SuperSismabonus Acquisti e sconto in fattura: chiarimenti dal Fisco

La nuova Risoluzione spiega come usufruire dell'opzione prevista dall'art. 121 del Decreto Rilancio e accedere alle detrazioni al 110% per immobili acquistati entro il 31 dicembre 2022

di Redazione tecnica - 17/12/2022
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SuperSismabonus Acquisti e sconto in fattura: chiarimenti dal Fisco

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Risoluzione del 15 dicembre 2022, n. 77 /E con la quale ha fornito alcuni chiarimenti sull’utilizzo dello sconto in fattura in relazione al SuperSismabonus acquisti.

Superbonus e acquisto case antisismiche: quale data per lo sconto in fattura?

Spiega il Fisco che sono pervenute diverse richieste di chiarimenti sull’applicazione della detrazione spettante, ai sensi dell’art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63/2013 all’acquirente di unità immobiliari demolite e ricostruite con una riduzione del rischio sismico ad una o due classi di rischio inferiore, elevata al 110% (cd. Superbonus),a seguito delle modifiche apportate al comma 4 dell’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. decreto Rilancio) dal D.L. n. 36/2022 (convertito con la legge n. 79 del 2022).

Il Supersismabonus acquisti: le condizioni per accedere

Il comma 4 dell’art. 119 del decreto Rilancio prevede che la detrazione prevista dell’art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63/2013 è elevata al 110% per le spese sostenute dalle persone fisiche per acquisti di immobili residenziali effettuati dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.

Spiega il Fisco che, come chiarito con la circolare n. 30/E del 2020:

  • affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Ciò significa che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il termine previsto dalla norma;
  • gli acquirenti potranno fruire del Superbonus per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l’agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il predetto termine di vigenza.

Inoltre ai sensi dell’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, in alternativa alla fruizione diretta della detrazione nella dichiarazione dei redditi, l’acquirente può optare:

  • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta (c.d. sconto in fattura);
  •  in alternativa, gli acquirenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

A seguito della modifica apportata al citato comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, è possibile fruire del Superbonus anche per gli acquisti effettuati dopo il 30 giugno 2022, ma comunque entro il 31 dicembre 2022, qualora alla suddetta data del 30 giugno 2022:

  • sia stato stipulato il contratto preliminare di acquisto regolarmente registrato;
  • siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito di imposta, ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio;
  •  sia stata ottenuta la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali; - siano stati ottenuti il collaudo dei lavori strutturali e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione del rischio sismico;
  • l’immobile sia stato accatastato almeno in categoria F/4.

L’Agenzia delle Entrate ribadisce che questi requisiti devono ricorrere congiuntamente: la mancanza anche di uno solo di essi non consente l’applicazione del Superbonus per gli acquisti effettuati dal 1° luglio al 31 dicembre 2022, ferma restando, tuttavia, la possibilità di fruire della detrazione nella misura del 75% o dell’85 per cento, ai sensi dell’art. 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63/2013 per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2024.

Supersismabonus acquisti: come utilizzare lo sconto in fattura?

Il dubbio interpretativo di motli contribuenti riguarda la verifica del rispetto della condizione che, al 30 giugno 2022, l’acquirente/beneficiario del Superbonus abbia versato «acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta» e, in particolare, se per «credito maturato» si debba intendere che l’avvenuto invio della comunicazione di esercizio dell’opzione, non essendo sufficiente, alla sottoscrizione del preliminare di acquisto, il pagamento dell’acconto con l’emissione della fattura contenente l’indicazione dello “sconto” ai sensi dell’art. 121 del decreto Rilancio.

Sul punto, il Fisco ha richiamato nuovamente la circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 5.1.1): in applicazione dei principi generali in materia di tassazione dei redditi, per individuare il periodo d'imposta in cui imputare le spese, occorre fare riferimento, per le persone fisiche, (compresi gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali), al criterio di cassa e, quindi, alla data dell'effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono.

In caso di sconto in fattura, trattandosi di Superbonus 110% si può fare riferimento, in luogo della data dell’effettivo pagamento, alla data di emissione della fattura da parte del fornitore. Alla predetta data, pertanto, le spese si intendono sostenute per l’acquirente/beneficiario in capo al quale matura il diritto alla corrispondente detrazione.

A fronte dello “sconto” praticato, al fornitore è riconosciuto un credito d’imposta pari alla detrazione spettante da utilizzare in compensazione con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della Comunicazione dei dati concernenti la predetta cessione all’Agenzia delle Entrate e, comunque, non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese; in alternativa all’utilizzo diretto, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della predetta Comunicazione, i cessionari e i fornitori possono cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti.

Pertanto il sostenimento delle spese in capo all’acquirente/beneficiario della detrazione, in caso di “sconto in fattura” coincide con l’emissione della stessa, motivo per cui è possibile fruire del Superbonus anche nel caso di acquisto di “case antisismiche” entro il 31 dicembre 2022 qualora, nel rispetto di ogni altra condizione, entro il “30 giugno 2022”, sia stata emessa la fattura relativa al pagamento di acconti a seguito della stipula del preliminare di acquisto, nella quale venga espressamente indicato che lo “sconto in fattura” è praticato dall’impresa venditrice in applicazione delle previsioni del citato articolo 121 del decreto Rilancio.

Per l’impresa/cessionario, l’utilizzazione del credito in relazione alle fatture di acconto emesse entro il 30 giugno 2022 è comunque subordinata alla trasmissione della Comunicazione dei dati riferiti alla cessione all’Agenzia delle entrate, da effettuare nel termine attualmente previsto del 16 marzo 2023.

Naturalmente il diritto alla detrazione in capo all’acquirente e il corrispondente diritto all’utilizzazione del credito in capo all’impresa sono subordinati alla stipula dell’atto definitivo di compravendita entro il 31 dicembre 2022.

Classificazione dell'immobile

Infine il Fisco precisa che il fatto che l'immobile, al 30 giugno 2022, sia accatastato «almeno in categoria F/4», è fatto per consentire l’applicazione del Sismabonus Acquisti qualora l’immobile non sia stato ancora accatastato, in una delle categorie ammesse al Superbonus ma sia classificato come “unità in corso di definizione”, in cui il fabbricato è per lo più completato ma la destinazione d'uso e la consistenza non sono ancora stati definiti. In ogni caso è necessario che che l’immobile acquistato rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

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