Comodato e ristrutturazioni edilizie: quando spetta il Bonus Casa?

Nel caso in cui si effettuano dei lavori di ristrutturazione edilizia in un immobile in comodato d’uso, è possibile usufruire delle detrazioni fiscali in relazione alle spese sostenute per gli interventi (cd. “Bonus Casa”)? La risposta tendenzialmente è affermativa, ma bisogna prestare attenzione ad alcuni adempimenti.

Bonus Casa e comodato d'uso: quando spettano le detrazioni fiscali?

Lo dimostra quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate tramite Fisco Oggi, in merito al quesito posto da un contribuente sulla possibilità di utilizzare il Bonus Casa nell’ipotesi di un contratto di comodato registrato dopo l’inizio dei lavori ma prima del pagamento delle spese.

Ricordiamo che ai sensi dell’art.16-bis del d.P.R. n. 917/1986 è prevista una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 fino al 31 dicembre 2024 la detrazione è elevata al 50%, con un limite massimo di spesa pari a 96mila euro.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo; in alternativa, ai sensi dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020, i beneficiari possono optare:

• per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (cd. “sconto in fattura”);
• per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante.

Bonus casa: interventi ammessi

Il bonus Casa spetta per le seguenti tipologie di interventi:

• interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia):
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia.

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

• Interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380/2001
  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia.

A chi spettano le detrazioni per ristrutturazione edilizia

Possono beneficiare dell’agevolazione i proprietari e i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese. Nello specifico, le detrazioni spettano ai seguenti soggetti:

• il proprietario o il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• l’inquilino o il comodatario dell’immobile;
• i soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori);
• gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;
• i soci delle società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari.

Inoltre il Fisco ha specificato che hanno diritto alla detrazione, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture, i seguenti soggetti:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili);
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Le spese devono essere sempre tracciabili, quindi pagate tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Inoltre per usufruire della detrazione bisogna indicare nella dichiarazione dei redditi:

• i dati catastali identificativi dell'immobile;
• gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo;
• gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Comodato d'uso e bonus casa: occhio alla data del contratto

Ed è proprio in riferimento a questi adempimenti che il quesito posto dal contribuente ha ricevuto una risposta negativa: affinché il comodatario possa usufruire delle detrazioni, è necessario che il contratto di comodato sia stato registrato prima dell’inizio dei lavori, o al momento del pagamento delle spese ammesse in detrazione, se questo è precedente l’inizio dei lavori. Inoltre è necessaria l’autorizzazione del proprietario dell’immobile all’esecuzione dei lavori.

Non cambia nulla nemmeno qualora il contratto di comodato d’uso venga registrato successivamente: come specificato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 25 luglio 2022, n. 28/E, il diritto alla detrazione è precluso anche se provvede alla successiva regolarizzazione.