Superbonus e Condomini: come gestire varianti e lavori aggiuntivi dopo il Decreto Cessioni?

Prima del 17 febbraio 2023 il mio condominio ha approvato la delibera di esecuzione dei lavori rientranti nel superbonus e per i quali è già stata presentata la CILAS. In una prossima assemblea (successiva al 17 febbraio) l’assemblea vorrebbe deliberare una modifica dei lavori da realizzare. Nello specifico, di ampliare le superfici da coibentare, aggiungendo il retro-prospetto. Possiamo procedere con l'utilizzo delle opzioni alternative oppure per questi lavori aggiuntivi dovremo procedere con la detrazione diretta?

L'esperto risponde: varianti, lavori aggiuntivi e Decreto Cessioni

Oggi proverò a rispondere a Gianpaolo F. su una domanda molto interessante che riguarda le implicazioni pratiche dovuta alla pubblicazione ed entrata in vigore del Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni) recante “Misure urgenti in materia di cessione dei crediti di cui all’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77”.

Uno dei primi decreti legge degli ultimi anni (l'unico che io ricordi) ad avere almeno due record:

• il primo è relativo ai contenuti, visto che erano anni che non leggevo un provvedimento d'urgenza composto da appena 3 articoli;
• il secondo è relativo ai tempi, visto che dopo l'approvazione da parte del Consiglio dei Ministri è arrivata nella stessa giornata la firma del Presidente della Repubblica e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (doveva essere davvero urgente!).

Le eccezioni per l'utilizzo delle opzioni alternative

Il D.L. n. 11/2023 ha previsto l'ormai noto stop all'utilizzo di qualsiasi tipologia di opzione alternativa alla detrazione diretta. Faccio riferimento sia alle opzioni di cui all'art. 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), salvate solo in alcuni casi (data antecedente al 17 febbraio 2023), che a quelle già presenti nel nostro ordinamento agli artt. 14 e 16 del Decreto Legge n. 63/2023 (che vengono completamente abrogate senza alcun transitorio).

Relativamente al meccanismo delle opzioni alternativo di cui all'art. 121 del Decreto Rilancio, questo potrà essere utilizzato ancora nei seguenti casi:

• per gli interventi di superbonus per i quali in data antecedente al 17 febbraio 2023:
  • risulti presentata la CILAS nel caso il soggetto beneficiario sia diverso da un condominio;
  • risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILAS, nel caso il soggetto beneficiario sia un condominio;
  • per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.
• per gli interventi diversi dal superbonus per i quali in data antecedente al 17 febbraio 2023:
  • risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;
  • siano iniziati i lavori ne caso non sia prevista la presentazione di un titolo abilitativo;
  • risulti regolarmente registrato il contratto preliminare ovvero stipulato il contratto definitivo di compravendita dell’immobile nel caso di acquisto di unità immobiliari ai sensi dell’articolo 16 -bis, comma 3, del d.P.R. n. 917/1986 o dell'art. 16, comma 1-septies, del D.L. n. 63/2013 (sismabonus-acquisti).

Gli interventi di superbonus sui condomini: superbonus 90-110%

Tralasciando le problematiche che riguardano l'utilizzo delle opzioni alternative previste agli artt. 14 e 16 del D.L. n. 63/2013 (per le quali non è stato previsto un transitorio) così come quelle che dovranno essere necessariamente affrontate in sede di conversione in legge del D.L. n. 11/2023 per il sismabonus acquisti, proviamo a comprendere il funzionamento delle esclusioni per gli interventi di superbonus sui condomini.

Occorre prima fare un breve passo indietro nel tempo e ricordare che ai sensi di quanto dispongono:

• l'art. 9 del Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6;
• l'art. 1, comma 894 della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023);

i condomini potranno utilizzare il superbonus con aliquota al 110% sulle spese sostenute nell'anno 2023 solo se:

• risulti approvata la delibera di esecuzione dei lavori entro il 18 novembre 2022 e risulti presentata la CILAS entro il 31 dicembre 2022;
• oppure risulti approvata la delibera di esecuzione dei lavori tra il 19 e il 24 novembre 2022 e risulti presentata la CILAS entro il 25 novembre 2022.

Nel caso si sia fuori ad una delle due condizioni, il condominio utilizzerà il superbonus con aliquota al 90% per le spese sostenute nel 2023. Successivamente, a prescindere, il superbonus subirà il seguente decalage di aliquota:

• 70% per le spese sostenute nel 2024;
• 65% per le spese sostenute nel 2025.

Lavori aggiuntivi e varianti

A questo punto si può passare al concetto di lavori aggiuntivi e varianti ma non prima di aver rilevato uno dei tanti vuoti contenuti nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Mentre in regime di permesso di costruire o segnalazione certificata di inizio attività viene espressamente previsto cosa accade nel caso di varianti (essenziali o no), stessa cosa non si può dire per gli interventi soggetti a quanto previsto all'art. 6-bis del testo unico edilizia (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

Per questa tipologia di intervento (teoricamente) una volta presentata la CILA, occorre attenersi al progetto presentato con la conseguenza che qualsiasi altra tipologia di opere aggiuntive o varianti debbano essere comunicata con altra comunicazione.

Stessa cosa, però, non accade nel caso di interventi di superbonus per i quali il legislatore ha previsto la CILAS. Una comunicazione "ibrida" per la quale all'art. 119, comma 13-quinquies, secondo periodo del Decreto Rilancio, è stato previsto che "In caso di varianti in corso d'opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata". Nulla viene aggiunto sulla definizione di variante.

La risposta al quesito

Ciò premesso, è opportuno ricordare le due condizioni previste dalla norma per continuare ad utilizzare le opzioni alternative ovvero che entro il 16 febbraio il condominio abbia:

• adottato la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori;
• presentato la CILAS.

Relativamente alla CILAS "nulla quaestio", la norma prevede espressamente la comunicazione di una variante all'interno della stessa comunicazione. Sulla delibera di approvazione dei lavori qualche dubbio in più occorre averlo, perché nell'ammettere alle opzioni solo i lavori che hanno "adottato la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori", si potrebbe presupporre che qualsiasi lavoro aggiuntivo approvato con delibera successiva al 16 febbraio, dovrebbe non essere ammesso.

Considerata la ratio della norma (bloccare le cessioni per tutti i lavori dal 17 febbraio 2023), nel caso oggetto del quesito non vedo altra alternativa alla detrazione diretta. Ma sull'argomento sarebbe interessante conoscere il punto di vista dell'Agenzia delle Entrate oltre che quello dei cessionari che (si spera) acquisteranno i crediti maturati.