Sismabonus-acquisti e sanzioni: cosa può fare l’acquirente per tutelarsi

Il Sismabonus-acquisti è un’agevolazione che il DL 63/2013 (art. 16, co. 1 septies) riservata agli acquirenti di case antisismiche. Questi possono detrarre dal prezzo l’importo del bonus, fino a un massimo di 96.000 euro, purché l’immobile acquistato sia frutto della demolizione e ricostruzione in chiave antisismica di un intero edificio preesistente, e che il venditore sia la stessa impresa che ha realizzato l’intervento.

Le semplificazioni per il sismabonus-acquisti

Essendo del tutto slegato dal costo dei lavori, il legislatore ha riservato al Sismabonus-acquisti una serie di semplificazioni procedurali che, in un certo senso, riducono il rischio di compiere quegli errori formali che possono mettere in dubbio la spettanza dei bonus edilizi. Si pensi alle asseverazioni previste dal DM 329/2020, in relazione alle quali il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, con parere n. 3/2021, ha chiarito che, ad esempio, “non sia necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e non debba essere compilata la sezione del modulo che richiede l’indicazione del costo complessivo dell’intervento”, così come non serve verificare la classe di rischio sismico pre-intervento.

La natura del Sismabonus-acquisti poi, originandosi nel momento in cui viene sottoscritto il rogito di compravendita, minimizza anche il rischio di frodi, poiché di certo la vendita dell’unità immobiliare non può essere simulata, avvenendo mediante atto pubblico notarile.

Sebbene tali elementi portino a pensare che gli acquirenti di unità immobiliari “chiavi in mano”, che beneficiano di questo bonus, siano esenti dai rischi legati ad eventuali contestazioni sulla spettanza dello stesso, purtroppo così non è. Ad esempio, nel caso di opere edilizie realizzate in difformità dal titolo abilitativo tali da configurare un abuso edilizio, l’ordinamento italiano preclude l’accesso a qualunque forma di detrazione fiscale e quindi anche al Sismabonus. In simili circostanze tutti gli ignari acquirenti potrebbero finire nel mirino dell’Agenzia delle Entrate che, se informata della situazione, sarà tenuta a indirizzare proprio a loro i provvedimenti di recupero.

Decadenza dai bonus per difformità

Se un’opera è realizzata abusivamente, non si può beneficiare delle agevolazioni fiscali. A dettare tale principio è l’art. 49 del TUE (Testo Unico Edilizia, DPR 380/2001). La norma, infatti, dispone che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti”.

L’art. 49 si applica a qualsiasi tipo di bonus edilizio, tranne al Superbonus, in relazione al quale è prevista una deroga espressa, ex art. 119, co. 13-ter, DL 34/2020. Gli interventi agevolati con Superbonus, insomma, non perdono l’agevolazione in quanto la norma limita l’applicazione dell’art. 49 ad alcuni specifici casi, come la mancata presentazione della CILA, la presenza di opere realizzate in difformità della stessa, l'assenza del titolo che ha legittimato l'opera e la non corrispondenza al vero delle attestazioni relative al rispetto dei requisiti minimi. Le particolarità del Superbonus, però, non interessano il Sismabonus-acquisti, per il quale il 110% è ormai precluso, essendo riservato alle compravendite effettuate entro il 30 giugno 2022 (DL 34/2020, art. 119, co. 1).

Pur in assenza di orientamenti giurisprudenziali dedicati agli “acquisti” è lecito presumere che per incorrere nella decadenza debba trattarsi di opere difformi rispetto al titolo in maniera rilevante, superiore alle tolleranze e che non vengano tempestivamente sanate.

È altresì ipotizzabile che il Sismabonus-acquisti possa con più probabilità essere messo in discussione se le opere illegittime riguardano in particolare gli aspetti strutturali dell'immobile, come difformità geometriche (altezze, lunghezze, etc.) o ancor più propriamente strutturali (pilastri, ferri, etc.).

Le particolarità del Sismabonus-acquisti

Il Sismabonus-acquisti rappresenta un caso di detrazione fiscale davvero singolare, perché gli acquirenti delle unità immobiliari risultano essere soggetti totalmente “esterni”, in un certo senso “passivi” rispetto all’intero processo edilizio, e di conseguenza ignari dei progetti e degli aspetti costruttivi, che vengono invece “governati” dal committente dei lavori e dall’impresa. Tuttavia, in quanto destinatari dell’agevolazione, saranno proprio loro ad essere interessati dall’eventuale recupero di quanto indebitamente “scontato” dal prezzo di vendita, con applicazione di sanzioni e interessi.

Ancor più singolare il caso, frequente, in cui il costruttore/venditore, nel concedere l’accesso al bonus acquisti agli acquirenti, richieda a titolo di “rimborso spese” o, in caso di cessione del credito, al fine di compensare i connessi oneri finanziari, il riconoscimento di una sorta di corrispettivo, riducendo così l’effettivo vantaggio fiscale dell’acquirente.

Anche in una siffatta condizione l’eventuale recupero dell’Agenzia delle Entrate sarà riferito all’importo totale della detrazione spettante (81.600 euro nel caso di Sismabonus con riduzione di due classi di rischio sismico) e non allo sconto effettivamente fruito dall’acquirente.

Come fare

Alla luce di quanto illustrato, risulta fondamentale accertarsi a priori della correttezza delle procedure edilizie che hanno portato alla concreta realizzazione delle unità immobiliari. In tal senso, un professionista di fiducia potrebbe essere d’aiuto, svolgendo un’analisi “a monte” dei progetti (stato ante e stato post) e di quanto realizzato. Potrebbe essere inoltre utile, seppure non risolutivo, affiancare al rogito una scrittura privata con la quale il costruttore garantisca la conformità delle opere, manlevando l’acquirente da eventuali procedure di recupero.

In generale i controlli richiesti al consulente sarebbe opportuno che venissero estesi non solo agli aspetti formali che hanno interessato l’intervento (asseverazioni, scadenza, requisiti, etc), ma anche a quelli inerenti alla presenza di irregolarità edilizie prima e dopo l’intervento.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it