Superbonus e Onlus: interviene il Fisco

Il 31 dicembre 2023 è ufficialmente terminata l’epoca del superbonus 110% ma non per tutti. Senza le auspicate proroghe, così come espressamente previsto all’art. 119, comma 8-bis, del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), a partire dalle spese sostenute dall’1 gennaio 2024, l’aliquota del superbonus è diminuita dal 90/110% al 70% (nel 2025 diminuirà ulteriormente al 65%).

Superbonus 110%: le eccezioni

Esistono, però, due casistiche in cui il superbonus potrà essere utilizzato con l’aliquota maggiorata al 110% fino al 31 dicembre 2025:

• per gli enti del terzo settore (Onlus, OdV e APS) - art. 119, comma 9, lettera d-bis), D.L. n. 34/2020 - in possesso dei requisiti di cui all’art. 119, comma 10-bis del Decreto Rilancio;
• per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

Relativamente agli enti del terzo settore, il citato comma 10-bis, oltre a fissare alcuni specifici requisiti, definisce anche una particolare procedura per il calcolo del limite di spesa ammesso alle detrazioni per le singole unità immobiliari, che dovrà essere moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385.

Entrando nel dettaglio, potranno utilizzare il bonus 110% fino al 31 dicembre 2025 e utilizzare il particolare calcolo dei limiti di spesa, gli Enti del terzo settore in possesso dei seguenti requisiti:

• devono svolgere attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali;
• i membri del Consiglio di Amministrazione non devono percepire alcun compenso o indennità di carica;
• devono essere in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito (il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all’1 giugno 2021.

Superbonus ed Enti del terzo settore: gli interventi dell’Agenzia delle Entrate

Su questo specifico argomento, l’Agenzia delle Entrate è già intervenuta con:

• la circolare 8 febbraio 2023, n. 3/E;
• la circolare 13 giugno 2023, n. 13/E;
• la risposta n. 2 dell’8 gennaio 2023.

Interventi che hanno già chiarito alcuni aspetti relativi ai requisiti richiesti dal comma 10-bis, ovvero:

• “svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali…”: questo requisito è soddisfatto anche qualora le prestazioni non vengano svolte congiuntamente come nel caso, ad esempio, di una ONLUS, una OdV o una APS che svolge solo attività “assistenziali” (tesi confermata anche dal fatto che il secondo requisito inserisce tra gli immobili oggetto degli interventi agevolabili anche quelli di categoria catastale B/1, adibiti a “collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme”);
• titolarità dell’immobile - questo requisito è rispettato dal possesso di un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente il predetto avvio. Secondo il Fisco, il rispetto della condizione rappresentata dal titolo di possesso dell'immobile, non si realizza nel caso in cui l’ente sia detentore di un immobile in forza di un contratto di locazione, una concessione, ad un diritto di superficie (conclusioni applicabili con riferimento ad ogni altra tipologia di titolo diverso da quelli indicati espressamente dalla norma).

Sul rapporto tra superbonus e Onlus è nuovamente intervenuto il Fisco con la risposta 21 marzo 2024, n. 75, resa in riferimento all’istanza presentata da un ente religioso che annovera nell'ambito delle attività previste dal proprio statuto anche quelle di “assistenza sociale e sociosanitaria” e di “beneficenza”.

Ciò premesso, tale ente religioso ha costituito una ONLUS che:

• rispetta quanto stabilito dall'articolo 10 del D.Lgs. n. 460 del 1997;
• per l'esercizio delle attività di “assistenza sociale e socio sanitaria” e di “beneficenza” utilizza immobili di proprietà dell'Ente;
• è stata ammessa al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico e di adeguamento antisismico effettuati su edifici utilizzati esclusivamente dal cd. “ramo ONLUS”, a seguito di risposta a una precedente istanza di interpello in cui l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l'altro, che la circostanza che la ONLUS utilizzi gli immobili di proprietà dell'Ente per il perseguimento delle finalità sociali e nei settori espressamente indicati dal citato articolo 10 del d.lgs. n. 460 del 1997, tenendo una contabilità separata, consente l'applicazione del Superbonus senza necessità di stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito;
• intende effettuare altri lavori ammessi al Superbonus su un immobile di categoria catastale B/1, sempre di proprietà dell'Ente, oggi parzialmente adibito alla funzione di convento.

In riferimento all’intenzione di effettuare altri interventi di superbonus, l'Istante ha fatto presente che al termine dei lavori, che saranno svolti solo nella parte non adibita a convento, l'immobile sarà utilizzato per lo svolgimento di una attività definita di “social housing”, che si concretizzerà:

• nella locazione, a canoni calmierati, di alloggi e servizi abitativi a favore di soggetti disagiati;
• a richiesta, e previo rimborso del mero costo, nella fornitura di servizi aggiuntivi quali servizio di lavanderia e pulizia dell'alloggio.

A questo punto la domanda è: lo svolgimento della predetta attività consente di potere beneficiare della disposizione di favore di cui al comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Dopo aver ricordato la normativa di riferimento e i documenti già pubblicati sul tema, il Fisco ha rilevato che la mera messa a disposizione di alloggi senza una specifica attività di assistenza che si concretizza in una serie articolata di servizi nei confronti dei soggetti svantaggiati, non sembra rientrare all'interno del settore di attività di cui al comma 1, lett. a), n. 1 dell’articolo 10 del d.lgs. n. 460 del 1997.

Nel caso di specie, l'Ente rappresenta che la ONLUS intende avviare una attività che definisce di “social housing” destinata a talune categorie di soggetti e consistente nella messa a disposizione di alloggi ed eventuali servizi aggiuntivi connessi (quali lavanderia e pulizia) a “canone calmierato”, senza avere declinato nel dettaglio:

• i soggetti beneficiari;
• i criteri, i termini e le modalità di attribuzione del predetto alloggio;
• i servizi di assistenza resi nei confronti dei soggetti svantaggiati;

elementi che servono per poter esprimere una valutazione in merito alla natura sociale ed assistenziale della predetta attività.

Con tali motivazioni, secondo l’Agenzia delle Entrate, nel caso di specie, sembra emergere che l'attività, sostanzialmente finalizzata ad offrire alloggi mediante stipula di apposito contratto, configuri una attività di carattere residenziale non rientrante tra quelle ricomprese nel settore dell’assistenza sociale e sociosanitaria in cui la ONLUS dichiara di operare.

In definitiva, rispondendo all’istanza, non può trovare applicazione la disposizione di cui al citato articolo 119, comma 10-bis del decreto Rilancio con riferimento alle spese sostenute per gli interventi ammessi al Superbonus da effettuare sull'immobile destinato a tale attività.