Locazioni immobiliari: redazione e impugnazione del contratto
Saverio Luppino

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DESCRIZIONE
Con formulario e giurisprudenza
Il testo, con FORMULARIO e GIURISPRUDENZA,
vuole essere uno strumento di ausilio per la soluzione dei
principali problemi che sorgono in ambito locatizio, a partire
dalla redazione del contratto fino alla sua
impugnazione.
Si prospettano possibili soluzioni e
risposte, sia in materia civile che
tributaria, rivolte a prevenire potenziali conflitti tra
locatore e conduttore.
Il volume tratta delle principali novità legislative: le cosiddette
“grandi locazioni commerciali”, il contratto RENT TO BUY, gli
ACCORDI DI RIDUZIONE in deroga ed infine le peculiarità riguardanti
specifici aspetti quali le LOCAZIONI AGLI STRANIERI e le locazioni
di immobili di interesse storico-artistico e vincolati.
Nella corretta redazione del contratto ci si è soffermati
su ogni singola clausola, sugli obblighi del
locatore e del conduttore, sulla derogabilità delle pattuizioni
come il diritto ad un tempo ragionevole per il rilascio del bene in
sede di esecuzione.
Invece nella fase di impugnazione del contratto si è trattato della
distinzione tra le clausole nulle, vessatorie e dei rimedi
legislativi inerenti a chiarire le differenti discipline per
l’impugnazione del contratto, tra gli usi abitativi ed i contratti
ad uso diverso.
Oltre alla fase giudiziale per la soluzione delle
controversie e la restituzione del bene, si
illustrano anche gli strumenti per i rimedi alternativi alla
soluzione dei conflitti in materia di locazione. Infatti si
delineano le caratteristiche specifiche dei vari istituti:
mediazione, commissioni di conciliazione ed arbitrato, negoziazione
assistita, negoziazione paritetica, conciliazione, affrontando per
la prima volta in maniera critica e sistematica tutte le Adr
(alternative dispute resolution) calandole nella peculiarità della
materia locatizia.
Saverio Luppino Avvocato in Bologna, esperto in diritto immobiliare, autore di svariati articoli e pubblicazioni in materia di locazione immobiliare, comunione e condominio. Di recente anche con la presente casa editrice, tra cui, si segnalano le ultime opere: “Dallo sfratto alla riconsegna nel processo locatizio” ed “Il condomino che non paga ed il recupero del credito”. Relatore a convegni, master e seminari giuridici specialistici, si occupa da svariati anni di formazione e collabora con enti di formazione pubblici e privati.
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Indice
PARTE PRIMA: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE DAL CODICE CIVILE ALLE LEGGI SPECIALI
Capitolo I
La locazione immobiliare - Evoluzione
dell’istituto
1. La disciplina generale, articoli 1571 e seguenti del codice
civile
1.1. Gli obblighi principali del locatore
1.2. Gli obblighi del conduttore
1.3. La restituzione della cosa locata
1.4. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
2. La disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo
dalla legge 392/1978 alla legge 431/1998
2.1. I contratti a canone libero
2.2. I contratti a canone concordato
2.3. Il diniego di rinnovazione del contratto alla prima
scadenza
2.4. Le altre norme della legge 431/1998
3. La disciplina degli immobili ad uso diverso da
abitazione
3.1. Il recesso del conduttore ed i gravi motivi
3.2. Il rinnovo del contratto ed il diniego di rinnovo alla prima
scadenza
3.3. L’indennità di avviamento di fine rapporto
3.4. La sublocazione, la cessione del contratto e le vicende legate
alla successione del contratto
3.5. Le tutele dell’articolo 79 legge 392/1978 ed il cambiamento
d’uso.
