Il mercato, infatti, sappiamo essere costituito da una suddivisione orizzontale di segmentazioni, detti appunto segmenti di mercato, dove si legano gli individui e i loro bisogni, utilità e valori nella loro naturale successione. Il segmento di mercato è un concetto meramente economico preso in prestito anche dall'estimo per facilitare le operazioni di valutazione dei beni.
Il mercato, però, è anche costituito da una suddivisione verticale detta dei livelli di mercato. In questo caso il concetto è puramente estimativo poiché la classificazione avviene in base al tipo di percezione cui si fa riferimento dare un valore al bene.
I livelli di mercato sono quattro:
- livello edilizio
- livello immobiliare
- livello reddituale
- livello speculativo
Se la nostra stima sarà da eseguirsi, ad esempio, a livello di produzione del bene vale a dire a livello edilizio, il ciclo di formazione del valore andrà analizzato per i parametri percettivi del valore che caratterizzano tale livello. A livello produttivo, infatti, cosa conferisce valore sono criteri eminentemente di vantaggio profittuale delle parti coinvolte e, dunque, hanno un aspetto molto concreto. Le valutazioni a questo livello sono, infatti, molto numeriche e si riducono sempre alla moltiplicazione di prezzi (e non valori) per quantità o per coefficienti statistici di svalutazione degli stessi numeri ottenuti.
Quando il bene, invece, è ceduto definitivamente come accade nel livello immobiliare oppure anche quando questo è ceduto provvisoriamente nel livello reddituale entrano in gioco diversi parametri di individuazione del valore del bene oggetto di cessione definitiva o provvisoria.
In questo caso abbiamo delle caratteristiche di influenza del valore le quali avranno ovviamente una diversa strutturazione a seconda che ci si trovi nel livello immobiliare o reddituale, perché occorre ricordare che nonostante che due livelli siano legati da un coefficiente che corrisponde all'interesse dell'investimento immobiliare l'incremento o decremento del valore del bene per la definitiva cessione e quello dell'interesse sullo stesso bene, non hanno andamento proporzionale, né diretto e né indiretto. Questo proprio perché ci si trova a due livelli di mercato diversi dove le caratteristiche di influenza del valore del bene o dell'interesse sono profondamente diverse.
Per costruire, quindi, un ciclo di formazione del valore o del valore dell'interesse dovremo agire considerando distintamente i due problemi e non metterli semplicemente in relazione per mezzo di un coefficiente numerico o rapporto strumentale. Dovremo, pertanto, in altre e più immediate parole, costruire un ciclo di formazione del valore del bene immobiliare destinato a essere immesso sul mercato e ceduto definitivamente e un ciclo distinto di formazione del valore dell'interesse sul valore del bene immobiliare in caso di cessione temporanea.
A cura dell'Arch. Graziano Castello -
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