Superbonus 110%: i limiti di spesa per gli edifici plurifamiliari con u.i. indipendenti

Il Fisco chiarisce come bisogna trattare ai fini del Superbonus l’edificio plurifamiliare con unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti

di Redazione tecnica - 08/10/2021
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Superbonus 110%: i limiti di spesa per gli edifici plurifamiliari con u.i. indipendenti

Quando si parla di superbonus 110% ci sono sempre domande che vorremmo fare e che spesso non facciamo per paura di essere presi per stupidi. In realtà non esistono mai domande stupide, soprattutto quando si parla delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) previste dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Superbonus 110%, edifici plurifamiliari e u.i. indipendenti

Una delle domande che certamente in molti si saranno poste riguarda il trattamento, ai fini superbonus 110%, di un edificio plurifamiliare composto da 2 unità immobiliari abitative con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti e 2 pertinenze (C/6).

La domanda potrà sembrare banale ma non lo è davvero: come vanno calcolati i limiti di spesa? Vanno considerati i limiti previsti per le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti? Oppure bisogna sempre riferirsi ai valori previsti per i condomini?

Superbonus 110%, edifici plurifamiliari e u.i. indipendenti: nuova risposta del Fisco

Alle domande provvede a rispondere l’Agenzia delle Entrate con una articolata risposta (la n. 665/2021) ad un’istanza in cui il contribuente riferisce di voler realizzare i seguenti interventi:

  1. isolamento termico sulle parti comuni (intervento trainante), comprendente l'isolamento termico esterno a "cappotto" e l'isolamento della copertura su sottotetto non riscaldato;
  2. isolamento termico della singola unità immobiliare (intervento cd. trainato), consistente nella coibentazione dell'estradosso del solaio di sottotetto su ambiente riscaldato, accessibile tramite botola esclusivamente dal piano primo (di proprietà dell'Istante);
  3. installazione di pannelli fotovoltaici sulla copertura. L'impianto sarà funzionalmente diviso per le 2 unità immobiliari A/3 con relative pertinenze C/6 con impianti elettrici autonomi;
  4. installazione di sistema di accumulo (intervento cd. trainato) funzionalmente diviso per il servizio di 2 unità immobiliari con impianti elettrici autonomi;
  5. sostituzione dei serramenti esistenti delle singole unità immobiliari su ambienti riscaldati (intervento cd. trainato);
  6. sostituzione delle chiusure oscuranti e delle schermature solari delle singole unità immobiliari su ambienti riscaldati (intervento cd. "trainato");
  7. installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici per le singole unità immobiliari (intervento trainato);
  8. interventi locali antisismici sulle parti comuni (intervento trainante) che non permettono il passaggio di classe di rischio;
  9. interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (isolamento acustico delle facciate);
  10. interventi di manutenzione straordinaria sulle parti private delle singole unità immobiliari (sostituzione di serramenti e portoni d'ingresso nei locali non riscaldati).

Il contribuente istante ha rilevato che:

  • per i prospettati interventi non sono stati ancora richiesti i titoli abilitativi e i lavori non sono iniziati;
  • il fabbricato in questione è composto da più unità immobiliari in cui sono rilevabili parti comuni, quali le facciate e il tetto, e che quindi sia configurabile una comunione condominiale, ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del codice civile;
  • le spese relative agli interventi effettuati sulle rispettive unità immobiliari saranno sostenute dall'Istante e dall’altro proprietario, mentre quelle relative agli interventi realizzati sulle parti comuni saranno ripartite in base alle quote millesimali.

Ciò posto, l'Istante chiede se ai fini dell'accesso al Superbonus previsto dall'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 (c.d. "decreto Rilancio"), l'immobile sia da considerare come:

  • un edificio plurifamiliare composto da due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi dall'esterno e dalle relative pertinenze;
  • un condominio minimo composto da 2 unità immobiliari ad uso abitativo e dalle relative pertinenze.

L'Istante chiede, inoltre, quali siano i limiti di spesa riferiti ai prospettati interventi.

La sussistenza del condominio

Preliminarmente l’Agenzia delle Entrate ammette che la sussistenza di un "condominio" e di eventuali parti comuni a più unità immobiliari distintamente accatastate esula dalle sue competenze. Poiché comunque l'Istante dichiara che le unità immobiliari che compongono l'edificio, benché funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, hanno in comune le facciate ed il tetto e tenuto conto della presenza di una pluralità di proprietari, secondo il Fisco il caso di specie va trattato come condominio minimo.

La sussistenza dei requisiti dell'autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall'esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari ma non rileva, ovviamente, ai fini dell'individuazione degli edifici in condominio o composti da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni.

