Superbonus 110% e unifamiliari: cosa succede se non si è raggiunto il 30%?

L'esperto risponde: gli effetti urbanistico-edilizi e fiscali della mancata esecuzione del 30% dell'intervento complessivo entro il 30 settembre 2022

di Gianluca Oreto - 01/10/2022
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Superbonus 110% e unifamiliari: cosa succede se non si è raggiunto il 30%?

Ho avviato un cantiere con CILAS a metà luglio 2022 ma, a causa dei ritardi nella consegna dei materiali, non riuscirò ad attestare la realizzazione del 30% dell'intervento complessivo entro il 30 settembre 2022. Cosa succede adesso?

L'esperto risponde: superbonus 110%, unifamiliari e orizzonte temporale

Eccoci arrivati all'1 ottobre 2022 e non posso evitare di rispondere alla domanda che in questi giorni mi è arrivata con maggior frequenza. Ma per rispondere in modo compiuto occorre fare una doverosa premessa e ricordare le recenti modifiche alla scadenza di utilizzo del bonus 110% per gli edifici unifamiliari e le u.i. con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti:

  • fino alla Legge di Bilancio per il 2022 la scadenza era stata fissata al 30 giugno 2022;
  • poi è arrivata la Legge n. 234/2021 (la legge di Bilancio 2022) che con l'art. 1, comma 28, lettera e) ha integralmente sostituito il comma 8-bis, art. 119, del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), prevedendo per le unifamiliari (al secondo periodo) una particolare proroga: la scadenza restava fissata al 30 giugno 2022 ma se entro questa data fossero stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo, sarebbe stato possibile portare in detrazione le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022.

Prima di proseguire fermiamoci un attimo e ricordiamo che l'approvazione della Legge n. 234/2021 ha evidenziato una prima vera grande crepa tra Governo e Parlamento. Il primo dopo la pubblicazione del Decreto antifrode (il D.L. n. 157/2021) avrebbe voluto limitare (ricordiamo il limite ISEE e sulle prima case) l'utilizzo di un bonus dichiaratamente criticato e contestato. Il secondo avrebbe voluto portare la scadenza per le unifamiliari direttamente al 31 dicembre 2022 (molte proposte miravano ad un allineamento con i condomini).

Alla fine si decise questa inutilissima forma mediante la quale chi avesse completato il 30% dei lavori entro il 30 giugno 2022, avrebbe potuto portare in detrazione anche le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022. Inutilissima ma tutto sommato ancora accettabile, considerato l'allineamento temporale tra la scadenza del bonus e la data per dimostrare il 30% (entrambe 30 giugno 2022). La formulazione, infatti, era chiara e consentiva la detrazione delle spese solo ai cantieri avviati prima della data di scadenza del bonus che entro la stessa data avessero completato il 30% dei lavori.

L'attuale scadenza per le unifamiliari

Aggiungiamo al mosaico un nuovo tassello. Niente meno che il 17 maggio 2022 (14 giorni prima della scadenza del 30 giugno 2022) viene pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge 17 maggio 2022, n. 50 (Decreto Aiuti) che all'art. 14, comma 1, lettera a) modifica nuovamente il "nostro" secondo periodo del comma 8-bis. Con questa nuova modifica, la disposizione normativa assume la sua versione definitiva che prevede:

Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b) , la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo.

Superbonus 110% e unifamiliari: problematiche e disallineamento temporale

Una versione che mi ha lasciato subito perplesso per diversi motivi:

  • intanto perché dopo 5 mesi di modifiche al meccanismo di cessione del credito, il blocco di Poste Italiane, Cassa Depositi e Prestiti e diverse istituti bancari, molti cantieri si erano bloccati e mi sarei aspettato maggiore coraggio;
  • poi perché la guerra ha contribuito al rallentamento del comparto tra aumento del costo dell'energia e dei materiali (da non imputarsi al superbonus come qualcuno vorrebbe far credere);
  • e infine perché dal mio punto di vista era evidente che tale formulazione non fosse "in linea" con la scadenza del bonus 110% fissata nel 30 giugno 2022.

Cosa significa disallineamento temporale? Molto semplice (o quasi):

  1. non si è mai compreso (anche se si fa finta di niente) se questa miniproroga riguardasse solo i cantieri già avviati prima del 30 giugno 2022 per consentire più tempo per dimostrare il 30% o se l'intento era proprio quello di dare la possibilità di avviare nuovi cantieri dall'1 luglio 2022 (tutti sono allineati su questa seconda ipotesi ma, diciamolo, per pura convenienza visto che la norma non è chiarissima);
  2. prevedere di completare il 30% dell'opera oltre la data di scadenza ha creato più di una problematica per chi, come il gentile lettore che mi ha posto la domanda (ma sono molti di più di uno), non riuscirà entro il 30 settembre 2022.

La risposta

Rispondendo, dunque, alla terribile domanda iniziale, ecco di seguito cosa accade:

  1. non raggiungendo il 30% richiesto, nessuna delle spese sostenute dall'1 luglio 2022 potranno essere portate in detrazione;
  2. se non si è sostenuto neanche un euro di spesa entro il 30 giugno 2022 allora l'intervento non rientra nel superbonus 110%;
  3. se si verifica la condizione precedente la CILAS perde di efficacia e si dovrà provvedere a regolarizzare l'intervento dal punto di vista edilizio-urbanistico con tutte le problematiche connesse (non insormontabili ma da conoscere e risolvere).