Detrazioni ristrutturazione dopo vendita: vanno trasferite?

È possibile continuare a richiedere le detrazioni dopo avere venduto l’immobile su cui sono stati effettuati degli interventi di ristrutturazione edilizia, oppure esse passano  automaticamente all’acquirente? Si tratta del dubbio di un contribuente posto a Fisco Oggi, relativo alla fruizione delle quote di detrazioni mancanti da presentare in sede di dichiarazione dei redditi.

Trasferimento detrazioni dopo vendita immobile: il parere del Fisco

In riferimento a quanto richiesto, ossia se sia possibile continuare a chiedere le detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia anche dopo avere venduto l’immobile oggetto dei lavori, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate ha citato quanto previsto dall'articolo 16-bis, comma 8, del TUIR (Testo Unico delle Imposte e dei redditi).

In particolare, la norma prevede che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte viene trasferita, per i rimanenti periodi di imposta e salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Importante sottolineare il “salvo diverso accordo tra le parti”: il Fisco infatti, con la circolare n. 7/E del 2021, ha precisato che il venditore può conservare il diritto a usufruire delle detrazioni non utilizzate se le parti contraenti formalizzano e sottoscrivono questa volontà in una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato.

All’interno di essa, si deve specificare che l’accordo di lasciare al venditore il diritto a continuare a usufruire delle agevolazioni fiscali esisteva sin dalla data del rogito. Ciò naturalmente significa che poi, in sede di dichiarazione dei redditi, il comportamento dei contribuenti deve poi essere coerente con quanto indicato nell’accordo formalizzato, per cui le detrazioni potranno essere richieste solo dalla parte che ha venduto e non dall’acquirente.

Trasferimento detrazioni: alcune precisazioni

La stessa circolare n. 7/E del 2021 specifica che la disposizione trova applicazione:

•  in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione;
• in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 c.c., le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili;

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario. Ciò in quanto la previsione del trasferimento del beneficio fiscale prevista dal comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR riguarda il caso di vendita, ipotesi alla quale in via di prassi è stata assimilata la donazione. In entrambi i casi, si tratta di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali.

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario, in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile. Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100 per cento, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore. La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa.