Abusi edilizi: differenza tra interventi eseguiti in parziale o in totale difformità

L'accertamento di un intervento eseguito in parziale difformità piuttosto che in totale difformità genera delle conseguenze ben diverse dal punto di vista delle sanzioni, e lo spartiacque è determinato dalla cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso, con la quale si sostituisce l'ordine di demolizione in caso di possibile pregiudizio alla parte conforme.

Interventi eseguiti in parziale o totale difformità: la sentenza del Consiglio di Stato

Attenzione però: se la strada per la sanzione pecuniaria passa attraverso l'applicazione dell'art. 34 del D.P.R. n. 380/2001, i proprietari o responsabili degli abusi edilizi devono avere sempre presente che con questo istituto non si sana la parte abusiva che resta tale. 

La differenza tra interventi eseguiti in parziale o in totale difformità dal permesso di costruire è proprio il tema della sentenza del Consiglio di Stato n. 5541/2022, inerente l'ampliamento eseguito su un edificio ricadente in zona con destinazione agricola, sanato con due pratiche distinte ai sensi della legge n. 47/1985 (cd. "Primo Condono Edilizio") e della legge n. 724/1994 (cd. "Secondo Condono Edilizio")

Successivamente l'amministrazione ha rilasciato un ulteriore permesso appunto per l’ampliamento del seminterrato, l’innalzamento di un muro di recinzione e la realizzazione di due locali tecnici con struttura leggera. Questo permesso è stato impugnato dai vicini e il ricorso è stato parzialmente accolto, in riferimento all’ampliamento del seminterrato, in quanto intervento di nuova costruzione che non poteva realizzarsi in zona agricola, e quindi non conforme come richiesto dall’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Seguendo quanto disposto dal Giudice di primo grado, il Comune ha ordinato la demolizione del seminterrato. Il proprietario ha quindi fatto presente che era impossibile ottemperare alla misura demolitoria senza arrecare pregiudizio per le porzioni di fabbricato legittimamente assentite e ha presentato istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 (interventi eseguiti in parziale difformità), con la possibilità di pagare una sanzione pecuniaria piuttosto che procedere con quella demolitoria.

Anche questo permesso è stato impugnato e il TAR lo ha di fatto annullato, assentendo che gli interventi andavano inquadrati in quelli previsti dall'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 "Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali») e non in quella di cui all’art. 34 del medesimo decreto («interventi eseguiti in parziale difformità del permesso di costruire»).

Differenza tra interventi in parziale o in totale difformità: il Testo Unico Edilizia

Ricordiamo preliminarmente quanto disposto dal D.P.R. n. 380/2001:

• Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile (art. 31, comma 1); il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto (comma 2);
• gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso. (art. 34, comma 1); quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale (comma 2).

Mentre nel caso di interventi eseguiti in totale difformità non è prevista altra sanzione se non la demolizione, nel caso di interventi in parziale difformità, è possibile procedere ocn la sanzione pecuniaria se la demolizione può arrecare danno alla parte conforme.

La fiscalizzazione dell'abuso

Ritornando al caso in esame, Palazzo Spada ha specificato che l’ampliamento del seminterrato si inseriva in un più ampio intervento, oggetto di un titolo abilitativo rilasciato per l’esecuzione di una pluralità di opere, annullato solo in parte. Questo significa che l’ampliamento non poteva essere ricondotto alla figura dell’intervento eseguito in difetto o totale difformità dal titolo integrando, invece, una mera difformità dallo stesso valutabile ai fini dell’applicabilità dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 che, in presenza di una «parziale difformità dal permesso di costruire» inibisce l’adozione della misura demolitoria «quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità».

Sul punto, il Consiglio ha ricordato che «spetta all'amministrazione accertare la totale o parziale difformità delle opere realizzate rispetto a quelle legittimamene assentite, sicché non può affermarsi che la demolizione debba essere sempre ordinata in parte qua, ossia in relazione alle opere eccedenti rispetto a quanto legittimamente assentito».

Ed effettivamente l’amministrazione ha fatto questa valutazione, recependo i contenuti della relazione tecnica allegata all’istanza di sanatoria, a seguito della quale aveva rilasciato il permesso di costruire con applicazione dell’art. 34 del Testo Unico Edilizia. Il quale però, ricordiamolo, presenta un paradosso: la sanzione viene irrogata ma non sana la parte abusiva che resta tale.

Di conseguenza, l'appello è stato accolto: l’intervento eseguito dall’appellante si presenta solo come parzialmente difforme dal titolo rilasciato e data l’accertata impossibilità di demolire la parte difforme senza pregiudizio della parte legittima del fabbricato, ricorrano i presupposti per l’applicazione dell’art. 34 del d.P.R. n.380/2001 e non dell’art. 31.

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