Realizzare interventi edilizi utilizzando più di una agevolazione fiscale

Esaminiamo brevemente la casistica di un edificio, senza distinguere, se non in alcune precisazioni, se trattasi di condominio o edificio unifamiliare, partiamo dal presupposto si debbano realizzare interventi edili ed impiantistici, tra questi, suddividendoli sin da ora in funzione dell’agevolazione ne elenchiamo una serie, ma non a titolo esaustivo.

Sismabonus e bonus ristrutturazione

Tra gli interventi locali e di riparazione per edifici ricadenti in zona sismica 1,2 e 3:

• orizzontamenti nelle coperture o loro porzioni per aumentarne la capacità portante, ridurre i pesi e eliminare le spinte alle strutture verticali;
• riparazione, integrazione e sostituzione degli elementi di copertura;
• riparazione e ripristino della resistenza originaria degli elementi strutturali ammalorati a causa del degrado dovuto all’esposizione, l’umidità, la vetustà e la disgregazione dei componenti;
• rinforzo dei nodi trave - colonna negli edifici in cemento armato;
• collegamento degli elementi di tamponatura alle strutture in cemento armato, per far fronte al ribaltamento;

e ancora:

• manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (art.3 c.1 lett. a) b), c) e d)  d.P.R. 380/2001);
• bonifica amianto ed opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

Nel caso in cui si tratti di bonus casa, ovvero del bonus ristrutturazioni, l’agevolazione sarà nella misura del 50%.

Per le opere previste dal c. 1, lett. i) dell’art.16-bis del T.U.I.R. se l’edificio ricade in zona sismica 1, 2 e 3 ed è destinato ad abitazione e/o attività produttiva, si terrà conto del miglioramento della classe di rischio sismico, distinguendo:

• per gli edifici privi di parti comuni l’agevolazione del 70% se diminuita una classe e dell’80% se diminuite due classi;
• per interventi sulle parti comuni l’agevolazione del 75% per una classe e dell’85% per due classi.

Ecobonus

Interventi detraibili con aliquota del 65%:

• riqualificazione energetica;
• sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, o con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica;
• acquisto e posa in opera generatori d’aria calda a condensazione.
• acquisto e posa in opera schermature solari;
• acquisto e posa in opera micro-cogeneratori per la sostituzione di impianti esistenti;
• acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e schermature solari;
• sostituzione impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione.

Le opere realizzate sulle parti comuni condominiali se interessano l’involucro edilizio con un’incidenza maggiore al 25% della superficie disperdente lorda potranno essere detratte nella misura del 70%, se, invece, sono finalizzate al miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva potranno essere detratte con aliquota al 75%.

La detrazione si riduce al 50% per tutte le casistiche che interessano superfici dell’involucro edilizio non riscaldate, ovvero se non si ricorre alla sostituzione di preesistenti impianti.

Ricarica dei veicoli elettrici e installazione impianto fotovoltaico

Prevista la detrazione nella misura del 50% per l’acquisto e la posa in opera infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale fino ad un massimo di 7 kW.

L’installazione dell’impianto fotovoltaico è agevolata al 50%, rientrando tra gli interventi di contenimento del consumo energetico dovuto all’impiego delle fonti rinnovabili di energia.

Bonus barriere architettoniche

Rientrano tra gli interventi, seguendo scrupolosamente le prescrizioni tecniche del D.M. 236/1989 a garanzia dell’accessibilità degli edifici:

• l’installazione di ascensori e montacarichi;
• installazione accorgimenti che attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico possano facilitare la mobilità interna ed esterna agli edifici;
• realizzazione di rampe;
• adeguamento aperture e passaggi;
• adeguamento servizi igienici.

Si tratta di un bonus, con aliquota pari al 75%, per il quale il contribuente può optare se detrarre le spese o se usufruire dello sconto in fattura e/o cessione del credito.

Non sono agevolabili, in quanto oggetto di detrazione Irpef con aliquota del 19%, le spese sanitarie per l’acquisto di strumenti e beni mobili necessari al sollevamento del disabile ed a favorirne la mobilità, in quanto ricomprese nella categoria dei sussidi tecnici ed informatici e soprattutto perché i bonus fiscali sono diretti ad agevolare interventi realizzati negli immobili.

Le agevolazioni per gli interventi di manutenzione ordinaria

Le opere disciplinate dall’art. 3, comma 1, lett. a) del d.P.R. 380/2001, ovvero classificate nel regime dell’attività edilizia libera non assoggettate a comunicazione al comune nel quale ricade l’immobile, comprendono le seguenti.

