Revisione catastale dopo il Superbonus, un esempio numerico

Sono un tecnico ed un mio cliente ha ricevuto la lettera di compliance dell’Agenzia delle Entrate, poiché ha effettuato un intervento di manutenzione straordinaria di un immobile monofamiliare con Superbonus. In particolare ha realizzato l’isolamento delle pareti (importo lavori 51.000euro), ha sostituito i serramenti (importo 19.856,27euro) ed ha installato un impianto fotovoltaico da 4Kw (importo 13.927,00euro). Avendo letto alcuni vostri articoli nei quali illustrate le modalità di revisione della rendita catastale nel caso di interventi che non incidono sulla consistenza del bene, gradirei un esempio numerico per capire come fare in pratica.

L’esperto risponde

Il caso sottoposto dal lettore riguarda, per quanto è possibile ricostruire, un edificio unifamiliare oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che ha beneficiato degli incentivi fiscali previsti dal Superbonus. I lavori eseguiti risultano essere i seguenti:

• Coibentazione delle pareti perimetrali, per un importo pari a euro 51.000,00
• Sostituzione dei serramenti, per un importo pari a euro 19.856,27
• Realizzazione di impianto fotovoltaico, per un importo pari a euro 13.927,00

Non sono tuttavia disponibili alcuni elementi di dettaglio, la cui conoscenza è necessaria per condurre un’analisi puntuale, conforme ai criteri fissati dalla circolare n. 6/2012 dell’Agenzia delle Entrate. Tale circolare, in assenza di disposizioni specifiche per le unità immobiliari a destinazione “ordinaria”, rappresenta il principale riferimento interpretativo per la valutazione della variazione della rendita catastale nei casi in cui l’intervento non comporti modifiche nella consistenza dell’unità immobiliare.

Si procede a fornire un esempio avente natura meramente indicativa, introducendo le seguenti ipotesi:

• A) Rendita catastale ante operam: euro 1.500,00
• B) Tipologia di isolamento delle pareti: cappotto in polistirene
• C) Tipologia di bonus fruito: 110% con sconto in fattura
• D) Spese di progettazione e direzione lavori: euro 10.000,00
• E) Oneri concessori: euro 1.000,00

Il dato di cui al punto A) è essenziale per eseguire la comparazione tra la rendita ante e post operam, al fine di accertare se l’incremento percentuale risulti superiore al 15%.

La tipologia del materiale utilizzato e le caratteristiche tecniche dell’intervento (punto B) risultano determinanti per stimare correttamente la vita utile dell’opera, come previsto dalla citata circolare.
La percentuale di detrazione (punto C) incide sul calcolo degli oneri finanziari da considerare nel processo estimativo. Infine, le voci di spesa tecnica e gli oneri concessori (punti D ed E) completano il quadro dei costi richiesti dalla metodologia descritta nella circolare n. 6/2012.