AIRBNB e tassazione affitti brevi

Il fenomeno dell’economia collaborativa (c.d. Sharing Economy) si sta diffondendo nel nostro Paese - specialmente nel settore turistico e della proprietà immobiliare - in maniera esponenziale ma altrettanto disordinata, a causa di una disciplina normativa ancora frammentata e confusa, che genera incertezza in tutti gli operatori.

Il manuale si pone l’obiettivo di essere una guida giuridico-fiscale per il piccolo proprietario immobiliare, affinché questi possa sfruttare l’opportunità delle locazioni brevi attraverso le piattaforme di home sharing - prima fra tutte AirBnB - mettendo a frutto i propri immobili sfitti, senza incorrere nel rischio di abusivismo o di evasione.

Il testo illustra l’inquadramento amministrativo delle diverse tipologie di strutture ricettive, chiarisce quando si debba parlare di attività economica imprenditoriale e quando invece si possa intendere come mera attività occasionale, che non richiede la partita Iva.

Successivamente si spiega l’impatto di tale classificazione ai fini delle imposte, gli obblighi fiscali derivanti per chi gestisce tale esercizio e le agevolazioni disponibili, arrivando così a suggerire la scelta migliore per il piccolo proprietario di casa.

Completa la trattazione una sezione di risposte a quesiti ed una selezione di facsimile di modulistica e contratti, anche in lingua inglese, da utilizzare per gestire i vari adempimenti dell’attività.

L’edizione tiene conto delle novità introdotte da Decreto Crescita (D.L. n. 34 conv. L. 58/2019) che ha previsto l’istituzione di una banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi ed è aggiornata con le ultime disposizioni in materia, previste dalla Legge di bilancio 2020 (Legge n. 160/2019).

Autore

Maurizio Secco
Dottore Commercialista e Revisore Legale. Dopo aver maturato una significativa esperienza nella consulenza e nella revisione presso studi tributari internazionali di Milano, si è specializzato nell’ambito delle operazioni straordinarie, del contenzioso tributario, della consulenza nel settore immobiliare e del commercio elettronico. È membro delle Commissioni Startup ed Informatica dell’Ordine di Milano e collabora con la Camera di Commercio di Milano come esperto per le assistenze specialistiche di primo orientamento sulle start-up innovative e per la finanza agevolata.

