Ecobonus e Sismabonus congiunti: cosa accade in caso di ampliamento della volumetria preesistente?

Il frazionamento di un immobile e la realizzazione di un corpo scala, vano ascensore (ambiente non riscaldato) esterno e giuntato al fabbricato che determina un ampliamento della preesistente volumetria, pregiudica la fruizione delle detrazioni fiscali previste per gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica (articolo 14, comma 2-quater.l del D.L. n. 63/2013) e relativa cessione del credito d'imposta?

Ecobonus e Sismabonus congiunti: la domanda all'Agenzia delle Entrate

È questa, in sintesi, la domanda posta da un contribuente all'Agenzia delle Entrate che ha risposto con risposta n. 286 del 28 agosto 2020 recante "Detrazione per intervento combinato di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica- Articolo 14, comma 2-quater.l, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 - ampliamento della preesistente volumetria".

Ecobonus e Sismabonus congiunti: il caso di specie

Entrando nel dettaglio, l'istante ha rappresentato di essere l'unico proprietario di un edificio composto da 4 immobili distintamente accatastati (2 di categoria C/6 e 2 di categoria A/3) nel quale sono rinvenibili parti comuni alle predette unità immobiliari e sul quale intende effettuare interventi di ristrutturazione edilizia.

Prima dell'inizio del procedimento amministrativo di richiesta del permesso a costruire, intende compiere un frazionamento catastale, senza opere, dei magazzini situati nel piano seminterrato dell'edificio, funzionalmente autonomi e con accessi separati, che genererà 2 unità immobiliari in più. I lavori da svolgere a seguito di rilascio del permesso a costruire da parte del Comune consistono nell'integrale ristrutturazione dell'intero edificio preesistente con opere di miglioramento sismico e riqualificazione energetica, senza demolizione dell'immobile stesso, con frazionamento delle unità immobiliari in più unità abitative, cambio di destinazione d'uso in civile abitazione dei soli garage al piano terra e realizzazione di un corpo scala, vano ascensore (ambiente non riscaldato) esterno e giuntato al fabbricato.

Per le opere di ristrutturazione sulle parti comuni dell'edificio preesistente, l'Istante intende beneficiare delle detrazioni per intervento combinato di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica, di cui all' articolo 14, comma 2-quater.l del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 e relativa cessione del credito d'imposta.

Tanto premesso, l'Istante chiede ha chiesto, in qualità di unico proprietario dell'edificio, se possa accedere alla detrazione e se la fruizione dell'agevolazione possa essere pregiudicata:

• dal frazionamento dell'immobile con la creazione di altre due unità immobiliari già di fatto esistenti, autonomamente fruibili e con accessi separati;
• dalla realizzazione di un corpo scala, vano ascensore (ambiente non riscaldato) esterno e giuntato al fabbricato che determina un ampliamento della preesistente volumetria.

Ecobonus e Sismabonus congiunti: cos'è, a quanto ammonta e limiti di spesa

Nella sua risposta, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato le condizioni necessarie per la fruizione della detrazione fiscale congiunta Ecobonus+Sismabonus, ovvero che detta detrazione è fruibile per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica. In particolare, in alternativa alle detrazioni previste, gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessino l'involucro dell'edificio (Ecobonus) e di miglioramento sismico (Sismabonus), possono fruire di una detrazione:

• dell'80%, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
• dell'85%, ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Ecobonus e Sismabonus congiunti: le condizioni di accesso

Tale detrazione, in quanto alternativa alla fruizione delle detrazioni distintamente previste per ciascuna categoria di intervento, competerà in presenza di tutti i requisiti necessari ai fini della spettanza delle due detrazioni che sostituisce, dunque:

• gli interventi devono essere realizzati, in base a procedure autorizzatorie successive al 1° gennaio 2017, su parti comuni di edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, di cui all'Ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003;
• l'efficacia degli interventi effettuati, tale da determinare la riduzione di una o due classi di rischio sismico, deve essere attestata, da parte di professionisti abilitati, in base a quanto stabilito dal decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017, n. 58;
• gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sono quelli "relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari";
• gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici, finalizzati al risparmio energetico, sono quelli che interessano l'involucro dell'edificio stesso con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo nonché quelli diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell'allegato 1 del decreto interministeriale del 26 giugno 2015 "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici";
• l'immobile oggetto degli interventi medesimi deve essere dotato di impianto di riscaldamento;
• sia gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico che quelli finalizzati al risparmio energetico devono essere realizzati, ai fini delle detrazioni rispettivamente spettanti, su edifici esistenti, essendo esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione;
• nel caso di interventi di ristrutturazione senza demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l'ampliamento configura, comunque, una "nuova costruzione";
• dal titolo amministrativo che assente i lavori deve risultare che l'opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione (articolo 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380 del 2001);
• il contribuente ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento ("ristrutturazione" e "ampliamento") o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Ecobonus e Sismabonus congiunti: le parti comuni

Per quanto concerne la possibilità di fruire della detrazioni per i lavori sulle parti comuni, in qualità di proprietario di un unico edificio composto da più unità immobiliari, l'Agenzia delle Entrate ha ribadito che per "parti comuni" si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall'esistenza di una pluralità di proprietari e che la locuzione "parti comuni di edificio" deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.

Ecobonus e Sismabonus congiunti: l'accorpamenti e frazionamenti

In caso di accorpamenti o frazionamenti, per l'individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ecobonus e Sismabonus congiunti: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Nel caso di specie, al verificarsi delle condizioni previste per la fruizione della detrazione congiunta di cui al citato articolo 14, comma 2-quater, del decreto legge n. 63/2013, e nel rispetto di ogni altro adempimento previsto, la detrazione di cui al comma 2 quater. 1 del medesimo articolo 14, va applicata su un ammontare delle spese non superiore ad euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari costituenti l'edificio oggetto degli interventi all'inizio dei lavori e solo per le parti esistenti.

L'Istante potrà, altresì, optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante in base a quanto previsto dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 18 aprile 2019, prot. 100372, ai sensi del quale, per le modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese sostenute per gli interventi in esame si applicano le disposizioni del Provvedimento 28 agosto 2017, prot. 165110.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it