Regime di comunione dei beni: come si applica l’agevolazione prima casa?

L’agevolazione prima casa è applicabile in caso di regime di comunione dei beni? Se sì, a quali condizioni? Lo spiega l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 400/2022, inerente una questione complessa, ma con una soluzione univoca.

Agevolazione prima casa e comunione dei beni: la risposta del Fisco

L’istante ha rappresentato di avere effettuato un atto di permuta con il quale ha ceduto la piena proprietà di un immobile acquistato prima del matrimonio, di esclusiva proprietà, e per il quale ha usufruito dell'agevolazione "prima casa", per acquistare la piena proprietà di altro immobile residenziale sito nello stesso Comune, che verrà qualificato come bene personale con dichiarazione richiesta dall'articolo 179, lett. f) del codice civile.

Delle stesse agevolazioni ha usufruito il coniuge, con cui è sposato in comunione dei beni, in relazione alla propria quota del 50 per cento per un ulteriore immobile. Da qui il quesito: potrà adesso richiedere l'agevolazione "prima casa" in riferimento all'immobile di cui di cui diverrà titolare per effetto della permuta?

Sulla questione, il Fisco ha ricordato che, tra le condizioni per fruire delle agevolazioni "prima casa" rientra quella prevista dalla lettera c) del comma 1 della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 secondo cui "nell'atto di acquisto l'acquirente” deve dichiarare "di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ... ".

Estensione dell'agevolazione al coniuge in caso di comunione dei beni

In questo caso, l’istante risulta già proprietario, in regime di comunione legale, di una casa di abitazione per la quale il coniuge, seppur relativamente alla sua quota, ha fruito dell'agevolazione "prima casa". L’acquisto si estende per legge anche all'altro coniuge e comporta, nella sostanza, la fruizione anche da parte di quest'ultimo del beneficio tributario; pertanto, in questa situazione determina che per entrambi i coniugi è preclusa la possibilità di avvalersi di nuovo dei benefici "prima casa".

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato la circolare n. 19/E dell'1 marzo 2001 con la quale è stato precisato, al punto 2.2.10, che qualora l'acquirente sia titolare, anche in comunione legale, di una casa di abitazione acquistata in regime agevolato dallo stesso o dal coniuge, non può avvalersi nuovamente dell'agevolazione tributaria.

Sostanzialmente, l'acquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione legale dei beni comporta l'esclusione dall'agevolazione per entrambi i coniugi per i successivi acquisti. Allo stesso modo, è esclusa l'applicabilità dell'agevolazione "prima casa" anche in caso di titolarità, in comunione con il coniuge, di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si intende acquistare un nuovo immobile.

Ne consegue che non risulta soddisfatta la condizione di cui alla lettera c) della nota II-bis articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986: in caso di acquisto effettuato in regime di comunione legale e per il quale il coniuge ha usufruito dell'agevolazione "prima casa" per la sua quota pari al 50%, l’altro coniuge non può utilizzare ulteriormente le agevolazioni (in questo caso per l’immobile da acquistare in sede di permuta) in quanto si produce ope legis un'estensione dell'agevolazione anche in capo allo stesso, seppure non abbia fruito del regime di favore sulla propria quota.