Stima dei beni produttivi

Graziano Castello

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DESCRIZIONE

Metodi e applicazioni per la valutazione degli asset produttivi - Software incluso per la stima di unità immobiliari destinate ad attività commerciale.

Il presente testo rappresenta il secondo volume di una triade dedicata ai metodi e applicazioni di stima dei beni immobiliari e dei diritti reali che ne conseguono. Il presente volume è dedicato ai "beni produttivi", vale a dire gli asset destinati, per vocazione o per scelta, alla produzione di altri beni.

I beni immobiliari produttivi, possono essere sia naturali e sia antropici e la loro caratteristica essenziale è quella di essere - a sua volta - strumento produttivo e, quindi, come tali il loro valore è linearmente legato al reddito derivante dalla produzione che si riuscirà a ottenere.
I beni produttivi hanno, in ogni caso, anche un valore puramente immobiliare dipendente dal rapporto di complementarietà tra bene e oggetto produttivo e dal livello di fungibilità del bene medesimo.

L'intento è di dare al valutatore professionista sia un bagaglio disciplinare istituzionale originale e rigoroso al tempo stesso e sia un bagaglio pratico per affrontare i vari casi che egli dovrà risolvere.
La materia estimativa è, infatti, oggi diventata oggetto di notevole interesse culturale e va lentamente avvicinandosi all'economia, della quale - pur rappresentando una disciplina distinta - ne costituisce entità parallela con la quale ha un continuo scambio d'informazioni.

Il testo permette al perito valutatore di acquisire i fondamenti per la stima dei beni immobili che non siano quelli strettamente attinenti l'abitare, il tutto attraverso le tecniche più moderne e aderenti alle richieste di affidabilità delle valutazioni oggi provenienti dal mondo della finanza e acquisire, nel contempo, anche le nozioni culturali e scientifiche per ragionare sia in termini di bilancio, di fattori della produzione e di avviamento aziendale e sia in termini di valore puramente immobiliare, inteso come entità economica residuale della produzione.

L'acquisto del volume consente, attraverso il servizio G-cloud di Grafill, il download di STIMMO 1.N software per la stima di unità immobiliari destinate ad attività commerciale (modulo N).
Il software STIMMO 1.N contiene una banca dati dei valori immobiliari unitari dei segmenti d'interesse per 5.000 comuni d'Italia e consente la stampa della relazione in formato legale.

Requisiti minimi hardware e software
Utenti MS Windows: Processore da 1.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7/8 (per utenti MS Windows Vista, MS Windows 7 e MS Windows 8 sono necessari i privilegi di "amministratore"); 300 MB liberi sull'HDD; 2 GB di RAM; Risoluzione monitor 1024x768.
Utenti Macintosh: Processore Intel da 2.00 GHz; Mac OS X 10.6/10.7/10.8; 300 MB liberi sull'HDD; 1 GB di RAM per Mac OS X 10.6; 2 GB di RAM per Mac OS X 10.7 e Mac OS X 10.8; Risoluzione monitor 1024x768.

Indice
Parte prima
ESTIMO ED ECONOMIA DEI BENI PRODUTTIVI

I.1. I beni produttivi
I.1.1. Individuazione dei beni produttivi
I.1.2. Individuazione livelli di mercato degli asset
I.1.3. Classificazione dei beni produttivi
I.1.4. Avviamento dei complessi produttivi

I.2. Postulati, criteri e metodi di stima dei beni produttivi
I.2.1. I postulati estimativi
I.2.2. Criteri estimativi
I.2.3. Metodi di stima
Market Comparison Approach (MCA)
Stima per apprezzamenti e detrazioni
Computo metrico estimativo
Accumulazione iniziale infiniti redditi futuri posticipati
Yield capitalization
DCFA

Parte seconda
I BENI PRODUTTIVI rurali

II.1. I beni rurali oggetto di stima
II.1.1. I beni urbani e i beni rurali
II.1.2. I fondi o terreni agricoli
II.1.3. I fabbricati rurali, impianti e attrezzature agricole
II.1.4. Il complesso produttivo rurale
II.1.5. I contratti agrari
II.1.6. Fondo agrario o area fabbricabile?

II.2. Stima dei terreni agricoli
II.2.1. Classificazione e stima dei terreni agricoli
II.2.2. Stima dei terreni agricoli con approccio al mercato
Stima per apprezzamenti e detrazioni
Stima per MCA
Elaborazione dei dati
Stima dei fabbricati rurali, impianti e altre attrezzature
II.2.3. Stima dei terreni agricoli con approccio al reddito
Valutazione avviamento di un'azienda agraria
Determinazione del tasso di capitalizzazione
II.2.4. Stima delle acque per l'irrigazione dei fondi

II.3. Stima dei boschi e delle aree verdi
II.3.1. Classificazioni dei boschi
II.3.2. Le misurazioni della massa legnosa
II.3.3. Le stime dei boschi
II.3.4. Le aree verdi
II.3.5. Stima delle aree verdi produttive

Parte terza
I BENI PRODUTTIVI industriali

III.1. I beni e i complessi produttivi industriali
III.1.1. Bene produttivo e complesso produttivo industriale
III.1.2. Patrimonio netto del complesso produttivo industriale

III.2. Stima dei beni produttivi industriali
III.2.1. Stima del bene produttivo immobiliare
Stima con approccio al mercato: per apprezzamenti e detrazioni
Stima con approccio al mercato: per MCA
Stima con approccio al costo: computo metrico estimativo
Stima con approccio al reddito:capitalizzazione generalizzata
III.2.2. Stima altri elementi del Patrimonio netto
III.2.3. Stima fabbricati industriali dismessi

III.3. Stima dei complessi produttivi industriali
III.3.1. Stima dei complessi produttivi industriali
III.3.2. Calcolo del tasso di capitalizzazione
III.3.3. Valore complesso produttivo tramite i flussi di cassa
III.3.4. Valore delle aree fabbricabili industriali

Parte quarta
I BENI PRODUTTIVI a servizi

IV.1. I beni destinati al terziario
IV.1.1. Individuazione dei beni produttivi destinati al terziario
IV.1.2. Classificazione beni produttivi a servizi
IV.1.3. Stime orientate al mercato di uffici strutturati
Stima per apprezzamenti e detrazioni
Stima per MCA
IV.1.4. Stime orientate al reddito di uffici strutturati
IV.1.5. Stime orientate al mercato di negozi
Stima per apprezzamenti e detrazioni
Stima per MCA
IV.1.6. Stime orientate al reddito di negozi

IV.2. I beni del terziario a destinazione speciale
IV.2.1. Caratteri dei beni a destinazione speciale
IV.2.2. Stime orientate al reddito di casa di cura, clinica, ospedale
IV.2.3. Stime orientate al reddito di scuola, convitto
IV.2.4. Stime orientate al reddito di albergo, pensione, ostello
IV.2.5. Stime orientate al reddito di cinema, teatro
IV.2.6. Stime orientate al reddito di parcheggio a pagamento

Parte quinta
IL SOFTWARE STIMMO 1.N

V.1. Installazione del software allegato
V.1.1. Introduzione al software allegato
V.1.2. Requisiti minimi hardware e software
V.1.3. Download del software e richiesta della password di attivazione
V.1.4. Procedura per l'installazione e l'attivazione del software

V.2. Manuale d'uso del software STIMMO 1.N
V.2.1. Avvio del software
V.2.2. Pulsanti di navigazione
V.2.3. Database, tabelle, record e campi
V.2.4. Filosofia di STIMMO 1.N
V.2.5. Eseguire una stima
V.2.6. Osservazioni e consigli circa la relazione di stima

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