4. I recenti interventi del legislatore sulla “liberalizzazione” dei contratti ad uso diverso delle “grandi locazioni”
5. I nuovi orizzonti per il rilancio del mercato immobiliare
degli immobili: il contratto rent to buy
5.1. L’inquadramento giuridico
5.2. Trascrizione
5.3. Risoluzione del contratto
5.4. Fallimento di una delle parti nel rent to buy
5.5. Brevi cenni sui profili fiscali
6. Le fattispecie escluse: la locazione degli immobili posti in edifici di particolare pregio storico-artistico ai sensi del d.lgs. 42 del 2004, già l. 189/1939
Capitolo II
La redazione del contratto
1. I requisiti essenziali: la forma scritta e la registrazione del contratto
2. L’individuazione delle parti del contratto; la comproprietà del bene ed i diritti reali minori
3. Il deposito cauzionale, il fideiussore, il garante ed i limiti degli obblighi di garanzia
4. Clausole derogabili ed inderogabili
4.1. La durata minima
4.2. L’uso della cosa e la sua specifica destinazione, con
particolare focus sull’affitto allo straniero
4.3. La successione nel contratto e le vicende legate alla cessione
e sublocazione del bene
4.4. Il canone e l’aggiornamento Istat
4.5. Le norme “superstiti” della legge 392/1978 e quelle del codice
civile sulle riparazioni, i miglioramenti e le addizioni
4.6. La prelazione ed il riscatto
4.7. Il diritto di visita
4.8. La clausola risolutiva espressa
5. L’attestato di prestazione energetica (APE)
PARTE SECONDA: L’IMPUGNAZIONE DEL CONTRATTO E LA TUTELA DELLE PARTI
Capitolo III
La nullità del contratto – I patti contrari alla legge
1. Cenni generali sugli istituti della nullità, annullabilità e
risoluzione del contratto
1.1. L’applicazione degli istituti nella materia locatizia
1.2. I patti contrari alla legge, la tutela dell’articolo 13 legge
431/1998 per i contratti ad uso abitativo
1.3. Le cause di nullità tipiche: il canone e la durata
1.4. I patti contrari alla legge e la tutela offerta dall’art. 79,
legge 392/1978 per i contratti di locazione ad uso diverso da
abitazione
1.5. Nullità del canone, di somme extra contratto e variazione
aggiornamento Istat
1.6. Nullità avviamento, sublocazione, cessione del contratto,
suddivisione spese, prelazione
1.7. Registrazione e deposito cauzionale
1.8. Accordi in deroga successivi alla stipulazione del
contratto
Capitolo IV
La tutela delle parti
1. La mediaconciliazione obbligatoria in materia di locazione
2. Il ricorso a rimedi alternativi di risoluzione delle
controversie in materia locatizia
2.1. La conciliazione paritetica
2.2. La negoziazione assistita
3. La tutela processuale offerta dall’ordinamento: gli strumenti
tipici di tutela
3.1. I procedimenti sommari – il procedimento per convalida di
sfratto
3.2. Il rito locatizio ex articolo 447 bis c.p.c.
3.3. Il procedimento di cognizione sommaria ex articolo 702 bis
c.p.c.
3.4. Le azioni di protezione del possesso del bene immobile
4. La conciliazione giudiziale
FORMULARIO E VADEMECUM PER LA REDAZIONE DEL CONTRATTO “PERFETTO”
1. Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, ex articolo 2, comma 1, legge 431/1998
2. Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, ex articolo 2, comma 1, legge 431/1998, con opzione per la cedolare secca
3. Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ex articolo 2, comma 3, legge 431/1998
4. Contratto di locazione abitativa a canone concordato con opzione per la cedolare secca
5. Contratto di locazione, di immobile urbano ad uso abitativo, immobile vincolato di pregio storico e artistico, escluso dall’ambito di applicazione della legge 431/1998 e regolato ai sensi dell’art. 1571 c.c. e segg.ti
6. Accordo di risoluzione contrattuale anticipata del contratto di locazione
7. Scrittura privata di risoluzione anticipata del contratto costituente il testo riprodotto in un verbale di conciliazione giudiziale
8. Contratto di locazione ad uso diverso ex art. 27 legge 392/1978
9. Accordo di riduzione del canone
10. Contratto rent to buy
11. Istanza di mediazione
12. Ricorso ex articolo 30 legge 392/1978
13. Lettera di diffida al locatore
14. Lettera di richiesta del conduttore dell’indennità per migliorie
Vademecun per la redazione del contratto “perfetto”