Superbonus 110%: SAL 60% dei lavori, calcolo massimale e titolo abilitativo

Come computare il raggiungimento del 60% dell’intervento di Superbonus 110%? Come calcolare i massimali? Quale titolo abilitativo occorre?

di Donatella Salamita - 26/11/2021
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Superbonus 110%: SAL 60% dei lavori, calcolo massimale e titolo abilitativo

È dalla recente risposta all’interpello n. 791 del 24/11/2021 dell’Agenzia delle Entrate che sviluppiamo l’articolo, posto in essa si colgano tre diversi e correlati concetti circa la fruizione del Superbonus, in sintesi:

  • come computare il raggiungimento del 60% dell’intervento;
  • quante unità immobiliari considerare per il calcolo del numero dei massimali agevolabili;
  • quale titolo abilitativo occorra presentare presso lo sportello unico per l’edilizia.

Superbonus 110%: requisiti (oggettivo e soggettivo) e Interventi da realizzare

Iniziando dall’aspetto preliminare, come in ogni procedura, va tenuto conto di tre aspetti, suddivisi facendo riferimento alla casistica prospettata nell’Interpello 791/2021:

Requisito oggettivo (immobile): fabbricato composto da tre appartamenti di tipo popolare ed un deposito pertinenziale, rientrante nella nozione di condominio;
Requisito soggettivo (beneficiario/i): un soggetto, persona fisica, in comproprietà con altri soggetti, persone fisiche, tutti al di fuori dall’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni, rientrante nella nozione di edificio costituito da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
Interventi da realizzare, prospettati dall’istante:  - ristrutturazione ai sensi del c.4 art.119 Decreto Rilancio (Sismabonus 110%);
- frazionamento da tre a cinque appartamenti;
- cambio destinazione d’uso del deposito e frazionamento in tre unità da destinarsi a box auto;

Prospetto composizione edificio:

Stato di fatto Lavori ultimati
Destinazione Num. Cat. catastale Destinazione Num. Cat. catastale
Appartamento n.3 A/4 Appartamento n.5 A/4
Deposito n.1 C/2 Box auto n.3 C/6

Si deve fruire del solo Supersismabonus, ai fini del calcolo del limite di spesa da considerare, con riferimento alla Circolare A.d.E. 30/E/2020:

N. U.I. esistenti Massimale Calcolo limite massimo di spesa
4 € 96,00 € 96.000 x n.4 = € 384.000,00

Nel caso in cui, infatti, sia previsto frazionare o accorpare più unità immobiliari andrà considerato il loro numero in fase ante - operam, rilevato dal censimento catastale, così come dal progetto edilizio.

Nell’interpello si tratta un edificio che si costituisce di tre appartamenti ed un deposito pertinenziale, l’unità pertinenziale avrà massimale autonomo per quanto attiene gli interventi interessanti le parti comuni.

Al contrario è, invece, previsto per gli edifici unifamiliari nei quali presente un unità pertinenziale, posto la medesima andrà considerata unitariamente all’abitazione principale, non godendo di un autonomo massimale di spesa detraibile.

Svolgimento dei lavori, la realizzazione del 60% dell’intervento complessivo

Come illustrato dall’istante le opere si svolgeranno secondo un crono-programma, mediante suddivisione della loro tipologia ed attribuzione di un limite temporale, così illustrato:

  • Intervento principale di ristrutturazione edilizia, comprensivo delle finiture e degli impianti: completamento entro la scadenza del Permesso di Costruire, durata tre anni;
  • Opere strutturali: svolgimento dell’intervento complessivo pari ad almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022 e completamento entro il 31 dicembre 2022;

Dal punto di vista dell’esecuzione dei lavori nella quantità del 60%, per poter differire la loro scadenza al mese di dicembre 2022 il riferimento normativo è l’art.119 del Decreto Rilancio n.34/2020, conv. con mod. dalla L.77/2020 e ss.mm. ed ii., comma 8-bis, introdotto dall’art.1, comma 3, lett. b) del Decreto Legge 59/2021, conv. con mod. dalla L.101/2021:

Per gli interventi effettuati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento  dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 […]”.

Lo stesso stato d’avanzamento lavori da considerarsi, appunto, pari ad almeno il 60% delle opere dovrà riguardare l’intervento complessivo, non le sole opere agevolate.

La stessa Agenzia delle Entrate, nel rispondere all’Interpello n. 538 del 9 novembre 2020 circa la possibilità di godimento del Superbonus per interventi di riduzione del rischio sismico di un edificio, spiega come calcolare lo stato d’avanzamento delle opere, confermando si debba tenere conto dell’importo complessivo delle spese e dell’intero intervento, non essendo ammesso computare la soglia raggiunta sul singolo massimale o su singola tipologia di intervento.

È palese in un cantiere nel quale si realizzino opere riguardanti varie categorie non sia, difatti, possibile lo scorporo, soprattutto nelle contabilità legate al Superbonus con obbligo di realizzare gli interventi trainati nell’arco temporale nel quale si eseguono gli interventi trainanti, pena la perdita della maxi agevolazione per questi ultimi. Non è possibile, pertanto, ultimare l’intervento trainante e dare corso all’intervento trainato.

