Compravendite immobiliari: le responsabilità del notaio

Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio.

Compravendita immobiliare: senza diritti reali sul bene il contratto è nullo

Un principio sul quale sono tornati a parlare i giudici di piazza Cavour con l’Ordinanza della Corte di Cassazione del 15 gennaio 2024, n. 1519, con cui hanno confermato le responsabilità di un notaio sulla nullità di un contratto di compravendita di un appartamento, il cui rogito era stato fatto senza accertare che i venditori fossero effettivamente titolari del diritto di superficie.

È stata così confermata la sentenza della Corte d’Appello, che aveva precisato che:

• rilevata la nullità del negozio giuridico concluso per atto pubblico, sussisteva con evidenza la responsabilità contrattuale del notaio rogante, atteso che «il professionista, che ha redatto l’atto pubblico, assume un obbligo nei confronti delle parti di far stipulare un contratto che persegua gli obbiettivi che le parti si sono prefissate e, se l’obbiettivo espresso nell’atto è quello di trasferire un diritto, il notaio ha il dovere di verificare l’esistenza del diritto, ai fini richiesti, informando le parti della reale situazione giuridica del bene oggetto dell’alienazione»;
• in solido con il notaio – ma a diverso titolo di responsabilità precontrattuale –, dovevano rispondere, in confronto degli acquirenti, anche i venditori, i quali, sebbene fossero consapevoli dell’inesistenza del diritto di superficie da loro alienato, avevano indotto la controparte alla stipulazione di un contratto invalido; essi, dunque, erano responsabili, ex art. 1338 cod. civ., «per non aver informato controparte dell’esistenza della causa di nullità del contratto».

Compravendite immobiliari: obblighi e responsabilità del notaio

Nel ricorso in cassazione il notaio aveva fatto presente di avere svolto la propria attività con la dovuta diligenza, verificando l’esistenza del diritto di superficie mediante acquisizione, esame e confronto di una pluralità di atti, quali le visure catastali e ipotecarie dell’immobile e i titoli di provenienza, trascritti nei pubblici registri immobiliari.

Una tesi non condivisa dagli ermellini, i quali hanno ribadito che “Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio”.

Il compimento dell’attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza degli effetti tipici dell’atto rogato, nonché il risultato pratico perseguito dalle parti, obbliga il notaio non solo a compiere una preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene attraverso l’esame delle risultanze dei registri immobiliari e la loro visura, ma lo obbliga anche, più incisivamente, a compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica che ricomprende anche la stabilità o meno nel tempo dei titoli giudiziali trascritti, acquisendo informazioni presso la conservatoria dei registri immobiliari sulla loro definitività.

In questo caso il notaio non ha adempiuto l’obbligo di verificare l’esistenza giuridica del diritto reale di superficie che formava oggetto di trasferimento, senza rendersi conto che l’immobile fosse invece di proprietà demaniale e che il venditore poteva vantare solo un diritto personale di utilizzo delle unità abitative.

Da qui la conferma della responsabilità in solido con i venditori e la condanna al risarcimento danni per le spese rsostenute per gli accertamenti tecnici e per il proprio compenso.