Superbonus 110%: il Fisco definisce l'unità immobiliare funzionalmente indipendente

Sul tema superbonus 110% sono tanti i dubbi sorti in questi primi 275 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio). Tra questi la definizione di accesso autonomo e di unità immobiliare funzionalmente indipendente.

Dubbi risolti dalle modifiche al Decreto Rilancio

Dubbi che sono stati risolti in corso d'opera, con la pubblicazione del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto), convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, e dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021).

Il D.L. n. 104/2020 ha, infatti, aggiunto il comma 1-bis all'art. 119 del Decreto Rilancio, definendo l'accesso autonomo dall'esterno. La Legge di Bilancio 2021 ha aggiunto al suddetto comma 1-bis un periodo circoscrivendo puntualmente i requisiti per considerare una unità immobiliare funzionalmente indipendente.

Le risposte dell'Agenzia delle Entrate

Finalmente anche l'Agenzia delle Entrate ha recepito queste modifiche pubblicando due nuove risposte che rispondono a due quesiti sugli interventi su unità immobiliare funzionalmente indipendente:

• la risposta 16 febbraio 2021, n. 115;
• la risposta 16 febbraio 2021, n. 116.

Due risposte su casi analoghi in cui i contribuenti chiedono lumi sulla indipendenza funzionale richiesta per le unità immobiliari presenti all'interno di edifici plurifamiliari, che voglio accedere direttamente al superbonus 110%.

Ecobonus 110%

L'argomento riguarda, in particolare, gli interventi di riqualificazione energetica e non quelli di riduzione del rischio sismico. Questi ultimi, infatti, come previsto dalla norma che ha definito il sismabonus (e quindi anche il sismabonus 110%) riguardano il miglioramento strutturale di edifici e non di unità immobiliari presenti al loro interno.

Nel caso, invece, degli interventi di riqualificazione energetica, l'art. 119 del Decreto Rilancio riserva la possibilità di accesso alla detrazione fiscale del 110% per:

• gli edifici in condominio;
• le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• gli edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• gli edifici unifamiliari.

Accesso autonomo e indipendenza funzionale

L'attuale versione dell'art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio definisce:

• l'accesso autonomo dall'esterno, un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva;
• un’unità immobiliare “funzionalmente indipendente” quella dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:
  • impianti per l’approvvigionamento idrico;
  • impianti per il gas;
  • impianti per l’energia elettrica;
  • impianto di climatizzazione invernale.

I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Nelle due nuove risposte, l'Agenzia delle Entrate (pur dimenticando gli edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche) riporta degli esempi esemplificativi.

Per l'accesso autonomo dall'esterno, ad esempio, è necessario che:

• all'immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione;
• all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.

Per l'indipendenza funzionale ha confermato i 3 dei 4 requisiti definiti al comma 1-bis dell'art. 119, aggiungendo che accesso autonomo dall'esterno e indipendenza funzionale devono essere verificate contemporaneamente.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it