Agevolazioni prima casa: interviene la Cassazione

Per potere usufrure delle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa è necessario, anzi tassativo, rispondere ad alcune condizioni, compreso il trasferimento della residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile. Diversamente, il contribuente dovrà versare l’IVA dovuta con l’aliquota ordinaria, a meno che non dimostri oggettivi ostacoli nell’adempimento dell’obbligazione, non imputabili al contribuente, inevitabili e imprevedibili.

Acquisto prima casa e trasferimento residenza: l'ordinanza della Cassazione

Lo ribadisce la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 24488/2023 della sezione Tributaria, con cui ha cassato la sentenza della CTR nella quale si precisava che il contribuente non doveva versare l’IVA aggiuntiva, in quanto il termine di 18 mesi per il tasferimento della residenza avrebbe carattere meramente sollecitatorio e che l'impossibilità di realizzare il proposito abitativo entro i termini va valutato secondo parametri di buona fede.

Da qui il controricorso in Cassazione dell’Ufficio Tributario, che ha osservato:

• un’errata valutazione del giudice di appello nel richiamare un precedente della Corte stessa, che concerneva la precedente formulazione della norma, la quale non prevedeva alcun termine, sotto pena di decadenza dall'agevolazione, per il trasferimento della residenza principale nell'immobile acquistato;
• la perentorietà del termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, motivo per cui il suo rispetto ha natura costitutiva del diritto alla conservazione dell'agevolazione, anche se il mancato trasferimento della residenza è dovuto a circostanze non dipendenti dalla volontà dell'acquirente.

Trasferimento residenza è perentorio, salvo circostanze imprevedibili 

La Cassazione ha accolto l’appello, ricordando che la Nota 2-bis della Tariffa Parte 1, Articolo 1, allegata al d.P.R. n. 131/1986, nella formulazione pro tempore, prevede che ai fini dell'applicazione dell'aliquota agevolata agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso è necessario - oltre alla dichiarazione nel contratto di acquisto che l'immobile sia acquistato come prima casa e che l'acquirente non sia titolare di altri diritti di proprietà - che «l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza».

Secondo la più recente e consolidata giurisprudenza della Corte, “per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, è richiesto che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell'agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell'adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento”.

Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall'agevolazione,solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto rilevando, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili.

Ciò implica che il termine triennale per la notifica decorre non dalla registrazione dell'atto ma dal momento in cui il trasferimento della residenza sia successivamente rimasto ineseguito o ineseguibile e, dunque, al più tardi, dal diciottesimo mese successivo alla registrazione dell'atto.