Superbonus 110% e condominio: la presenza immobili allo stato grezzo (F/3) preclude la detrazione?

In un condominio, l'esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude l'accesso alla detrazione fiscale del 110%?

di Redazione tecnica - 17/03/2021
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Superbonus 110% e condominio: la presenza immobili allo stato grezzo (F/3) preclude la detrazione?

Quando si parla delle detrazioni fiscali del 110% messe a punto dal Decreto Rilancio occorre sempre fare molta attenzione. Le casistiche che ci offrono il patrimonio immobiliare italiano, tra abusi edilizi, situazioni al limite, edifici misti e particolarità varie, sono tali che spesso solo gli enti preposti al controllo possono fornire risposte giuridicamente valide.

L'importanza della detrazione in questione e l'orizzonte temporale attualmente previsto sono poi quel quid in più che porta contribuenti e tecnici ad interpellare l'organo principale di controllo: l'Agenzia delle Entrate.

Superbonus 110% e immobili allo stato grezzo (F/3): nuovo intervento dell'Agenzia delle Entrate

È questo il caso di un nuovo interpello presentato all'Agenzia delle Entrate che riguarda le possibilità di accesso al superbonus 110% per un condominio composto anche da unità immobiliari di categoria catastale F/3 (fabbricati in costruzione). Interpello a cui l'Agenzia delle Entrate ha fornito la risposta n. 174 del 16 marzo 2021.

Nel nuovo caso sottoposto alla lente del fisco, l'oggetto è rappresentato dagli eventuali interventi trainanti e trainati di riqualificazione energetica (cappotto termico e interventi trainati di cui all'articolo 14 del decreto legge n. 63/2013) previsti dall'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) su un edificio condominiale composto anche da unità immobiliari di categoria catastale F/3.

L'istante fa presente che l'edificio su cui effettuare gli interventi è costituito da cinque piani fuori terra ed è composto da 18 appartamenti e 3 magazzini di cui 5 appartamenti (due al piano 4°, uno al piano 3° e 2 al piano 1°), risultano "al grezzo" e accatastati nella categoria F/3.

Nel dettaglio, le unità immobiliari nella categoria F/3:

  • ai piani 3° e 1°, sono provvisti sia di tamponature esterne che interne nonché di intonaci esterni sono finiti;
  • al piano 4° gli intonaci interni sono solo sbruffati e sono privi di impianti, finestre, infissi interni e pavimentazioni.

Per le unità immobiliari F/3, i proprietari non prevedono una data di ultimazione dei lavori per mancanza di liquidità e che quando tale ultimazione sarà avvenuta detti appartamenti saranno di natura abitativa, presumibilmente, classificati nelle categorie catastali A/2 od A/3.

Per questo l'istante chiede di sapere:

  • se l'esistenza di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 preclude la possibilità al condominio di accedere alle agevolazioni previste per il cd. Superbonus;
  • se le medesime unità F/3 partecipano o meno alla formazione dell'importo complessivo di spesa ammissibile ai fini delle agevolazioni previste;
  • nell'ipotesi di accesso al regime del cd. Superbonus, se possono essere eseguite, sulle unità F/3, gli interventi trainati di cui all'articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.

Superbonus 110% e immobili allo stato grezzo (F/3): la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Dopo aver ricordato (come è ormai è prassi) tutti i requisiti e gli adempimenti previsti dal decreto Rilancio per accedere al bonus 110%, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato il paragrafo 2.1.1 della sua circolare n. 24/E dell'agosto 2020 che, in riferimento agli interventi di isolamento termico previsto dall'art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio, ha chiarito che il Superbonus spetta se l'intervento coinvolge il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio, da intendersi come integralmente considerato, senza cioè distinzione tra vani riscaldati e non.

Superbonus solo su edifici esistenti

In relazione al caso in esame, ai fini della fruizione dei benefici del cd. Superbonus, condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici "esistenti" dotate di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale (ad esclusione delle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico), non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

Nel caso in esame, le unità immobiliari iscritte nel Catasto Fabbricati con la categoria F/3 "unità in corso di costruzione" non sono definibili quali unità "esistenti " di natura residenziale, in quanto sono ancora in corso di costruzione.

In relazione all'attribuzione della categoria castale F/3, tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia "quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa", in quanto si tratta di categoria provvisoria, nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.

Ne consegue che la fruizione del Superbonus, è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in quanto trattasi di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari "esistenti".

OK al superbonus solo per le unità immobiliari finite

La presenza delle cinque unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non preclude la possibilità al condominio di accedere al Superbonus considerato che le restanti unità immobiliari sono diversamente accatastate ed hanno natura residenziale, sempre che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro, l'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio esistente, senza considerare le unità in corso di costruzione.

In tal senso le unità immobiliari del condominio accatastate in categoria F/3 non possano concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fini di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano lo stesso involucro (intervento trainante) poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all'inizio dei lavori. Né tali unità possono usufruire delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro non collegate ad un intervento trainante ammissibile).

A cura di Redazione LavoriPubblici.it