My Estimate

La valutazione immobiliare con il metodo del confronto di mercato - Requisito previsto dalla Norma UNI 11558 indispensabile per il valutatore immobiliare certificato - Con un rapporto di valutazione completo e 5 esempi interamente svolti

Oggi una valutazione deve essere impostata su criteri scientifici di stima. Questo manuale di valutazione immobiliare affronta nello specifico il metodo del confronto di mercato.

Nasce così una guida di riferimento indispensabile per tutti coloro che esercitano la professione nel mondo delle valutazioni immobiliari, perché passo dopo passo, questo libro, darà una serie di istruzioni teoriche e pratiche da seguire per effettuare valutazioni in modo semplice, rapido e sicuro.

Lo scopo di questo volume è quello di fornire un metodo chiaro e trasparente, da applicare fin da subito, per guidare il valutatore a stilare una perizia verificabile. Infatti completano il volume: un rapporto di valutazione eseguito in tutte le sue parti (dalla lettera d’incarico iniziale alla redazione della stima) e cinque esempi di applicazione del MCA e della sua combinazione con altri metodi di stima.

Questo manuale è in linea con i criteri estimativi internazionali (IVS), rispetta i requisiti previsti dalla normativa vigente UNI 11558 e le linee guida proposte dall’Associazione Bancaria Italiana (ABI) a cui aderiscono la maggior parte delle banche italiane ed è propedeutico al superamento dell’esame per essere un valutatore immobiliare certificato.

Laura Milazzo, Ingegnere e valutatore immobiliare esperto e libero professionista è curatrice del sito internet professionale www.myestimate.it.

Indice

1. Il valutatore: normativa di riferimento

2. Che cosa è il valore
A. Il valore di mercato
B. I valori diversi dal valore di mercato

3. I principi estimativi
1. Il principio del prezzo
2. Il principio della previsione
3. Il principio dello scopo
4. Il principio dell’ordinarietà
5. Il principio di comparazione

4. Il processo di stima
1. Lettera di incarico
2. Verifica preliminare della documentazione
3. Informazione presso pubblici uffici
4. Sopralluogo
5. Indagini di mercato
6. Elaborazione della stima
7. Redazione del rapporto di valutazione

5. Il mercato immobiliare
1. Segmento di mercato
2. Rapporti mercantili
3. Caratteristiche dell’immobile
4. Prezzo

6. I metodi di stima
1. Metodo del confronto di mercato (sales comparison approach)
2. Metodo finanziario (income capitalization approach)
3. Metodo del costo (cost approach)

7. Il market comparison approach – MCA
1. Analisi del segmento di mercato e rilevazione delle caratteristiche
2. Tabella dei dati
3. Analisi dei prezzi marginali
4. Tabella di valutazione
5. Sintesi estimativa
6. Verifica
- Esempio: rapporto estimativo completo con il metodo MCA

8. Esempi
- Esempio 1 – Stima del valore di mercato di una villetta
- Esempio 2 – Stima del canone di mercato (valore locativo) di un magazzino per autocarri
- Esempio 3 – Stima del valore di mercato di un immobile in condominio (con numero di immobili comparabili uguali al numero di caratteristiche qualitative)
- Esempio 4 – Stima del valore di mercato di un appartamento in condominio (con numero di immobili comparabili minore al numero di caratteristiche qualitative)
- Esempio 5 – Stima del valore di mercato di un immobile in condominio (con numero di comparabili superiore al numero di caratteristiche qualitative)
Bibliografia