Superbonus e cessione credito: le regole per condomini e villette

Avendo seguito da molto vicino l'evoluzione delle principali norme che interessano il comparto delle costruzioni (tra cui, ad esempio, il codice dei contratti e il testo unico edilizia), posso affermare senza correre il rischio di essere smentito che quelle che riguardano il superbonus e il meccanismo di cessione del credito sono in assoluto le peggiori che siano mai state non solo scritte ma anche modificate in corso d'opera.

Se è vero che gli articoli 119 (superbonus) e 121 (opzioni alternative) scontano una pessima formulazione iniziale, c'è anche da ammettere che i tre Governi che hanno inciso su queste misure ne hanno fatto "carne da macello", smembrando e ricucendo la normativa senza prendere in considerazione gli effetti dei continui cambi su un comparto le cui tempistiche sono notoriamente diverse oltre che molto estese.

Superbonus e cessione del credito: tutte le modifiche

Con la conversione in legge del Decreto Legge n. 11/2023 (Decreto blocca cessioni) si conclude il primo pacchetto di correzioni voluto dal Governo Meloni che, nonostante le affermazioni durante il precedente esecutivo ed in campagna elettorale, modifica pesantemente sia il superbonus che il meccanismo di cessione del credito. E con questo pacchetto di modifiche arriviamo ad un totale di 25 correttivi di cui:

• 3 voluti dal Governo Conte II in 8 mesi che è rimasto in carica dopo la pubblicazione del Decreto Rilancio;
• 17 emanati dal Governo Draghi, rimasto in carica da febbraio 2021 a settembre 2022 (19 mesi, quasi 1 correttivo al mese!);
• 5 da attribuirsi al Governo in carica da fine settembre/ottobre 2022 (al momento 7 mesi).

Di seguito un riepilogo di tutti i provvedimenti che sono intervenuti direttamente o indirettamente sul superbonus e sul meccanismo di cessione del credito:

• Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126;
• Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021);
• Decreto-Legge 22 marzo 2021, n. 41 (Decreto Sostegni) convertito con modificazioni dalla Legge 21 maggio 2021, n. 69 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• Decreto-Legge 6 maggio 2021, n. 59 convertito con modificazioni dalla Legge 1 luglio 2021, n. 101;
• Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis o Governance PNRR) convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108;
• Decreto-Legge 11 novembre 2021, n. 157 (Decreto anti-frode) abrogato dalla Legge di Bilancio 2022 (in vigore dal 12 novembre al 31 dicembre 2021);
• Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (Legge di Bilancio 2022);
• Decreto-Legge 27 gennaio 2022, n. 4 (Decreto Sostegni-ter) convertito con modificazioni dalla Legge 28 marzo 2022, n. 25;
• Decreto-Legge 25 febbraio 2022, n.13 (Decreto Frodi) abrogato dalla Legge di conversione del Decreto Sostegni-ter;
• Decreto-Legge 1 marzo 2022, n. 17 (Decreto Bollette) convertito con modificazioni dalla Legge 27 aprile 2022, n. 34 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• Decreto-Legge 21 marzo 2022, n. 21 (Decreto energia) convertito con modificazioni dalla Legge 20 maggio 2022, n. 51 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• Decreto-Legge 30 aprile 2022, n. 36 (Decreto PNRR 2), convertito con modificazioni dalla Legge 29 giugno 2022, n. 79 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• Decreto Legge 17 maggio 2022, n. 50 (Decreto Aiuti), convertito con modificazioni dalla Legge 15 luglio 2022, n. 91;
• Decreto-Legge 21 giugno 2022 n. 73 (Decreto Semplificazioni fiscali), convertito con modificazioni dalla Legge 4 agosto 2022, n. 122 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• Decreto-Legge 9 agosto 2022, n. 115 (Decreto Aiuti-bis), convertito con modificazioni dalla Legge 21 settembre 2022, n. 142 (modifiche arrivate dopo la conversione in legge);
• Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6
• Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023);
• Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni), convertito con modificazioni dalla Legge 11 aprile 2023, n. 38.

Dal Decreto Aiuti-quater al Decreto Cessioni: lo stato dell'arte

Arrivati ad aprile 2023 sugli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio e sull'utilizzo del superbonus e del meccanismo di cessione del credito, è opportuno conoscere nel dettaglio le modifiche introdotte dagli ultimi 5 correttivi (legge di conversione del D.L. n. 11/2023 inclusa).

Nel dettaglio, lo stato dell’arte del superbonus e del meccanismo di cessione è stato fortemente influenzato:

• dall'art. 9 del Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti-quater), che ha diminuito l'aliquota del superbonus portandola dal 110% al 90% sulle spese sostenute nel 2023;
• dall'art. 1, comma 894 della Legge di Bilancio 2023, che ha riscritto il sistema delle eccezioni precedentemente previsto all'art. 9, comma 2 del Decreto Aiuti-quater per utilizzare il superbonus con aliquota al 110% anche sulle spese sostenute nel 2023;
• dal Decreto Legge n. 11/2023 (Decreto blocca cessioni) che ha bloccato il meccanismo di cessione del credito lasciando solo delle esclusioni ed eccezioni per il suo utilizzo.

