Sanatoria edilizia e tolleranze di cantiere: le difformità nella volumetria

Permesso di costruire in sanatoria, tolleranze di cantiere e difformità volumetriche. C’è questo e tanto altro nella sentenza del Consiglio di Stato 7 gennaio 2021, n. 230 che ci consente anche di approfondire qualche modifica apportata al DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni).

Il fatto

Il proprietario di un immobile si è visto respingere da un'amministrazione comunale la richiesta di un permesso di costruire anche in sanatoria per il completamento dei lavori e per la sanatoria di alcune difformità riscontrate rispetto alla precedente autorizzazione edilizia per ristrutturazione e ampliamento. Il "no" dell'amministrazione si basava sulla mancanza del calcolo delle superfici oltre alla discordanza tra gli elaborati grafici agli atti del Comune e quelli presentati nella richiesta della sanatoria, relativamente alle altezze interne sia del primo che del secondo piano. Il Tar, in primo grado, aveva dato torto al Comune.

Difformità nella volumetria

E' vero che esistono difformità nell'edificio tali da giustificare la sospensione in autotutela del permesso di costruire, dicono i giudici, ma è pur vero che si tratta, come spiega il proprietario dell'edificio, di difformità perfettamente regolarizzabili prima della definitiva chiusura dei lavori. In ogni caso, spiega il proprietario dell'edificio, è stato fatto un maggiore volume del 2,27 per cento rispetto alla volumetria totale e che quindi rispetterebbe la tolleranza di cantiere prevista del 3 per cento. Ma, dicono i giudici del consiglio di Stato, la tolleranza di cantiere che permette di escludere l'abusività dell'intervento, va posta in relazione con la porzione di immobile "cui esso accede e non con la superficie dell'intero palazzo". Questo perché, dicono i giudici, si faccia un raffronto per la tolleranza di cantiere più corretto. Sennò si deve parlare di infedeltà. Nel caso analizzato, l'abuso riguarda i sottotetti abitativi, una parte dell'immobile ben individuata e con una sua connotazione.

Tolleranze di cantiere, le novità

Sulle tolleranze di cantiere, recentemente è intervenuto il "Decreto semplificazioni", la Legge 11 settembre 2020, n. 120 di conversione del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 recante "Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale".Misure che sono state introdotte nel DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia). Se ne parla all'art. 34-bis sulle tolleranze costruttive. Il limite da avere "come faro" è quello del 2 per cento. Si legge, infatti che "il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo". E questo è il comma 1. Fuori da questi casi, e non per gli immobili sottoposti a tutela, "costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile".

Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, "non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali".

Le difformità rilevate

Ma torniamo al caso in esame. Sono varie le difformità rilevate nell'immobile rispetto ai primi permessi rilasciati. Tra diverse altezze e mancanza degli arredi fissi, la relazione tecnica portata al consiglio di Stato per il ricorso aveva al suo interno i calcoli di questo immobile. E non erano mancanti come affermato dall'amministrazione comunale. Tutto però, inutile, secondo il consiglio di Stato che si concentra sul vincolo cimiteriale. Per questo il limite massimo consentito di ampliamento è del 10 per cento, limite ampiamente superato dagli abusi finiti prima al Tar e poi al consiglio di Stato. Che cita un regio decreto (il numero 1265) del 1934 che si occupa proprio dei vincoli cimiteriali. "E' noto - si legge nella sentenza - che il vincolo cimiteriale ha carattere assoluto e può essere derogato solo, per esempio, per realizzare un'opera pubblica o per un intervento di tipo urbanistico. Il proprietario dell'immobile non è riuscito a dimostrare che questo limite del "10%" fosse stato rispettato. Ecco perché l'appello è stato accolto e data ragione al Comune che ha correttamente negato il permesso di costruire in sanatoria.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it