Usufrutto e nuda proprietà: il Fisco su tassazione e plusvalenze

Come si inquadra fiscalmente il trasferimento separato ma contestuale dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile? Si tratta di un’unica operazione ai fini delle imposte sui redditi, oppure di due negozi autonomi con diversa disciplina fiscale?

Usufrutto e nuda proprietà: la tassazione sul trasferimento del diritto

A fornire chiarimenti sull'applicazione dell'art. 67 del TUIR alla luce delle modifiche introdotte con la Legge di bilancio 2024 è l’Agenzia delle Entrate, con la risposta del 14 maggio 2025, n. 133 sul quesito posto dai comproprietari di un immobile residenziale intenzionati a vendere, separatamente e contestualmente, a due diversi acquirenti, il diritto di usufrutto e la nuda proprietà dello stesso bene.

Da qui la richiesta sulla corretta qualificazione fiscale dell’operazione: si tratta di un’unica cessione dell’intera proprietà (con tassazione unitaria della plusvalenza) o di due distinti trasferimenti, ciascuno soggetto alla propria disciplina?

L’Agenzia delle Entrate, richiamando la normativa vigente e l’orientamento della Corte di Cassazione, riconosce la piena autonomia giuridica e fiscale tra la costituzione dell’usufrutto e la cessione della nuda proprietà, anche quando avvengano contestualmente e con un unico atto.

Di conseguenza:

• la costituzione dell’usufrutto genera un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR, tassato secondo le regole dell’art. 71, comma 2;
• la cessione della nuda proprietà rientra invece nella casistica delle plusvalenze immobiliari ex art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, imponibile qualora l’immobile sia stato posseduto da meno di cinque anni, salvo l’uso abitativo principale.

Nonostante il trasferimento dell’intera proprietà economica del bene, l’Agenzia conferma che l’autonomia causale dei due atti - come già sancito dalle sentenze Cass. n. 7154/2021 e n. 11922/2021 - comporta la distinta rilevanza fiscale dei relativi corrispettivi.

Le norme del TUIR

L’inquadramento fiscale si fonda sulle seguenti disposizioni del TUIR (d.P.R. n. 917/1986):

• art. 9, comma 5, che equipara, salvo diverso disposto, la cessione a titolo oneroso di diritti reali di godimento a quella della proprietà;
• art. 67, comma 1, lett. b), con il quale viene imposta a tassazione le plusvalenze da cessione onerosa di immobili, se acquistati da meno di cinque anni e non adibiti ad abitazione principale;
• art. 67, comma 1, lett. h), che qualifica come redditi diversi i proventi da concessione o costituzione di diritti reali di godimento, compreso l’usufrutto;
• art. 71, comma 2 che disciplina il calcolo del reddito per la costituzione di diritti reali su immobili;
• art. 68, con il quale si definiscono i criteri di determinazione della plusvalenza imponibile sulla cessione di nuda proprietà.

La differenza tra costituzione e cessione di diritti reali

Con la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), è stata ribadita la distinzione tra costituzione e cessione di diritti reali: solo le cessioni generano plusvalenze tassabili secondo l’art. 67, lett. b), mentre la costituzione dell’usufrutto è rilevante ai sensi della lettera h). Quindi anche in presenza di una volontà unitaria, la vendita separata di usufrutto e nuda proprietà comporta due distinte valutazioni fiscali.

In conclusione, la costituzione dell’usufrutto è tassabile come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, lett. h), mentre la cessione della nuda proprietà può generare una plusvalenza imponibile come previsto dall’art. 67, lett. b).

L’intento unitario delle parti non unifica il trattamento fiscale delle due operazioni: i due trasferimenti, pur contestuali, sono autonomi civilisticamente e fiscalmente.