Ecobonus e Ristrutturazione edilizia: il cumulo di detrazioni fiscali è ammissibile?

Ecobonus, Sismabonus, Bonus Ristrutturazione: la “selva” di agevolazioni fiscali è fitta e a volte perdere l’orientamento è facile. A far ritrovare la strada ci pensa l’Agenzia delle Entrate, ad esempio con la risposta n. 769/2021 all’interessante quesito posto da una società di costruzione, ristrutturazione, gestione e vendita di beni immobili e che riguarda il possibile utilizzo combinato dell’art. 14 del D.L. n. 63/2013 e dell’art. 16 bis, comma 3 del TUIR (D.P.R. n. 917/1986). Un caso molto interessante, in cui le detrazioni utilizzate da una società si uniscono a quelle utilizzabili dai futuri acquirenti degli immobili oggetto di interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione edilizia.

Ecobonus e Bonus Ristrutturazione: il cumulo delle agevolazioni secondo il Fisco

In particolare alcuni degli interventi, riguardanti immobili classificati nel bilancio della società come beni merce, potrebbero godere della detrazione fiscale, ai sensi dell'art. 1, commi 344-349, legge n. 296/2006 per interventi volti al risparmio energetico sulle singole unità immobiliari:

• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, per i quali spetta una detrazione del 65% delle spese sostenute;
• l'installazione di pannelli solari, per i quali spetta una detrazione del 65% delle spese sostenute;
• la fornitura e posa in opera di nuove finestre comprensive di infissi, per le quali spetta una detrazione del 50% delle spese sostenute;
• la realizzazione del cappotto termico, per il quale spetta una detrazione del 65% delle spese sostenute.

Al termine dei lavori, l’obiettivo è quello di proporre sul mercato le varie unità immobiliari in modo da consentire ai futuri acquirenti la possibilità di usufruire della detrazione fiscale prevista dall'art. 16 bis, comma 3, del TUIR.

Agevolazione acquisto immobili ristrutturati: cosa dice il TUIR

Il comma 3 dell'articolo 16-bis del TUIR prevede una detrazione «nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.

Tale agevolazione spetta agli acquirenti delle singole unità immobiliari facenti parte di un immobile interamente ristrutturato e consiste in una detrazione IRPEF del 50% calcolata sul 25% del prezzo pagato, con un limite massimo di 96.000 euro.

La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro. Attualmente si applica l'innalzamento della percentuale di detrazione dal 36 per cento al 50 per cento e l'incremento delle spese ammissibili da euro 48.000 ad euro 96.000.

Da qui il dubbio: considerato che gli acquirenti assegnatari delle singole unità immobiliari godranno dell'agevolazione prevista dall'art. 16 bis, comma 3, del TUIR e che la Società effettuerà gli interveti di riqualificazione scondo quanto previsto dall’ art. 14 del D.L. n. 63/2013, l'operazione prospettata configura una fattispecie di abuso del diritto o di elusione fiscale, ai sensi dell'art. 10-bis, della legge 27 luglio 2000, n. 212 in tema di imposte sui redditi, oppure è lecita?

Interventi di riqualificazione energetica: cosa prevede la norma

Innanzitutto ricordiamo che l'art. 14 del D.L. n. 63/2013 disciplina la detrazione spettante per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Tale agevolazione è stata introdotta dall'art. 1, commi da 344 a 349, della legge n. 296/2006 che ne delinea l'ambito di applicazione con riguardo alla tipologia di interventi agevolabili, alla percentuale di detrazione spettante nonché alle modalità di fruizione della detrazione.

Inoltre, il Fisco con la risoluzione n. 34/E del 2020 ha chiarito che:

• le detrazioni in materia di riqualificazione energetica (c.d. eco-bonus), spettano ai titolari di reddito d'impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come "strumentali", "beni merce" o "patrimoniali";
• le agevolazioni spettano anche per gli interventi antisismici eseguiti su immobili da parte di titolari di reddito di impresa, ai fini della detrazione di cui all'articolo 16, comma 1-bis e ss., del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. "sisma bonus").

Cumulo detrazioni: il parere dell'Agenzia delle Entrate

Quindi, in una prima fase l'istante realizzerà di interventi di ristrutturazione edilizia ex articolo 3 lettera d) del DPR 380 del 2001 e lavori inerenti il risparmio energetico su degli immobili di proprietà della Società stessa. Una volta completati tali interventi, l'istante fruirà per se stesso della detrazione sulle spese inerenti i lavori di efficientamento energetico e allo stesso tempo vendeàe gli immobili proponendo agli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione prevista dall'articolo 16-bis, comma 3 del TUIR.

A prescindere dal valore degli interventi eseguiti, quindi, il beneficiario può usufruire di una detrazione:

• sulla base di un importo forfettario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile, come risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione;
• ripartita in dieci rate annuali di pari importo;
• calcolata sul prezzo di vendita dell'immobile, influenzato oltre che dai costi di costruzione anche e soprattutto da altri valori quali luogo di ubicazione, andamento del mercato, misura e tipologia dell'immobile, ecc.

L’Agenzia delle Entrate ritiene che l'operazione in esame non costituisca un'operazione abusiva ai sensi dell'articolo 10-bis della legge n. 212/2000, perché non fa realizzare alcun vantaggio fiscale indebito: l'acquirente di un immobile ristrutturato può fruire della detrazione IRPEF di cui all'articolo 16- bis, comma 3 del TUIR, anche nel caso in cui sul medesimo immobile la società cedente benefici della detrazione, ai fini IRES, in materia di efficientamento energetico di cui all'articolo 14 del D.L. 63/2013.

Quindi la detrazione IRPEF di cui all'articolo 16-bis, comma 3 del TUIR è compatibile con la fruizione, per l'impresa che ha ristrutturato l'intero edificio di cui fa parte l'unità abitativa oggetto di cessione, di quella prevista, ai fini IRES, in materia di efficientamento energetico di cui all' articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013.