Acquisto prima casa under 36: nuova risposta del Fisco

L'Agenzia delle Entrate interviene su un interessante caso di acquisto con IVA agevolata al 4%

di Redazione tecnica - 12/05/2022
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Acquisto prima casa under 36: nuova risposta del Fisco

Con il Decreto Sostegni-Bis (D.L. n. 73/2021), è stata introdotta l’agevolazione prima casa under 36, che prevede un trattamento fiscale di favore per soggetti che acquistano la prima abitazione senza che abbiano compiuto o compiano 36 anni nell’anno in cui viene acquistata la casa e che abbiano un ISEE inferiore ai 40mila euro.

Acquisto prima casa under 36 con IVA al 4%: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Ma cosa succede nel caso di acquisto prima casa under 36 con IVA al 4%, in cui il preliminare di vendita e l’acconto (con relativa fattura) siano intestati a un soggetto diverso, ad esempio un genitore? Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 261/2022.

Nel caso in esame, l’istante ha dichiarato di essere in possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiare delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa" previste dal D.L. n. 73/2021, come modificato dalla legge di conversione n. 106/2021 e che intende acquistare un immobile di nuova costruzione da un'impresa costruttrice con applicazione dell'IVA al 4%.

Per questo immobile, è stato appunto stipulato un atto preliminare di compravendita tra il proprio padre e il rappresentante dell'impresa costruttrice e che in esso è stato dichiarato che l’acquirente promette di acquistare per sé o per persona fisica o giuridica da nominare il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell'immobile. Alla stipula dell'atto definitivo, la casa sarà intestata al soggetto under 36, che si occuperà anche del saldo della compravendita.

Da qui il dubbio: il credito d’imposta può essere utilizzato per l’intero ammontare dell'IVA sull'acquisto oppure no?

Acquisto prima casa under 36: condizioni e requisiti

Ricordiamo che l'articolo 64 del D.L. n. 73/2021 ("Misure in favore dell'acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile"), come modificato dall'articolo 1 della legge del 30 dicembre 2021, n. 234 dispone che:

  • gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, non superiore a 40.000 euro annui;
  • per questi atti, relativi a cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è stipulato un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto;
  • il credito d'imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell'acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Le disposizioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021, data di entrata in vigore del decreto e il 31 dicembre 2022. Il precedente termine del 30 giugno 2022 è stato modificato dall'articolo 1, comma 151, della legge n. 234 del 2021.

Acquisto casa under 36 soggetto a IVA

Nel caso di acquisto soggetto ad IVA, viene riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all'acquisto ed è prevista l'esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Come spiega il Fisco, perché il soggetto si sostituisca quale parte contrattuale del contratto preliminare originariamente stipulato dal padre "per sé o per persona da nominare", acquisendo i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto medesimo con effetto dal momento in cui questo è stato stipulato, è necessaria una dichiarazione di nomina validamente fatta ai sensi degli articoli 1401 e ss. del Codice Civile ("Contratto per persona da nominare”).

Non solo: dato che all'acquirente che fruisce dell'agevolazione "prima casa under trentasei" è riconosciuto un credito d'imposta "di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto", sarà necessario che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato dall'Istante in seguito alla sua nomina, risultino specificamente enunciati gli acconti già pagati dall’altro soggetto, indicadno importi, modalità di pagamento ed estremi delle fatture emesse con IVA agevolata al 4%.

In altri termini, deve risultare dall'atto di compravendita l'ammontare di IVA corrisposta in relazione all'acquisto agevolato, che andrà a costituire il credito d'imposta riconosciuto a favore dell'acquirente under trentasei.

Infine, il Fisco precisa che che il credito d'imposta spetta nella misura massima del 4 per cento come previsto dal comma 7 dell'articolo 64 del Decreto Sostegni-bis.

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