Sismabonus acquisti: guida all'acquisto di case antisismiche

Il Superbonus è diventato un’icona del tempo presente. Non c’è persona che non lo conosca e che non ne parli. Chi lo snobba è un diverso.

Il motivo di questo iperbolico successo è esclusivamente di natura economica. Conviene a tutti farlo, ai professionisti, alle imprese, alle banche, alle Poste e, soprattutto ai beneficiari.

A volte però, quando c’è di mezzo il fisco, il valore seduttivo non basta a convincere le “persone fisiche”. Non tutte hanno una casa da ristrutturare ad esempio e non tutte ne hanno trovata una da comprare. Poi ci sono quelle che non hanno tempo, che odiano i muratori e anche i tecnici. Alcune hanno paura.

Per questa sacca di persone il Superbonus 110%, versione “ordinaria”, non va bene. Per loro è più adatto il “super bonus per l’acquisto di case antisismiche”, quello che permette di comprare sottoprezzo una casa nuova (e antisismica) bell’e fatta, con zero rischi e zero sbattimenti. In questo caso fa tutto la società costruttrice che poi offre uno “sconto” di 96.000 euro sul prezzo di vendita, spendibili direttamente dal notaio il giorno del rogito.

Questo in sintesi. Ma nella realtà anche questa formula, apparentemente smart e antistress, non è priva di rischi.

Sismabonus acquisti: la via “semplice” per il 110%

Il Sismabonus acquisti potrebbe essere definito come una particolare tipologia di detrazione fiscale, semplificata, che riguarda l’acquisto di case antisismiche realizzate tramite interventi di demolizione e ricostruzione. Queste operazioni devono essere effettuate da imprese immobiliari, con successiva vendita delle unità a persone fisiche, che diventano le parti beneficiarie dell'agevolazione.

Facile a dirsi, meraviglioso per contribuenti ed imprese, ma nella realtà il Sismabonus acquisti è molto altro:

• per prima cosa, esso riguarda esclusivamente l’acquisto di unità immobiliari: non ha nulla a che fare con gli interventi di demolizione e ricostruzione effettuati dai privati. Anche questi beneficiano del 110%, ma attraverso un iter diverso;
• dal punto di vista normativo, il Sismabonus acquisti trova il suo fondamento nell’articolo 16 del D.L. n.63/2013. In particolare, il comma 1-septies prevede che, qualora imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare effettuino interventi antisismici consistenti nella demolizione e ricostruzione di interi edifici ubicati in zone sismiche 1, 2 e 3 determinando la riduzione del rischio sismico di una o di due classi, anche a seguito di variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, l’acquirente può usufruire di una detrazione pari al 75% o all’85% del prezzo pagato, corrispondenti rispettivamente alla riduzione di una o due classi di rischio sismico.
  La detrazione deve essere ripartita in 5 (ora 4) rate annuali di pari importo, con il limite di spesa di euro 96.000 per unità immobiliare;
• nel 2020 si è aggiunto il D.L. n.34/2020 (il “Decreto Rilancio”) che, nel tentativo di sostenere l’economia afflitta dalla crisi pandemica e di incanalare gli investimenti nel settore immobiliare, ha aumentato l’aliquota di detrazione di tutti i bonus antisismici. Ciò significa che adesso il Sismabonus acquisti può godere del regime agevolato del 110% e può essere ceduto a terzi in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione IRPEF, ai sensi dell’art.121 del medesimo decreto.

Da qui il caos, probabilmente perché il tema è stato oggetto di una miriade di interpelli incentrati, quasi tutti, sul caso delle asseverazioni tardive, che in realtà riguardano solo le zone sismiche 2 e 3 e gli interventi iniziati tra il 2017 e il 2019. Si tratta degli unici casi in cui l’attestazione di riduzione del rischio sismico può essere consegnata in ritardo, anche il giorno stesso del rogito. Si vedano a tal proposito le risposte ad istanze di interpello n.297/2020, n.300/2020, n.422 e 423/2020.

Tanti dubbi per i potenziali acquirenti, che rispondono ad annunci commerciali di vendita di appartamenti con incentivi ma che poi, all’atto pratico, non riescono a concretizzare il Superbonus; ma tanti dubbi anche per le imprese, che vogliono sfruttare il vantaggio commerciale derivante dall’applicazione dei benefici fiscali, senza però certezze sui meccanismi da applicare.

Vediamo dunque quali sono i passaggi fondamentali per accedere al Superbonus acquisti e gli eventuali rischi in cui possono incorrere imprese e acquirenti.