Indice

Prefazione, di Davide Ravalli
1 Introduzione e piano dell’opera
2 Il fenomeno Airbnb e similari in Italia
3 Le diverse tipologie di strutture ricettive e private regolate dalla disciplina amministrativa
3.1 Il codice del turismo
3.2 La normativa regionale
3.3 L’esempio della normativa lombarda
3.3.1 B&B
3.3.2 Casa vacanze (case ammobiliate ad uso turistico)
3.3.3 Affittacamere (o foresterie lombarde)
3.4 Locazioni pure o brevi o locazioni turistiche (inferiori a 30 gg.) fino a 3 stanze
3.5 Le locazioni con contratti transitori (da 1 a 18 mesi).
3.6 La SCIA.
3.7 La comunicazione delle presenze in Questura (il portale Alloggiatiweb)
3.8 Il CIR e il codice identificativo
4 La normativa IVA: attività imprenditoriale o occasionale?
4.1 Premessa.
4.2 La disciplina IVA del servizio di intermediazione nell’home sharing
4.3 La disciplina IVA dell’home sharing
4.4 Presupposto oggettivo
4.5 Presupposto territoriale.
4.6 Presupposto soggettivo
4.6.1 Attività occasionale o professionale.
4.6.2 Attività economica
4.6.3 Attività organizzata
4.7 Regime applicabile
4.8 Servizi alla persona vs servizi inerenti al godimento della res locata.
4.8.1 Servizi alla persona.
4.8.2 Servizi inerenti al godimento della proprietà.
4.9 Apertura della partita IVA e scelta del codice attività
5 Tassazione dei proventi dell’host
5.1 Redditi da fabbricati per l’attività di locazione turistica o transitoria.
5.2 Cedolare secca.
5.2.1 Casi di esclusione dal regime della cedolare secca
5.3 Cedolare secca per locazioni brevi o turistiche
5.3.1 La definizione di locazione breve ai fini della cedolare.
5.3.2 La locazione integrata di servizi di biancheria e pulizia
5.3.3 Attività non imprenditoriale
5.3.4 Cedolare secca per comodatari e sublocatari
5.3.4.1 Comodato breve
5.3.4.2 Sublocazioni brevi
5.3.5 Opzione fra ritenuta a titolo d’acconto o imposta sostitutiva
5.3.6 I sostituti d’imposta: intermediari e portali online
5.3.6.1 Gli intermediari immobiliari
5.3.6.2 I portali stranieri di messa in contatto.
5.4 Redditi diversi per attività di B&B in modo non imprenditoriale
5.5 Redditi d’impresa per attività svolte in modo imprenditoriale (B&B e Case vacanze non in forma
d’impresa e affittacamere)
5.6 Regime forfettario
5.6.1 Requisiti
5.6.2 Cause di esclusione
5.6.3 Semplificazioni
5.6.4 I contributi INPS
5.6.5 Esempio di calcolo di reddito netto.
5.7 Conclusioni.
6 Obblighi di certificazione e altri adempimenti per le locazioni turistiche
6.1 Il contratto
6.2 La ricevuta
6.3 La marca da bollo
6.4 Il canone speciale RAI
6.5 I diritti SIAE.
6.6 IMU
6.7 TARI.
6.8 La comunicazione al condominio
6.9 La SCIA, codice identificativo e flussi turistici
6.10 La comunicazione delle presenze (Alloggiatiweb)
6.11 Certificazione Unica dei proventi da locazione breve
6.12 Trasmissione dei dati da parte degli intermediari o portali.
6.13 La ritenuta sull’imposta/contributo di soggiorno.
7 Coesistenza dell’attività con le agevolazioni fiscali IRPEF per il proprietario dell’immobile
7.1 Agevolazione prima casa all’atto di acquisto dell’immobile
7.2 Detraibilità 19% su interessi mutuo prima casa (max 760 € annui)
7.2.1 I caso: locazione parziale abitazione principale
7.2.2 II caso: locazione totale della prima casa
7.3 Detrazione IRPEF per la ristrutturazione dell’immobile e “bonus mobili”
7.4 Detrazione IRPEF per il risparmio energetico
7.5 Bonus facciate nei centri abitati
7.6 Detrazioni IVA per le ristrutturazioni di unità abitative da parte d’imprese non edili
7.7 Conclusioni.
8 Conclusioni
8.1 La scelta ottimale per il piccolo proprietario di casa.
8.2 Comparazione fra regimi e simulazione dei risultati
8.3 Possibili sviluppi futuri
9 Quesiti e risposte
9.1 Qualificazione e inizio attività.
9.2 Caratteristiche degli immobili per la normativa amministrativa per la locazione turistica
9.3 Obblighi continuativi
9.4 Il contratto di locazione turistica
9.5 Tassazione
Allegati
1. Requisiti minimi foresterie lombarde (ex affittacamere) – allegato C Regolamento Regionale (Lombardia)
n. 7 del 5 agosto 2016
2. Requisiti minimi bed & breakfast – allegato E Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto
2016
3. Requisiti minimi appartamenti e case vacanze – allegato B Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7
del 5 agosto 2016
4. Contratto di locazione breve con finalità turistica
5. Contratto di locazione formula weekend
6. Contratto di locazione turistica (casa vacanze)
7. Contratto di locazione breve in inglese
8. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria
9. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari
10. Contratto di mandato per la gestione dell’immobile.
Bibliografia e documentazione
Indice delle Tabelle