.- Negoziazione tra pubblico e privato degli aspetti di dettaglio della soluzione migliore 2.6.- Ruolo del mercato immobiliare, modello comportamentale dei soggetti della perequazione e fattibilità finanziaria degli interventi - 2.7.- Contenuti strutturali e operativi della perequazione urbanistica - Capitolo 3.- Lo strumento di valutazione a supporto delle decisioni - 3.1.- I requisiti prestazionali dello strumento di valutazione - 3.2.- La Cost Volume Profit Analysis (CVPA) - 3.3.- Momenti e modalità d’impiego della CVPA 3.3.1.- L’uso della CVPA da parte dell’operatore pubblico - 3.3.2.- L’uso della CVPA da parte dell’operatore privato - 3.3.3.- L’uso “congiunto” pubblico-privato della CVPA - 3.4.- I presupposti microeconomici della CVPA - 3.4.1.- Componenti fisse e variabili del costo di produzione - 3.4.2.- Il ricavo totale e il profitto totale dell’impresa - 3.5.- Le ipotesi a base della CVPA - 3.6.- Classificazione della CVPA tra i procedimenti di valutazione - 3.7.- I moduli della CVPA - 3.7.1.- L’analisi del punto di pareggio - 3.7.1.1.- La eterminazione dell’indice di edificabilità perequativo - 3.7.1.2.- L’analisi del punto di profitto atteso - 3.7.1.3.- L’analisi “aggregata” del punto di pareggio e del punto di profitto atteso - 3.7.2.- L’analisi del margine di contribuzione - 3.7.2.1.- L’analisi del margine di contribuzione per un intervento con più destinazioni - 3.7.2.1.1.- L’individuazione delle migliori destinazioni - 3.7.2.1.2.- L’implementazione grafica e analitica della CVPA per un intervento con più destinazioni - 3.7.3.- L’analisi della leva operativa - 3.8.- Indicatori di convenienza finanziaria della CVPA - 3.8.1.- Indicatori per gli operatori pubblico e privato - 3.8.2.- Un indicatore “specifico” per l’operatore pubblico - 3.9.- L’analisi di sensibilità con la CVPA - Capitolo 4.- Un’applicazione del modello - 4.1.- Le ipotesi a fondamento del caso studio - 4.2.- L’impiego della CVPA: il momento della pianificazione e l’operatore che ne fa uso - 4.3.- La procedura per l’implementazione della CVPA - 4.3.1.- Dati urbanistici, giuridici e di mercato dell’ambito di applicazione - 4.3.2.- Prima ipotesi di trasformazione dell’ambito - 4.3.3.- Il bilancio finanziario dell’operatore privato - 4.3.4.- Riorganizzazione del bilancio finanziario in componenti fisse e variabili - 4.3.5.- Valori medi ponderati per l’implementazione grafica e analitica della CVPA - 4.3.6.- La determinazione dell’indice di edificabilità perequativo - 4.3.7.- La determinazione della misura massima delle richieste “aggiuntive” in favore dell’operatore pubblico e la destinazione d’uso da privilegiare - 4.3.8.- L’analisi della leva operativa - 4.3.9.- Calcolo degli indicatori di convenienza finanziaria - Capitolo 5.- L’analisi finanziaria atemporale a confronto con l’analisi “temporale” dei flussi di cassa - 5.1.- Assunzioni per l’analisi dei flussi di cassa - 5.2.- Risultati delle analisi - Conclusioni - Bibliografia