Sismabonus acquisti: presupposti e adempimenti

Come accedere quindi al Sismabonus acquisti? Prima di tutto vanno verificate le condizioni seguenti:

• deve esserci un edificio preesistente, che deve essere oggetto di una ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione totale e nella ricostruzione;
• l’edificio deve essere ubicato in zona sismica 1, 2 o 3;
• la proprietà deve essere di una “impresa di costruzioni o ristrutturazioni”, che deve anche essere titolare del permesso a costruire o della SCIA;
• l’intervento deve portare a una riduzione di una o due classi di rischio sismico e tale requisito deve essere attestato dal progettista strutturale mediante il modello B di cui al DM 58/2017;
• la riduzione del rischio sismico deve essere attestata anche dal Direttore dei Lavori e dal collaudatore mediante i relativi modelli previsti dal DM 58/2017;
• i titoli edilizi devono essere successivi al 1° gennaio 2017, indipendentemente dalla data di inizio della procedura autorizzatoria;
• la vendita dell’immobile di nuova edificazione deve avvenire entro 30 mesi (come previsto dal Decreto Semplificazioni-bis D.L. 77/2021) dalla data di conclusione dei lavori;
• il rogito deve avvenire entro il 30 giugno 2022 nel caso di persone fisiche, salvo eventuali proroghe che potranno intervenire con la nuova legge di bilancio 2022.

Sismabonus acquisti: tempistiche

Ricordiamo che il Sismabonus acquisti è una detrazione fiscale di cui beneficiano le persone fisiche che comprano da imprese unità immobiliari a destinazione abitativa. Pertanto, esso segue le scadenze fissate per le persone fisiche e non quelle, come pensano alcuni, dei condomini. Il fatto che l’edificio oggetto di demolizione e ricostruzione sia un condominio non è rilevante.

Questo implica che, salvo colpi di scena, l'atto di acquisto per gli immobili oggetto dei lavori venga stipulato entro il 30 giugno 2022.

Attenzione però: in applicazione del principio di cassa, gli acquirenti delle case antisismiche possono fruire del Superbonus anche per gli acconti eventualmente pagati a partire dal 1° luglio 2020 (in quanto l'agevolazione a tale data era già vigente), a condizione che il preliminare di acquisto risulti registrato e che il rogito sia stipulato sempre entro il 30 giugno 2022 (rif. p.to 4.5.9 Circ. 30/2020). È questa una condizione imprescindibile a cui la legge subordina il riconoscimento dei bonus.

Difficilmente quindi, salvo proroghe, gli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione appena iniziati o da iniziare potranno beneficiare del Sismabonus acquisti, perché per rogitare un immobile da un’impresa esso deve risultare terminato e agibile.

Sismabonus acquisti: occhio all’impresa che esegue i lavori

Come più volte sottolineato, delle detrazioni Sismabonus acquisti al 110% possono beneficiare le persone fisiche che comprano l’immobile, ma la norma prescrive che gli interventi antisismici devono essere “eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare”. 

Questo genera un potenziale problema di requisiti soggettivi dell’impresa che effettua i lavori e rivende gli immobili.

In un mondo ideale, la società costruttrice dovrebbe effettuare i lavori e rivendere le unità immobiliari agli acquirenti. Semplice e lineare. La realtà invece è molto più complessa: spesso le società immobiliari appaltano gli interventi di demolizione e ricostruzione a imprese terze, riservandosi esclusivamente la vendita. Ed ecco l’inghippo: se il testo normativo dice che i lavori devono essere “eseguiti” dall’impresa venditrice, l’appalto è vietato oppure no?

Il tema è stato affrontato da AdE con le risposte n. 279/2019 e 320/2021, nelle quali ha precisato che non è necessario che l'impresa esegua direttamente i lavori: infatti è sufficiente che essa sia “astrattamente idonea” ad eseguirli, ad esempio attraverso la verifica del codice attività ATECO, oppure attraverso la previsione espressa dell'attività di costruzione o di ristrutturazione immobiliare nell'oggetto sociale.

Fermo restando però che, proprio nel caso esaminato, il Fisco ha ritenuto di non poter ammettere al sismabonus acquisti i promissari acquirenti, perché la società istante (pur in possesso dei requisiti) era subentrata nell’operazione ad un’altra società che non aveva per oggetto sociale la costruzione di immobili e quindi aveva avviato l’intervento di demolizione senza avere, di fatto, i requisiti richiesti per generare il diritto al sismabonus acquisti in capo agli acquirenti.

Morale della favola: è importante controllare che il titolo edilizio risulti intestato alla società venditrice dell’immobile, perché in questo caso le verifiche di idoneità possono essere limitate ad essa; se invece sono coinvolti soggetti terzi, è bene verificare che anche questi possiedano i giusti requisiti, anche se cessati o falliti, pena inaccessibilità al Sismabonus acquisti.

Sismabonus acquisti: attenzione alla duplicazione dell’incentivo

Il sismabonus acquisti può essere utilizzato solo in alternativa alla detrazione spettante all’impresa che ha realizzato l’intervento. Se così non fosse si determinerebbe una duplicazione di agevolazioni fiscali a fronte del sostenimento di spese per il miglioramento sismico dello stesso edificio.

Nell’atto di compravendita il notaio dovrà quindi verificare che venga dichiarata una delle due opzioni:

• se l’impresa ha già usufruito delle agevolazioni;
• se l’impresa intende fare utilizzare il sismabonus acquisti all’acquirente dell’immobile.

