Abusi edilizi, demolizione d'ufficio e sanzione alternativa: interviene il TAR

L'art. 27, comma 2 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), in riferimento al potere di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, prevede la possibilità per l'ufficio di competenza di provvedere direttamente alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi (c.d. demolizione d'ufficio). Ma, esattamente, quando si può fare?

Abusi edilizi e demolizione d'ufficio: la sentenza del TAR

Per rispondere alla domanda probabilmente basterebbe leggere compiutamente l'art. 27, comma 2 citato ma, come sempre, a rispondere alla domanda ci ha pensato il Tribunale. Questa volta è il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio a chiarire l'argomento con la sentenza n. 5400 del 10 maggio 2021 resa in riferimento al ricorso presentato per l'annullamento di una determinazione che aveva ordinato ai ricorrenti l’immediata demolizione d’ufficio delle opere abusive realizzate.

Il caso di specie

Nel caso di specie, il Comune aveva ordinato la demolizione di un fabbricato di 100 mq che era stato realizzato inglobando un magazzino di mq 12. I ricorrenti, però, avevano motivato l'intervento parlando di "manutenzione ed integrazione dei servizi, con modesto aumento dei volumi, per garantire una maggiore fruibilità e salubrità agli ambienti, in evidente stato di fatiscenza".

Secondo i ricorrenti, quindi, i provvedimento di demolizione sarebbe illegittimo in quanto:

• il fabbricato oggetto di causa si troverebbe in un’area completamente urbanizzata, prevista dal PRG come edificabile a destinazione residenziale, e gli interventi contestati avrebbero integrato “al limite un abuso meramente formale, comunque regolarizzabile ex post ai sensi dell’art. 36 DPR n. 380/2001”;
• gli interventi eseguiti corrispondevano ad opere di manutenzione straordinaria e/o restauro e risanamento conservativo e si erano resi “necessari per ovviare alla situazione di insalubrità e degrado strutturale del preesistente manufatto con aggiunta di vani tecnici, elementi accessori e pertinenze a servizio del bene principale, espressamente esclusi dall’obbligo di preventivo ottenimento del permesso di costruire come previsto dall’attuale art. 22 T.U. Edilizia".

La demolizione d'ufficio: cos'è

Diverso il giudizio del TAR che ha preliminarmente rilevato come “la demolizione d'ufficio è prevista dal legislatore per consentire l'immediata rimozione di abusi edilizi che si configurino come vulnus di particolare gravità, in rapporto ad equilibri urbanistici rilevanti e protetti dalla normativa vigente”.

Ricordiamo, quindi, cosa prevede l'art. 27, comma 2 del DPR n. 380/2001:

Qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela di cui al R.D. 30 dicembre 1923, n. 3267, o appartenenti ai beni disciplinati dalla legge 16 giugno 1927, n. 1766, nonché delle aree di cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora d.lgs. n. 42 del 2004 - n.d.r.). il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini della demolizione, anche di propria iniziativa. Per le opere abusivamente realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente importante ai sensi degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora articoli 13 e 14 del d.lgs. n. 42 del 2004 - n.d.r.)o su beni di interesse archeologico, nonché per le opere abusivamente realizzate su immobili soggetti a vincolo o di inedificabilità assoluta in applicazione delle disposizioni del Titolo II del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora Parte terza del d.lgs. n. 42 del 2004 - n.d.r.), il Soprintendente, su richiesta della regione, del comune o delle altre autorità preposte alla tutela, ovvero decorso il termine di 180 giorni dall'accertamento dell'illecito, procede alla demolizione, anche avvalendosi delle modalità operative di cui ai commi 55 e 56 dell'articolo 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.

Procedura d'urgenza

Secondo il TAR sono infondate le pretese del ricorrente in quanto le condizioni per l’applicazione dell’art. 27 del DPR n. 380/2001 (la procedura d'urgenza mediante demolizione d'ufficio) riguardano anche il fatto che nel caso di specie nel primo sopralluogo dell'amministrazione le opere risultavano in corso, mentre nel secondo si è verificato che i lavori abusivi erano proseguiti, con aggravio del pregiudizio per gli interessi urbanistici ed edilizi che il Comune è chiamato a tutelare.

Non condivisibili anche le teorie del ricorrente volte a "sminuire" la portata degli interventi realizzati a quella di semplici lavori di manutenzione straordinaria e/o restauro e risanamento conservativo, che sarebbero stati eseguiti solo per ovviare alla situazione di degrado in cui versava il preesistente manufatto condonato, al quale sarebbero stati aggiunti solo “vani tecnici, elementi accessori e pertinenze a servizio del bene principale”.

Secondo i rilievi dell'amministrazione emergerebbe una situazione di opere che hanno condotto alla completa eliminazione del precedente piccolo magazzino di 12 mq (oggetto tra l'altro di condono), del tutto sostituito da un edificio ad uso abitativo (che lo ha inglobato) costruito in c.a., di ben due piani, di una superficie utile lorda complessiva di 172,10 mq, una costruzione integralmente e sostanzialmente diversa da quella preesistente condonata, la cui realizzazione avrebbe dovuto essere assistita dal rilascio di un permesso di costruire.

Confermato la procedura di demolizione

Il TAR conferma, anche, la procedura seguita dall'amministrazione che non prevede una previa comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi di un atto dovuto e rigorosamente vincolato, con riferimento al quale non sono richiesti apporti partecipativi del destinatario né, per lo stesso motivo, si richiede una specifica motivazione che dia conto della valutazione delle ragioni di interesse pubblico alla demolizione o della comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati.

Ampliamento volumetrico: possibile la sanzione alternativa?

Sulla possibilità di emettere una sanzione alternativa alla demolizione, considerato che la demolizione dell'opera comporterebbe anche quella della parte conforme, il TAR è stato chiaro e ha seguito una giurisprudenza pacifica sull'argomento. L’art. 34, comma 2 del Testo Unico Edilizia prevede:

Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Questa possibilità, però, è prevista solo per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e non è applicabile alle opere realizzate senza titolo per ampliare un manufatto preesistente. La possibilità, inoltre, di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall'Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all'ordine di demolizione. Confermato, dunque, l'operato dell'amministrazione e rigettata la sentenza.