Abusi edilizi e frazionamento artificioso: illegale presentare più istanze di condono

Abusi edilizi e limiti volumetrie: non è possibile effettuare un frazionamento artificioso per presentare più istanze di condono su uno stesso edificio.

Frazionamento artificioso e abusi edilizi: una o più istanze di condono?

Si tratta di un’interessante aspetto in tema di condono edilizio, affrontato con la sentenza n. 807/2022 dalla Corte di Cassazione, 3 Sez. Penale, sul ricorso presentato contro l’ordine di demolizione imposto dal giudice dell’esecuzione in relazione a un edificio suddiviso in 6 unità immobiliari costruite dalla stessa persona.

L’immobile era stato realizzato abusivamente, e su di esso erano state presentate 6 diverse istanze di condono, una per ogni unità in cui era frazionato.

Condono edilizio e frazionamento artificioso: la sentenza della Cassazione

Sul merito, la Cassazione ha ricordato che le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Primo Condono Edilizio) si applicano a:

•  opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria;
• opere abusive che, indipendentemente dalla volumetria iniziale, non abbiano comportato un ampliamento superiore a 750 metri cubi;
• opere abusive realizzate entro il 31 dicembre 1993, relativamente a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Secondo una consolidata giurisprudenza, non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, perché è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, così da costituire una costruzione unica.

Nuove costruzioni: va rispettato il limite di 750 mc

Ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va infatti considerato quale complesso unitario qualora faccia capo, come in questo caso, ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono. Ciò significa che il limite di 750 mc. previsto dalla legge per le nuove costruzioni non può essere eluso attraverso la ripartizione delle stesse in tante autonome unità e che eventuali singole istanze vanno invece riferite ad un'unica concessione in sanatoria.

Gli ermellini hanno anche ricordato quanto statuito dal Consiglio di Stato: l'art. 39 della legge n. 724/1994 (Secondo Condono Edilizio), laddove ha previsto che il limite di 750 mc. di volumetria condonabile debba essere computato per le nuove costruzioni «per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria», va interpretato nel senso che nei casi in cui “all'interno di un unico compendio immobiliare sia possibile individuare abusi ontologicamente diversi è possibile per essi presentare distinte richieste di condono (ciascuna delle quali soggiace al ridetto limite volumetrico), mentre in tutti gli altri casi resta fermo che dovranno essere le plurime istanze, sommare assieme, a non eccedere la volumetria di 750 mc”.

Quindi le ripartizioni di un’unica unità immobiliare sono accettabili solo qualora presentino caratteristiche particolari tali da giustificare una valutazione autonoma in sede di condono. Si tratta di una possibilità derogatoria e, come tale, diretta a interpretazione.

In questo caso, l’edificio è unitario, così come unitaria l'originaria proprietà degli immobili: trattandosi di un blocco unico di più edifici, ne consegue che va considerata la volumetria complessiva del blocco degli immobili e non la volumetria dei singoli appartamenti. Di conseguenza, va considerato un solo soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono e unica deve essere la concessione in sanatoria.

La presentazione delle 6 istanze di condono è dunque illegittima; per altro solo dall'analisi delle domande di condono emerge che la volumetria della nuova costruzione è superiore ai 750 metri cubi, dimostrando che poi è stato effettuato un frazionamento artificioso per eludere il limite.

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando l’ordine di demolizione.