Riacquisto prima casa tramite nuda proprietà: le agevolazioni decadono?

È possibile utilizzare le agevolazioni prima casa quando si proceda con l’acquisto di una nuda proprietà, tanto più se si tratta di riacquisto entro un anno, effettuato da un cittadino italiano residente all’estero? Si tratta dell’interessante quesito posto all’Agenzia delle Entrate, che ha fornito chiarimenti con la risposta n. 349/2022.

Agevolazioni prima casa e nuda proprietà: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Il caso riguarda una cittadina italiana residente all'estero, regolarmente iscritta all'A.I.R.E., che ha acquistato nel 2019 un appartamento utilizzando le agevolazioni "prima casa", e trattandosi di "prima casa" sul territorio italiano, non è stata obbligata a prendere la residenza in Italia. Successivamente ha venduto la casa prima dei cinque anni previsti dalla norma impegnandosi ad acquistarne un’altra entro un anno, onde evitare la decadenza delle agevolazioni.

Da qui il dubbio: è possibile acquistare in Italia una prima casa come nuda proprietà, intestando ad una propria parente il diritto di usufrutto sull'immobile stesso?

Agevolazioni "prima casa": le norme di riferimento

Nel rispondere, il Fisco ha ricordato che l'agevolazione c.d. "prima casa" è disciplinata dall'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del d.P.R. n. 131/1986 (TUIR) e dalla Nota II-bis al medesimo articolo, che individuano i requisiti oggettivi e soggettivi per la fruizione del beneficio.

In particolare, la norma prevede l'applicazione dell'imposta di registro al 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni previste dalla citata Nota II-bis ossia che  l'immobile sia ubicato

• nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;
• in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;
• se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
• se l'acquirente è cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.

La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto.

Nel caso in cui l’abitazione venga venduta prima dei cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre che una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi. Le sanzioni non sono dovute qualora entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, si proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come spiega il Fisco, la disciplina dettata per il riacquisto ha una duplice ratio:

• favorire l'acquisto della casa di proprietà anche a coloro che siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza;
• evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi realizzati attraverso la semplice integrazione dei requisiti necessari a godere dell'agevolazione in relazione al primo acquisto.

Nuda proprietà e agevolazioni prima casa: la sentenza della Cassazione

Sul riacquisto tramite possesso di nuda proprietà, si è pronunciata la Corte di Cassazione, con sentenza n. 17148/2018, che ha ritenuto integrata la decadenza in quanto "Il riferimento della disposizione in esame al termine «acquisto», generalmente utilizzato, laddove non accompagnato dalla indicazione dei diritti interessati, per indicare l'operazione con la quale si consente ad un soggetto l'esercizio su un bene dei poteri tipici del diritto di proprietà, nonché il collegamento ivi previsto tra l'immobile acquistato e la sua destinazione ad abitazione principale, induce a ritenere che l'atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell'agevolazione cd. prima casa di cui ha fruito in precedenza sia rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l'uso e il godimento di un'abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell'esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa quale sua abitazione principale. Una siffatta affermazione, oltre ad imporsi in ragione di un'interpretazione letterale e logica della disposizione in esame, risulta coerente con la illustrata ratio della disciplina complessiva in tema di benefici cd. «prima casa», permettendo di circoscrivere l'agevolazione (e il suo mantenimento) solo a quelle operazioni idonee a favorire l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione".

Non solo: "venendo in rilievo una norma che prevede una deroga ad una decadenza da un beneficio fiscale, si impone una sua lettura restrittiva”.

Secondo la Cassazione, non rilevano l'eventuale "conseguimento da parte del contribuente del diritto di godere e usare dell'immobile in oggetto a seguito della conclusione di altri contratti o, comunque, a seguito della autorizzazione concessagli da parte di terzi aventi diritto, atteso che, alla luce della interpretazione seguita, la destinazione dell'immobile ad abitazione principale deve essere strettamente dipendente dall'idoneità dell'atto a trasferire al contribuente poteri di uso e godimento sul bene pieni e assoluti".

In conclusione, la Suprema Corte ha formulato il principio di diritto secondo cui "la decadenza ... non è evitata qualora, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all'acquisto della nuda proprietà di altro immobile".

Nuda proprietà è compatibile con le agevolazioni prima casa?

In altri termini, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell'immobile acquistato con l'agevolazione "prima casa" prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, la decadenza dall'agevolazione prevista dall'articolo 1, nota II- bis), comma 4, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR non è impedita dall'acquisto - entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato - della nuda proprietà di altro immobile.

Per quanto riguarda il caso di cittadino emigrato all'estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale entro un anno non è necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale; ciò in quanto tale obbligo (analogamente a quello di residenza) non può essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all'estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata «a propria abitazione principale».

Allo stesso modo però di chi vive sul territorio italiano, si verifica la decadenza delle agevolazioni conseguente alla rivendita infraquinquennale dell'immobile se si procede con il riacquisto tramite nuda proprietà, e non rileva il fatto che sia impossibile per il contribuente cittadino italiano emigrato all'estero adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale.