Bonus prima casa: cos'è, a chi spetta e quando decade

Torniamo ad occuparci del bonus prima casa, le agevolazioni previste dall'Agenzia delle Entrate per acquistare l'abitazione principale. Con la sentenza della commissione tributaria di Frosinone n. 427/2021 analizziamo il ricorso presentato da una coppia contro gli uffici dell'Agenzia che pretendevano il pagamento dell'imposta ipotecaria e catastale, oltre ad una sanzione.

Il ricorso

Propongono ricorso un uomo e una donna che lamentano il difetto di motivazione dell'atto inviato dall'Agenzia delle Entrate. Gli uffici, secondo i due, non hanno ritenuto meritevole di accoglimento il beneficio fiscale del bonus "prima casa" per il fatto che "non si concedono agevolazioni prima casa per successione fuori termine oltre sei anni". Ma, dicono i due, l'Agenzia non tiene conto che il bonus "prima casa" costituisce un diritto del contribuente ove ne sussistano i presupposti di legge. E i due, scrivono nel ricorso, sostengono di avere diritto al beneficio fiscale.

Agevolazioni acquisto prima casa, cos'è

L’agevolazione per l’acquisto della "prima casa" consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro. Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Per godere dell’agevolazione per l’acquisto della "prima casa", l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.

Immobili ammessi all’agevolazione

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettorie chiuse o aperte);

ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

E’ comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione "prima casa". L’agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Quando si decade dall’agevolazione

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile: in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto; in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

In caso di decadenza: è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;se la cessione è soggetta a Iva, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora. Per la commissione, la coppia ha tutto il diritto di beneficiare del bonus prima casa. Il ricorso è stato accolto.