Per comprendere le modifiche apportate, è opportuno in alcuni casi riferirsi al soggetto beneficiario ed in altri alla tipologia di intervento. In questo approfondimento parleremo dello stato dell'arte relativo ai soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettere a) e b) del Decreto Rilancio, ovvero condomini, edifici monoproprietario da 2 a 4 unità immobiliari ed edifici unifamiliari (volgarmente chiamati "villette").

Superbonus e cessione del credito: cosa cambia per i condomini

Per quanto riguarda i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio, ovvero:

• i condomini o assimilati tali per la presenza di parti comuni di cui all'art. 1117 del codice civile;
• le persone fisiche proprietarie e comproprietarie con altre persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;

il superbonus è diminuito dal 110% al 90% sulle spese sostenute dall'1 gennaio al 31 dicembre 2023, per poi diminuire progressivamente al 70% nel 2024 e 65% nel 2025. La Legge di Bilancio 2023 ha, però, previsto che nel caso di condomini o assimilati tali:

• se la delibera di esecuzione dei lavori è stata approvata entro il 18 novembre 2022 e la CILAS presentata entro il 31 dicembre 2022:
• oppure se la delibera di esecuzione dei lavori è stata approvata entro tra il 19 e il 24 novembre 2022 e la CILAS presentata entro il 25 novembre 2022;

si potrà utilizzare il bonus 110% sulle spese sostenute per tutto il 2023.

Per quanto riguarda gli interventi realizzati dalle persone fisiche proprietarie e comproprietarie con altre persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, per utilizzare il superbonus 110% occorre aver presentato la CILAS entro il 25 novembre 2022.

Per quanto riguarda, invece, il meccanismo di cessione del credito potranno continuare ad utilizzarlo i soggetti per cui entro il 16 febbraio 2023:

• sia stata presentata la CILAS (interventi diversi da quelli effettuati dai condomini);
• sia stata adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILAS (interventi effettuati dai condomini);
• per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. Con esclusivo riferimento alle aree classificate come zone sismiche di categoria 1, 2 e 3, le disposizioni della presente lettera si applicano anche alle spese per gli interventi già rientranti nell’ambito di applicazione degli articoli 119 e 121, comma 2, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, compresi in piani di recupero del patrimonio edilizio esistente o di riqualificazione urbana comunque denominati, che abbiano contenuti progettuali di dettaglio, attuabili a mezzo di titoli semplificati, i quali alla data di entrata in vigore del presente decreto risultino approvati dalle amministrazioni comunali a termine di legge e che concorrano al risparmio del consumo energetico e all’adeguamento sismico dei fabbricati interessati.

Superbonus e cessione del credito: cosa cambia per le "villette"

Per quanto riguarda i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio, ovvero gli interventi realizzati da persone fisiche su edifici unifamiliari o unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti, occorre considerare due diverse fattispecie che hanno come data spartiacque il 30 settembre 2022:

• se entro questa data è stato completato il 30% dei lavori complessivi, allora si potrà continuare ad utilizzare il superbonus 110% sulle spese sostenute entro il 30 settembre 2023;
• se entro questa data NON è stato completato il 30% dei lavori complessivi, allora il superbonus 110% è terminato con le spese sostenute entro il 30 giugno 2022.

Per quanto riguarda eventuali interventi avviati a partire dall'1 gennaio 2023 (la norma, art. 119, comma 8-bis, terzo periodo del Decreto Rilancio, parla di interventi avviati e non di data di presentazione della CILAS) è previsto un superbonus al 90% da applicarsi sulle spese sostenute nel 2023 ma solo a determinate condizioni:

• il contribuente deve essere proprietario dell'edificio o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente o deve essere titolare di un diritto reale di godimento;
• l'edificio o l'unità immobiliare devono essere adibite ad abitazione principale del contribuente che sostiene le spese;
• il capo al contribuente che sostiene le spese deve sussistere un requisito reddituale, basato su un parametro denominato "reddito di riferimento" che non dovrà essere superiore a 15.000 euro, determinato utilizzando un quoziente familiare secondo quanto prevede l'art. 119, comma 8-bis.1 del Decreto Rilancio.

Relativamente al meccanismo di cessione del credito, per poterlo utilizzare resta il vincolo della CILAS che dovrà avere data di presentazione antecedente al 16 febbraio 2023. Dal tenore della norma è evidente che le unifamiliari che hanno accesso al superbonus 110% (che hanno certamente concluso il 30% dei lavori al 30 settembre 2023 e quindi una CILAS presentata prima di questa data) potranno continuare ad utilizzare il meccanismo di cessione previsto all'art. 121 del Decreto Rilancio.