In ogni caso, l’impresa potrà avvalersi dell’ecobonus di cui all’art. 14 del D.L. n. 63/2013 per le spese relative agli interventi di efficienza energetica.

L’impresa dovrà fare quindi a monte una valutazione di convenienza economica prima di scegliere se avvalersi anche del sismabonus di cui all’art. 16 del D.L. n. 63/2013 sulle spese relative agli interventi antisisismici, perché:

• se lo utilizza, gli acquirenti delle unità immobiliari potranno soltanto richiedere la detrazione IRPEF acquisti di cui al co. 3 dell’art. 16-bis del TUIR;
• se non lo utilizza, gli acquirenti delle unità immobiliari potranno avvalersi del sismabonus acquisti di cui al co. 1-septies dell’art. 16 del D.L. n. 63/2013.​

Sismabonus acquisti: rischi anche per le imprese

I rischi legati al Sismabonus acquisti riguardano anche le imprese.

Ricordiamo infatti che l’acquirente finale può optare per la cessione del credito d’imposta all’impresa venditrice, anziché per la detrazione in 5 (ora 4) quote annuali: questa scelta configura a tutti gli effetti una “modalità di pagamento” (dell’intero prezzo o di parte di esso), che deve essere opportunamente regolamentata.

Ecco le varie ipotesi configurabili:

• prezzo dell’immobile pari o inferiore a 96.000 euro: l’acquirente non sopporta alcun esborso di denaro;
• prezzo dell’immobile superiore a 96.000 euro: in sede di regolamentazione del prezzo, bisogna fare emergere l’ammontare della detrazione (105.600 euro costituente il 110% di 96.000) la quale tuttavia costituirà solo per 96.000 euro la parte di prezzo “scontato” a favore dell’acquirente (mentre la differenza di 9.600 euro andrà a beneficio dell’impresa venditrice), dando atto delle modalità di pagamento della residua parte del prezzo.

Ma cosa succede se l’acquirente non provvede, entro il 16 marzo dell’anno di imposta successivo a quello della stipulazione della compravendita, ad inviare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione dell’avvenuta opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito?

In questo caso l’impresa venditrice non potrebbe utilizzare il credito derivante dalla cessione, con la conseguenza che risulterebbe creditrice della parte di prezzo che doveva risultare dall’acquirente assolta con le modalità indicate.

Sarebbe quindi opportuno regolamentare in dettaglio le modalità di pagamento in modo che, in questi casi, emerga l’esistenza di un debito in capo all’acquirente eventualmente inadempiente nei confronti dell’impresa venditrice.

Sismabonus acquisti: non confondere il numero di unità immobiliari

Il Sismabonus acquisti è l’unico tra gli incentivi che, ai fini della determinazione dei massimali disponibili, prevede di fare riferimento al numero di unità immobiliari risultante al termine dei lavori. Questo concetto è chiarito bene nell’interpello 409 del 2019.

Quindi se viene demolito un edificio singolo e, in base alla cubatura disponibile, il progetto prevede la ricostruzione di una palazzina antisismica da 10 unità immobiliari, il plafond disponibile a favore degli acquirenti sarà pari a 960.000 euro, da ripartire in ragione di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

Per tutti gli altri incentivi vale invece la regola dettata al punto 4.4.6 della circolare n.30/E/2020, in base alla quale nel caso in cui gli interventi “comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

Quindi nel caso dell’esempio, se la stessa palazzina venisse demolita e ricostruita per propri fini dal proprietario, il Sismabonus si porterebbe dietro “solo” 96.000 euro complessivi.

Sismabonus acquisti: procedure semplificate per i professionisti

Il sismabonus acquisti consente al professionista asseveratore (in particolare al progettista strutturale) di accedere a procedure semplificate, limitandosi ad attestare la riduzione della classe di rischio tra lo stato ante e lo stato post. Lo precisano i seguenti pareri della Commissione consultiva per il Monitoraggio istituita presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici:

• il parere n. 3/2021 del 7 aprile 2021 (quesito 4), in base al quale non è necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e compilare la sezione dell'asseverazione di cui all'allegato B al decreto n. 58 del 2017 ai fini della attestazione della congruità dei costi. Questo perché la detrazione in questione è commisurata al prezzo di acquisto della singola unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita e non ha, quindi, relazione col "costo complessivo dell'intervento" richiesto nel modulo di asseverazione, da indicare negli altri casi di interventi strutturali eseguiti su edifici esistenti.
• Il medesimo parere n. 3/2021 del 7 aprile 2021 (quesito 2), ha invece stabilito che, qualora l’intervento preveda la demolizione totale di un fabbricato e la successiva ricostruzione (come avviene sempre nei casi di Sismabonus acquisti), non è necessario attestare la classe di rischio nello stato ante, ma solo nello stato post.

di Cristian Angeli, ingegnere strutturista, esperto di Sismabonus, www.cristianangeli.it