Locazioni immobiliari: redazione e impugnazione del contratto

Con formulario e giurisprudenza

Il testo, con FORMULARIO e GIURISPRUDENZA, vuole essere uno strumento di ausilio per la soluzione dei principali problemi che sorgono in ambito locatizio, a partire dalla redazione del contratto fino alla sua impugnazione. 
Si prospettano possibili soluzioni e risposte, sia in materia civile che tributaria, rivolte a prevenire potenziali conflitti tra locatore e conduttore. 
Il volume tratta delle principali novità legislative: le cosiddette “grandi locazioni commerciali”, il contratto RENT TO BUY, gli ACCORDI DI RIDUZIONE in deroga ed infine le peculiarità riguardanti specifici aspetti quali le LOCAZIONI AGLI STRANIERI e le locazioni di immobili di interesse storico-artistico e vincolati. 
Nella corretta redazione del contratto ci si è soffermati su ogni singola clausola, sugli obblighi del locatore e del conduttore, sulla derogabilità delle pattuizioni come il diritto ad un tempo ragionevole per il rilascio del bene in sede di esecuzione. 
Invece nella fase di impugnazione del contratto si è trattato della distinzione tra le clausole nulle, vessatorie e dei rimedi legislativi inerenti a chiarire le differenti discipline per l’impugnazione del contratto, tra gli usi abitativi ed i contratti ad uso diverso. 
Oltre alla fase giudiziale per la soluzione delle controversie e la restituzione del bene, si illustrano anche gli strumenti per i rimedi alternativi alla soluzione dei conflitti in materia di locazione. Infatti si delineano le caratteristiche specifiche dei vari istituti: mediazione, commissioni di conciliazione ed arbitrato, negoziazione assistita, negoziazione paritetica, conciliazione, affrontando per la prima volta in maniera critica e sistematica tutte le Adr (alternative dispute resolution) calandole nella peculiarità della materia locatizia.

Saverio Luppino Avvocato in Bologna, esperto in diritto immobiliare, autore di svariati  articoli e pubblicazioni in materia di locazione immobiliare, comunione e condominio. Di recente anche con la presente casa editrice, tra cui, si segnalano le ultime opere: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio” ed “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”. Relatore a convegni, master e seminari giuridici specialistici, si occupa da svariati anni di formazione e collabora con enti di formazione pubblici e privati.

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Indice

PARTE PRIMA: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE DAL CODICE CIVILE ALLE LEGGI SPECIALI

Capitolo I
La locazione immobiliare - Evoluzione dell’istituto 
1. La disciplina generale, articoli 1571 e seguenti del codice civile
1.1. Gli obblighi principali del locatore 
1.2. Gli obblighi del conduttore 
1.3. La restituzione della cosa locata 
1.4. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

2. La disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo dalla legge 392/1978 alla legge 431/1998 
2.1. I contratti a canone libero 
2.2. I contratti a canone concordato
2.3. Il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza
2.4. Le altre norme della legge 431/1998 

3. La disciplina degli immobili ad uso diverso da abitazione 
3.1. Il recesso del conduttore ed i gravi motivi 
3.2. Il rinnovo del contratto ed il diniego di rinnovo alla prima scadenza 
3.3. L’indennità di avviamento di fine rapporto
3.4. La sublocazione, la cessione del contratto e le vicende legate alla successione del contratto
3.5. Le tutele dell’articolo 79 legge 392/1978 ed il cambiamento d’uso.

4. I recenti interventi del legislatore sulla “liberalizzazione” dei contratti ad uso diverso delle “grandi locazioni” 

5. I nuovi orizzonti per il rilancio del mercato immobiliare degli immobili: il contratto rent to buy
5.1. L’inquadramento giuridico
5.2. Trascrizione
5.3. Risoluzione del contratto
5.4. Fallimento di una delle parti nel rent to buy
5.5. Brevi cenni sui profili fiscali

6. Le fattispecie escluse: la locazione degli immobili posti in edifici di particolare pregio storico-artistico ai sensi del d.lgs. 42 del 2004, già l. 189/1939

Capitolo II
La redazione del contratto

1. I requisiti essenziali: la forma scritta e la registrazione del contratto

2. L’individuazione delle parti del contratto; la comproprietà del bene ed i diritti reali minori

3. Il deposito cauzionale, il fideiussore, il garante ed i limiti degli obblighi di garanzia 

4. Clausole derogabili ed inderogabili
4.1. La durata minima
4.2. L’uso della cosa e la sua specifica destinazione, con particolare focus sull’affitto allo straniero 
4.3. La successione nel contratto e le vicende legate alla cessione e sublocazione del bene 
4.4. Il canone e l’aggiornamento Istat 
4.5. Le norme “superstiti” della legge 392/1978 e quelle del codice civile sulle riparazioni, i miglioramenti e le addizioni
4.6. La prelazione ed il riscatto
4.7. Il diritto di visita
4.8. La clausola risolutiva espressa

5. L’attestato di prestazione energetica (APE)

PARTE SECONDA: L’IMPUGNAZIONE DEL CONTRATTO E LA TUTELA DELLE PARTI

Capitolo III
La nullità del contratto – I patti contrari alla legge

1. Cenni generali sugli istituti della nullità, annullabilità e risoluzione del contratto 
1.1. L’applicazione degli istituti nella materia locatizia
1.2. I patti contrari alla legge, la tutela dell’articolo 13 legge 431/1998 per i contratti ad uso abitativo
1.3. Le cause di nullità tipiche: il canone e la durata
1.4. I patti contrari alla legge e la tutela offerta dall’art. 79, legge 392/1978 per i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione
1.5. Nullità del canone, di somme extra contratto e variazione aggiornamento Istat
1.6. Nullità avviamento, sublocazione, cessione del contratto, suddivisione spese, prelazione
1.7. Registrazione e deposito cauzionale
1.8. Accordi in deroga successivi alla stipulazione del contratto

Capitolo IV
La tutela delle parti

1. La mediaconciliazione obbligatoria in materia di locazione

2. Il ricorso a rimedi alternativi di risoluzione delle controversie in materia locatizia
2.1. La conciliazione paritetica
2.2. La negoziazione assistita 

3. La tutela processuale offerta dall’ordinamento: gli strumenti tipici di tutela 
3.1. I procedimenti sommari – il procedimento per convalida di sfratto 
3.2. Il rito locatizio ex articolo 447 bis c.p.c.
3.3. Il procedimento di cognizione sommaria ex articolo 702 bis c.p.c. 
3.4. Le azioni di protezione del possesso del bene immobile

4. La conciliazione giudiziale

FORMULARIO E VADEMECUM PER LA REDAZIONE DEL CONTRATTO “PERFETTO”

1. Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, ex articolo 2, comma 1, legge 431/1998

2. Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, ex articolo 2, comma 1, legge 431/1998, con opzione per la cedolare secca 

3. Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ex articolo 2, comma 3, legge 431/1998 

4. Contratto di locazione abitativa a canone concordato con opzione per la cedolare secca

5. Contratto di locazione, di immobile urbano ad uso abitativo, immobile vincolato di pregio storico e artistico, escluso dall’ambito di applicazione della legge 431/1998 e regolato ai sensi dell’art. 1571 c.c. e segg.ti

6. Accordo di risoluzione contrattuale anticipata del contratto di locazione

7. Scrittura privata di risoluzione anticipata del contratto costituente il testo riprodotto in un verbale di conciliazione giudiziale

8. Contratto di locazione ad uso diverso ex art. 27 legge 392/1978

9. Accordo di riduzione del canone

10. Contratto rent to buy

11. Istanza di mediazione

12. Ricorso ex articolo 30 legge 392/1978

13. Lettera di diffida al locatore

14. Lettera di richiesta del conduttore dell’indennità per migliorie

Vademecun per la redazione del contratto “perfetto”