Riparazione, rinnovo e/o sostituzione finiture esterne, con mantenimento delle caratteristiche preesistenti:

• il ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate, la pulitura delle facciate;
• la sostituzione degli infissi, serramenti, portoni, cancelli, serrande, vetrine o porte d’accesso dei negozi;
• il rifacimento o la sostituzione parziale del manto di copertura, ivi compresa l’orditura secondaria, con esclusione delle variazioni di sagoma, delle pendenze e delle caratteristiche;
• la riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli;
• la collocazione di grate di protezione, limitatamente ai vani finestra;
• il rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi;
• la riparazione delle recinzioni.

Riparazione, rinnovo e/o sostituzione finiture interne:

• componenti edilizi interessati dalle opere sono i pavimenti, compreso l’eventuale sottostrato di malta;
• rientrano le opere murarie di modesta entità, quali la realizzazione di nicchie o di piccoli muretti;
• nel rispetto del rapporto aero/illuminante è consentito inserire e/o spostare pareti mobili e di arredi fissi.

Riparazione, rinnovo e/o sostituzione e mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici:

• riguarda quanto attiene gli impianti esistenti e permette oltre alle opere di riparazione, rinnovo, sostituzione e mantenimento in efficienza realizzare anche opere di adeguamento igienico-sanitario, compresa la sostituzione dei sanitari e la riparazione dell’impianto;
• ammessi gli interventi sugli impianti tecnologici con relative strutture e volumi tecnici, con le stesse finalità mirate alle normali esigenze di esercizio.

Gli interventi in manutenzione ordinaria rientrano tra quelli agevolati se realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Ai fini della comprova e/o attestazione dell’avvenuta realizzazione dei lavori è necessario il contribuente produca idonea dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art.47 d.P.R.445/2000 riportando le date di inizio e di ultimazione dei lavori e attestando le opere rientrino tra quelle agevolate.

L’utilizzo contestuale di più detrazioni: valutare attentamente il cumulo e la sovrapposizione

Per utilizzare più agevolazioni occorre valutare preventivamente e scindere tra gli interventi che possono cumularsi rispetto a quelli che, invece, si sovrappongono. Per meglio chiarire:

• il cumulo permette di effettuare opere diverse tra esse e quindi utilizzare più di un incentivo entro il limite previsto, è il caso nel quale si abbinano interventi di riqualificazione energetica con l’abbattimento delle barriere architettoniche, con le previste aliquote del 65% e del 75%. Il contribuente ottimizza, quindi, la  fruizione dei bonus in quanto ne sfrutta varie misure. Rientrano nella stessa fattispecie anche precedenti bonus già fruiti e in corso;
• la sovrapposizione impedisce beneficiare di più incentivi ed attiene i casi nei quali, a titolo esemplificativo, viene utilizzato il bonus ristrutturazione sulle parti comuni condominiali e si voglia associare il sismabonus sulle stesse, quest’ultimo qualificandosi, per caratteristiche, nel precedente non potrà essere addizionato, e il contribuente dovrà scegliere una sola agevolazione. Diversa è invece la circostanza nella quale attinto al bonus ristrutturazione nelle parti private condominiali, quindi all’interno di un appartamento, e si voglia utilizzare il sismabonus per le parti comuni risultando fattibile e non creandosi sovrapposizione.

In entrambi i casi, di cumulo e sovrapposizione, sarà sempre ammesso, fino a vigenza, l’abbinamento del bonus verde e del bonus mobili.

La verifica conformità urbanistico-edilizia

Prima di affrontare una qualsiasi procedura per la fruizione delle agevolazioni fiscali è fondamentale accertarsi della regolarità urbanistico – edilizia dell’immobile, che, come da dettato dell’art.49 del d.P.R.380/2001, laddove venisse meno comporterebbe gravi conseguenze per utilizzo indebito dell’agevolazione da parte del contribuente che sarebbe chiamato alla restituzione delle somme comprensive di sanzioni e interessi.

Tecnicamente la documentazione tecnica e i rilievi effettuati presso l’immobile saranno gli strumenti attraverso i quali accertare l’eventuale presenza di difformità edilizie, escludendo le tolleranze costruttive, per questa ragione se rilevate incongruenze tra lo stato di fatto e lo stato autorizzato è bene valutare la presentazione di un progetto di regolarizzazione.