Ulteriore risposta dell’Agenzia delle Entrate, Interpello n. 538/2020, in trattazione al Sismabonus, chiarisce l’Allegato 1 al D.M. 58/2017, necessario per asseverare lo stato d’avanzamento lavori per l’utilizzo dell’opzione sconto in fattura e/o cessione del credito, vada inserito, per ciascun S.A.L..

Va evidenziato lo stesso stato d’avanzamento lavori si calcoli sulla base degli importi riportati nel computo metrico, secondo prezzi unitari estratti o dai Prezzari Regionali e delle Province Autonome, e/o dal Prezzario Dei, o da Analisi Prezzi sviluppata analiticamente.

Ancora in relazione allo sconto in fattura ed alla cessione del credito è l’art. 1 del D.M. 329/2020 che ne vincola la fruizione al rilascio dello stato d’avanzamento dei lavori.

In termini pratici anche un cantiere nel quale si realizzino interventi antisimici e di efficientamento energetico è preposto raggiungere l’importo dello stato d’avanzamento lavori comprensivo di tutte le opere effettivamente realizzate.

Ulteriore fattore da tenere in considerazione riguarda le somme che vanno a comporre un S.A.L., infatti non andranno conglobate al suo interno le spese riferite ai soli interventi realizzati, bensì ne faranno parte anche oneri, spese professionali, comprese quelle per il rilascio del Visto di Conformità. Conferma è la Circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate, nella quale si legge le spese accessorie facciano parte dell’intervento complessivo, a tal fine oltre agli oneri vanno a sommarsi anche i costi inerenti ponteggi, smaltimento materiali ed opere strettamente correlate e necessarie per la realizzazione dell’intervento principale.

Il titolo abilitativo edilizio

Relativamente al titolo abilitativo “edilizio” ed in particolare alla domanda posta dal contribuente nell’interpello 791/2021, ovvero “ se insieme alla CILAS occorra presentare comunicazione per le opere strutturali ed ottenere il permesso di costruire per i lavori non agevolati”, alla quale l’Amministrazione Finanziaria risponde non sia competenza della stessa riscontrare, diamo noi riscontro.

Premesse:

  • l’introduzione del comma 13-ter nel testo dell’art.119 del Decreto Rilancio, di cui al Decreto Semplificazioni-bis, D.L.77/2021, più esattamente:

l’assimilazione degli interventi disciplinati dall’art. 119 del Decreto Rilancio nella nozione della manutenzione straordinaria, anche nel caso in cui riguardino parti strutturali degli edifici o prospetti, unica esclusione i casi di demolizione e ricostruzione degli edifici.

Le opere de quò si realizzano mediante trasmissione all’amministrazione comunale della comunicazione di inizio lavori asseverata.

  • Presupposti della CILA:

con la comunicazione il tecnico abilitato, ma ancor più il dichiarante (soggetto titolare) attestano gli estremi del titolo abilitativo legittimante la costruzione dell’immobile, o del provvedimento di sanatoria o condono edilizio, ovvero se l’edificio è stato completato anteriormente all’1/09/1967. Non è più richiesto attestare lo stato legittimo del fabbricato secondo il disposto di cui all’art.9-bis del Testo Unico per l’Edilizia.

  • Decadenza del beneficio fiscale:

Gli interventi in questione decadranno dall’agevolazione fiscale, di cui all’art.49 d.P.R. 380/2001, se:

  • non presentata CILA;
  • realizzati in difformità ad essa;
  • non attestati estremi del titolo abilitativo con il quale è stato edificato l’immobile, o provvedimento di sanatoria o condono edilizio, o se l’edificio è stato completato anteriormente all’1/09/1967 ;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni e delle asseverazioni.

L’adozione del modulo CILA Superbonus, in vigore dal 05/08/2021, deriva dall’Accordo tra il Governo, le regioni e gli enti locali n. 88/CU del 4/08/2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale S.G. n. 201 del 23 agosto 2021.

Ciò premesso, si distinguono i diversi casi ricorrenti:

Lavori iniziati prima dell’entrata in vigore del D.L.77/2021 - potranno proseguire con il titolo abilitativo edilizio già trasmesso;
- si può integrare alla pratica la CILA Superbonus, facendo richiesta all’amministrazione comunale di mantenere valida la documentazione progettuale già presente agli atti;
Lavori che prevedono interventi agevolati al 110% ed altre opere
e
Contestualità tra interventi agevolati al 110% ed altre detrazioni 
Occorre trasmettere, contestualmente, CILA Superbonus e titolo abilitativo edilizio occorrente per l’intervento non contemplato dal Decreto Rilancio
Interventi di demo-ricostruzione  - È esclusa la CILA Superbonus;
- occorre S.C.I.A. o richiesta del Permesso di Costruire o S.C.I.A in alternativa al P. di C.
Interventi per i quali necessitano atti di assenso  Atti di assenso, pareri e nulla osta, vanno acquisiti prima della presentazione della CILA Superbonus o richiesti all’amministrazione comunale all’interno della stessa modulistica

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