Agevolazioni prima casa per residenti all’estero: chiarimenti dal Fisco

Agevolazioni prima casa per cittadini italiani iscritti all’AIRE e residenti all’estero: è possibile usufruire dell’IVA agevolata al 4% e non formare plusvalenza tassabile in virtù della residenza all’estero, in caso di vendita dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto? Si tratta di un interessante quesito di natura fiscale proposto all’Agenzia delle Entrate proprio da un cittadino italiano iscritto all'AIRE e residente all’estero.

Agevolazioni prima casa per residenti all’estero: la risposta dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso in esame, affrontato nella risposta n. 751/2021, il contribuente ha fatto presente di volere acquistare un immobile da concedere in comodato gratuito alla madre, chiedendo:

• se al momento dell'acquisto, essendo l'immobile di nuova costruzione, possa usufruire dell'IVA agevolata al 4% prevista dal n. 21), della Tabella A allegata al d.P.R. n. 633 del 1972;
• se l'eventuale vendita dell'immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, senza effettuare nessun altro acquisto, dia luogo a plusvalenza tassabile in virtù della residenza all'estero.

Iva agevolata per acquisto prima casa: le condizioni

Secondo quanto previsto al numero 21), della Tabella A allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, l'aliquota Iva del 4 per cento si applica per l'acquisto di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8, A/9 qualora in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste per fruire delle agevolazioni "prima casa" dalla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

In particolare, è necessario che:

a) l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività oppure, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende oppure, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come "prima casa" sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

La lettera a) prevede dunque che l'agevolazione spetti anche nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, a condizione che l'immobile acquistato costituisca la "prima casa" nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza. 

Pertanto, l'istante può acquistare l'immobile usufruendo dell'aliquota Iva agevolata anche nell'ipotesi in cui conceda l’immobile in comodato.

Tassazione plusvalenza in caso di vendita entro 5 anni: cosa succede

Per quanto riguarda l'ulteriore quesito relativo alla tassazione della plusvalenza nel caso di cessione dell'immobile entro il quinquennio dalla data di acquisto, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato le precisazioni contenute nella risoluzione n. 136/E del 2008.

In particolare, il Fisco ha ricordato che sono soggette ad imposizione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi :

• quelli acquisiti per successione;
• unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Sulla base delle disposizioni citate, la non tassabilità delle plusvalenze derivanti da cessioni intervenute entro il quinquennio tra la data di acquisto e di cessione è condizionata alla circostanza che l'immobile per la maggior parte di detto periodo sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, dove per "abitazione principale" si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente e per "familiari" il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Quindi, in caso di cessione dell'immobile entro cinque anni dall'acquisto, sarà onere del contribuente dimostrare che l'immobile sia stato in quel lasso di tempo effettivamente adibito ad abitazione principale dal familiare titolare del contratto di comodato d'uso.