Verificare la residenzialità del condominio

Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate rileva che per una corretta risposta alle domande vada verificata la residenzialità della superficie complessiva del condominio. È possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%. Peraltro, nell'ipotesi di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Il calcolo dei limiti di spesa

Nel caso in cui la spesa sia sostenuta da più contribuenti, la stessa, nel limite massimo previsto, va ripartita tra gli aventi diritto in base al costo da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato. Il predetto limite è, inoltre, riferito a ciascun contribuente e costituisce, pertanto, l'ammontare massimo di spesa ammesso alla detrazione.

I limiti di spesa ammessi alla detrazione variano in funzione della tipologia di interventi realizzati nonché degli edifici oggetto dei lavori agevolabili. L'importo massimo di detrazione spettante si riferisce ai singoli interventi agevolabili ragion per cui qualora sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Andiamo adesso all’analisi puntuale dei 10 interventi prospettati dall’istante.

Isolamento termico (trainante e trainato)

Per quanto riguarda gli interventi di isolamento termico, il Fisco ricorda che occorre distinguere tra i lavori che verranno eseguiti sulle facciate esterne degli ambienti riscaldati (ovvero lungo il perimetro del piano rialzato e del piano primo) e quelli effettuati sulle facciate esterne degli ambienti non riscaldati (ovvero lungo il perimetro del piano seminterrato e del piano sottotetto) nonché su alcuni elementi di aggetto (gronda e balconi).

Sarà possibile fruire del Superbonus solo con riferimento ai primi oltre che, qualora il rispetto ed il miglioramento dei requisiti energetici previsti dalla normativa di riferimento venga opportunamente certificato dal competente tecnico abilitato, in relazione alle porzioni dell'isolamento esterno degli ambienti non riscaldati necessari al miglioramento dei ponti termici degli ambienti riscaldati (ovvero le porzioni di facciate delimitanti il sottotetto e l'autorimessa al piano seminterrato, lo sporto di gronda e l'intradosso e/o estradosso dei balconi) mentre per i secondi, riconducibili potenzialmente ad interventi di manutenzione straordinaria, spetterà la detrazione del 50 per cento di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera a), del TUIR.

Nel primo caso, il limite massimo di spesa di 40.000 euro andrà moltiplicato per le 4 unità immobiliari che compongono il fabbricato (le due unità abitative e le due pertinenze) per un totale di 160.000 euro e nel predetto limite rientra, ai sensi dell'articolo 1, comma 66, lettera a), n. 2), della legge di bilancio 2021, anche la coibentazione della copertura su sottotetto non riscaldato, sebbene non concorra al calcolo della percentuale di superficie disperdente isolata insistendo su un locale non riscaldato.

Nel secondo caso la detrazione verrà calcolata su un importo massimo di spesa pari a 96.000 euro moltiplicato per due unità immobiliari (per un totale di 192.000 euro) atteso che tale limite riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Ciò in quanto gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa ma rientrano nel limite previsto per l'unità abitativa di cui la pertinenza stessa è al servizio.

In merito al prospettato intervento di isolamento del sottotetto accessibile tramite botola esclusivamente dal piano primo eseguito sulla singola unità immobiliare, e fermo restando quanto sopra chiarito, secondo AdE, comportando la coibentazione di una superficie disperdente a diretto contatto con l'ambiente riscaldato (nel caso di specie al primo piano), l'Istante è legittimato a fruire della detrazione di cui al comma 2 dell'articolo 119 del decreto Rilancio, a condizione che tale intervento interessi l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo e che assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Per quanto riguarda la spesa massima ammissibile nel caso di interventi "trainati" finalizzati al risparmio energetico, le norme di riferimento in taluni casi individuano un limite massimo di detrazione spettante, in altri un limite massimo di spesa ammesso alla detrazione. Poiché il comma 2 del citato articolo 119 stabilisce che per i predetti interventi "trainati" l'aliquota del 110 per cento si applica « nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente», nel caso in cui la norma preveda un ammontare massimo di detrazione, per determinare l'ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l'aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.

Sostituzione serramenti e Schermature solari

Di conseguenza, dovendo far riferimento ad un'unica unità immobiliare, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione al 110 per cento sarà pari a 54.545,45 euro mentre con riferimento ai punti 5) e 6) concernenti i prospettati interventi di sostituzione dei serramenti e delle chiusure oscuranti e delle schermature solari, essendo due le unità immobiliari su cui intervenire, tale limite va raddoppiato.

Con riguardo alla possibilità di includere tra le schermature solari anche le zanzariere, AdE ricorda la condizione che venga rispettato il fattore di trasmissione solare totale accoppiato al tipo di vetro della superficie vetrata protetta come inferiore o uguale a 0.35).

I prezzari da utilizzare

Per la verifica di congruità dei costi, AdE ricorda che soltanto nel caso in cui i prezzari della Regione o in alternativa le guide sui " Prezzi informativi dell'edilizia" edite dalla casa editrice DEI non riportino le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico abilitato determinerà i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell'importo stesso. In tali casi, il tecnico potrà anche avvalersi dei prezzi indicati all'Allegato I del c.d. "decreto Requisiti".

