Agevolazioni prima casa: occhio agli immobili preposseduti

Brutte notizie per chi vuole acquistare un immobile con le agevolazioni "prima casa", ma ne possiede già un altro nello stesso Comune, a prescindere dai requisiti di abitabilità: in questo caso i benefici fiscali non spettano.

Agevolazioni prima casa: quando spettano?

A confermarlo è la Corte di Cassazione con l'ordinanza del 3 novembre 2023, n. 30585, con la quale ha confermato la decadenza dei benefici per l'acquisto della prima casa nei confronti di un contribuente, non in possesso dei requisiti di cui all'art. 1, nota 2-bis, comma 1, della Tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986.

Ricordiamo che la norma prevede un'imposta di registro del 2% se l'acquisto ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, e ricorrano le seguenti codnizioni:

• a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e' ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; 
• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge sempre utilizzando le agevolaazioni.

Il no della Cassazione in caso di immobili "preposseduti"

Nel caso in esame, il contribuente è risultato proprietario esclusivo di un altro immobile, ad uso promiscuo e benché avesse dichiarato che esso non fosse abitabile, il Fisco è stato di diverso avviso, revocando quindi le agevolazioni richieste per quella che si è rivelata essere una "seconda casa".

Preliminarmente, gli ermellini hanno ricordato che l'art. 1, nota II-bis, lett. b), della Tariffa, parte I, nella sua attuale formulazione indica fra gli elementi ostativi alla fruizione delle agevolazioni fiscali sulla c.d. "prima casa" la mera "prepossidenza" di un immobile, indipendentemente dalle sue effettive e reali caratteristiche. In passato, invece, il legislatore aveva espressamente subordinato il diniego del riconoscimento delle agevolazioni al caso della prepossidenza di un immobile idoneo ad abitazione, creando così un particolare caso di impossidenza nell'ipotesi in cui, nonostante la titolarità giuridica dell'immobile, questo, in concreto, non potesse realizzare quegli scopi cui la disciplina agevolativa è preordinata. 

In seguito, la legge 28 dicembre 1995, n. 549 ha stabilito, all'art. 3, comma 131, che per fruire delle agevolazioni l'acquirente dovesse dichiarare unicamente «di non essere titolare ... dei diritti di proprietà, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare», espungendo così il requisito dell'idoneità abitativa.

La giurisprudenza ha per lo più affermato che ai sensi dell'art. 1, nota II-bis, lett. b), della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, è sufficiente e bastevole la prepossidenza di un immobile destinabile ad "adeguata abitazione" e la Corte Costituzionale, con ordinanza 6 luglio 2011, n. 203, ha richiamato l'interpretazione della Corte di legittimità, affermando che la sostituzione nella legge sulle agevolazioni sulla prima casa dell'espressione "fabbricato idoneo ad abitazione" con "casa di abitazione" è da intendersi nel senso che «la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato».

Secondo la Cassazione, in tema di agevolazioni prima casa, ai sensi dell'art. 1, comma 4, e nota II bis, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 «l'idoneità» dell'abitazione pre-posseduta va valutata:

• sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità);
• sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative).

Il beneficio trova applicazione anche nell'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato. In questi caso è stato accertato che l'immobile pre posseduto, situato nello stesso Comune, era idoneo a costituire un fabbricato in grado di soddisfare le esigenze di abitabilità, motivo per cui i benefici sul secondo acquisto sono stati revocati.