Bonus casa e comodato: cosa succede alla scadenza del contratto?

Nel caso in cui il comodatario di un immobile esegua lavori di ristrutturazione e usufruisca delle agevolazioni Bonus Casa, può continuare a usufruire delle detrazioni nel caso in cui il contratto di comodato cessa, oppure le perde?

Cessazione comodato e detrazioni Bonus Casa: la risposta del Fisco

La domanda è stata posta da un contribuente a Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate. Il comodatario di un immobile, con contratto registrato, ha sostenuto delle spese di ristrutturazione ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR (Bonus Casa), con agevolazione del 50% delle spese sostenute che sta recuperando nel 730 in 10 quote. Considerato che a fine 2023 cessserà il contratto di comodato, cosa succede? Può continuare a recuperare le restanti quote, può trasferirle al comodante oppure esse verranno perse?

Cos’è il bonus casa

Come previsto dall’art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986, il cd. “Bonus Casa” consiste in una detrazione Irpef del 36% delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 la detrazione è elevata al 50%, per un massimale di spesa pari a 96mila euro. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

L’agevolazione è riservata anche a chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. In questo caso la detrazione, sempre su un massimo di 96mila euro, va applicata su un importo forfetario, corrispondente al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva).

Ricordiamo inoltre che fino al 16 febbraio 2023 era possibile utilizzare, in luogo della detrazione diretta, una delle opzioni previste dall’art. 121 del DL Rilancio, ovvero lo sconto in fattura o la cessione del credito. Per interventi approvati dal 17 febbraio 2023 in poi, il D.L. n. 11/2023 (cd “Decreto Cessioni”) ha vietato il ricorso alle due opzioni.

Gli interventi ammessi al Bonus Casa

Tra le spese ammesse a detrazione rientrano le seguenti:

Singole unità immobiliari

Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ovvero:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

Parti comuni degli edifici residenziali

In questo caso ciascun condomino può richiedere le detrazioni per interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380/2001:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Bonus Casa: soggetti beneficiari

Il Bonus Casa spetta ai proprietari o ai titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, quindi anche a inquilini o comodatari. In particolare, come specifica il Fisco, hanno diritto alla detrazione:

• il proprietario o il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• l’inquilino o il comodatario dell’immobile;
• i soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori);
• gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;
• i soci delle società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari (alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali).

Inoltre hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il componente dell’unione civile;
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Comodato d'uso: ok al Bonus Casa

I comodatari rientrano quindi tra i soggetti beneficiari delle detrazioni al 50% per interventi di ristrutturazione edilizia previsti dall’art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986, a condizione che:

• Il contratto di comodato risulti regolarmente registrato al momento dell’avvio dei lavori di ristrutturazione o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente il predetto avvio;
• sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, da acquisire in forma scritta anche successivamente all’inizio dei lavori, ma formalizzato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si richiede la detrazione.

Fine comodato: cosa succede alle detrazioni?

Come specifica il Fisco, richiamando la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 57/1998, la cessazione della detenzione dell’immobile non determina il trasferimento delle quote residue di detrazione non ancora usufruite (circolare dell’Agenzia delle entrate n. 57/1998) a chi assume la titolarità del bene, né che si tratti del comodante o di un nuovo comodatario.

Ciò significa che il vecchio comodatario potrà continuare a portare in detrazione le rate residue, riportando nel modello 730, come nelle precedenti annualità, la spesa sostenuta e il numero della rata corrispondente.