Fotovoltaico e sistemi di accumulo

In riferimento all'installazione dell'impianto fotovoltaico e dei sistemi di accumulo, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro e, comunque, nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto fotovoltaico. La detrazione è riconosciuta anche in caso di installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti fotovoltaici, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo previsti per gli interventi di installazione degli impianti fotovoltaici e, comunque, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi.

Il limite di spesa per l'installazione dell'impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo è, tuttavia, ridotto a 1.600 euro per ogni kW di potenza nel caso in cui sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica di cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Limiti di spesa: dai chiarimenti di AdE a quelli del MiSE

In merito ai limiti di spesa ammessi al Superbonus, AdE ricorda che il predetto limite di spesa di 48.000 euro è stabilito cumulativamente per l'installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti. Tale chiarimento è da intendersi superato a seguito del parere fornito dal Ministero dello Sviluppo economico che ha, invece, ritenuto che il predetto limite di spesa di 48.000 euro vada distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti.

Nel caso di specie, sono due le unità immobiliari su cui verranno installati gli impianti fotovoltaici ed i sistemi di accumulo, pertanto, se gli impianti sono al servizio dell'intero edificio il limite di 20 kW va riferito all'edificio condominiale mentre se sono al servizio delle singole unità abitative tale limite va riferito alla singola unità.

Colonnine di ricarica per i veicoli elettrici

Relativamente al l'installazione di colonnine di ricarica per i veicoli elettrici, il comma 8 dell'articolo 119 del decreto Rilancio, nel prevedere che l'agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare, stabilisce il limite di 1.500 euro per i condomini che installano un numero massimo di otto colonnine.

Pertanto, trattandosi di due unità immobiliari su cui verranno installate le colonnine di ricarica, il limite di spesa massimo ammesso in detrazione sarà pari a 3.000 euro.

Interventi locali antisismici

In riferimento agli interventi locali antisismici la Commissione consultiva per il monitoraggio dell'applicazione del D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, e delle linee guida ad esso allegate, in sede di risposta resa all'Agenzia delle entrate in data 21 ottobre 2020 (cfr. quesito 6) ha precisato che «ai fini dell'applicazione del Sismabonus o del Super Sismabonus più che all'unità funzionalmente indipendente bisogna fare riferimento all'unità strutturale (US) chiaramente individuabile secondo le NTC 2018 (§ 8.7.l) in quanto essa dovrà avere continuità da cielo a terra, per quanto riguarda il flusso dei carichi verticali e, di norma, sarà delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui strutturalmente ma, almeno tipologicamente, diversi».

Il concetto è stato più compiutamente esplicitato nella circolare del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici del 21 gennaio 2019, n. 7, in cui è stato precisato che "l'US è caratterizzata da comportamento strutturale unitario nei confronti dei carichi orizzontali e verticali per cui, nell'individuarla, si terrà conto della tipologia costruttiva e del permanere di elementi caratterizzanti, anche al fine di definire interventi coerenti con la configurazione strutturale. L'US deve comunque garantire con continuità il trasferimento dei carichi in fondazione e, generalmente, è delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui costruiti, ad esempio, con tipologie costruttive e strutturali diverse, o con materiali diversi, oppure in epoche diverse".

Volendo riassumere, spetta al professionista incaricato valutare se gli interventi antisismici prospettati possiedano i requisiti per essere considerati "interventi di riparazioni o locali", l'individuazione di una "unità strutturale" secondo le NTC 2018 (§ 8.7.l) ed ogni valutazione in merito alla possibilità di redigere progetti di intervento su una porzione di edificio in autonomia rispetto all'edificio considerato nella sua interezza.

Al ricorrere di tali presupposti e nel rispetto di tutte le ulteriori condizioni, limiti ed adempimenti previsti dalla normativa di riferimento (aspetti che non costituiscono oggetto del presente quesito), l'Istante che eseguirà i suddetti interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, avrà diritto a fruire del Superbonus di cui all'articolo 119, comma 4, del decreto Rilancio, calcolando il limite massimo di spesa normativamente previsto di 96.000 euro per le quattro unità immobiliari che compongono l'edificio per un importo totale di 384.000 euro (96.000 x 4).

Manutenzione straordinaria sulle parti comuni e sulle parti private

Infine, relativamente agli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni e sulle parti private delle singole unità immobiliari, il limite di spesa di 96.000 euro andrà moltiplicato per due unità immobiliari (per un totale di 192.000 euro) atteso che tale limite riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Le spese accessorie che rientrano nel Sismabonus

AdE ricorda che quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus pari a 96.000 euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.

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