Cessione immobile oggetto di ristrutturazione e ampliamento: il Fisco sulla plusvalenza

Per il computo del quinquennio ai fini dell'eventuale plusvalenza tassabile relative alla cessione di un immobile ristrutturato e ampliato, quale data si deve prendere in considerazione? Quella dell'atto notarile di acquisto o quella dell'avvenuta denuncia di variazione dell'unità abitativa a seguito dell'aumentata consistenza catastale?

Cessione immobile: la plusvalenza in caso di ristrutturazione e ampliamento

Ha risposto a queste domande l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 560 del 18 novembre 2022 relativa all'acquisto e successiva vendita di un immobile in categoria catastale A/7 "abitazione in villini" sul quale sono stati realizzati interventi di ristrutturazione e ampliamento.

Il caso di specie è così riassumibile:

• 8 luglio 2016 - data di acquisto dell'immobile;
• 24 febbraio 2017 - rilascio del permesso a costruire per le opere di ristrutturazione e ampliamento;
• 16 maggio 2018 - acquisizione del Comune della ''dichiarazione di fine lavori strutturali'', attestante la conclusione dei lavori al 20 aprile 2018;
• 14 novembre 2018 - rilascio dall'Agenzia delle Entrate della ricevuta di avvenuta denuncia di variazione dell'unità abitativa a seguito dell'aumentata consistenza catastale.

La domanda dell'istante è la seguente: nell'ipotesi di cessione del predetto immobile, ristrutturato ed ampliato il computo del quinquennio, ai fini della eventuale emersione della plusvalenza tassabile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lett. b) del testo unico delle imposte sul reddito (di seguito TUIR), di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, va effettuato considerando la data dell'atto notarile di acquisto del bene immobile (8 luglio 2016) oppure la data di avvenuta denuncia di variazione dell'immobile a seguito di ristrutturazione ed ampliamento?

Cessione immobile e plusvalenza: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Il Fisco ha preliminarmente ricorda che ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sul reddito (TUIR), di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. (...)».

L'imponibilità della plusvalenza e le eccezioni

Per questo motivo, in caso di beni immobili diversi dalle aree edificabili, l'imponibilità della plusvalenza è condizionata al fatto che la cessione intervenga entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione del cespite, salve alcune particolari eccezioni.

La ratio della norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative. Tale intento si presume dalla circostanza che l'arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni.

Ai fini del computo del quinquennio non rileva la circostanza che l'immobile sia stato oggetto di un intervento di ristrutturazione e di ampliamento essendo, invece, rilevante ai predetti fini l'acquisto dell'immobile stesso.

Conclusioni

Rispondendo all'istante, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione dopo il quinquennio dalla data di acquisto dell'immobile in oggetto non determina l'emersione di una plusvalenza ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se effettuata dall'istante in qualità di persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni.