Abusi edilizi e ordine di demolizione: la Cassazione ribadisce alcuni principi fondamentali

È breve ma estremamente pregnante, la sentenza n. 41180/2021 con cui la Corte di Cassazione ha rinviato a un nuovo giudice dell’esecuzione la valutazione sul possibile annullamento di un ordine di demolizione. Il rinvio si è reso necessario a fronte di una mancata certezza assoluta sui manufatti da demolire, e la decisione degli ermellini è stata l'occasione per ricordare alcuni consolidati principi in materia di abusi edilizi. Vediamo quali.

Abusi edilizi successivi all'ordine di demolizione

La demolizione ordinata dal giudice non riguarda soltanto l'immobile oggetto del procedimento che ha dato vita al titolo esecutivo, ma anche ogni altro intervento eseguito successivamente che, per la sua accessorietà all'opera abusiva, renda ineseguibile l'ordine stesso. Non si può consentire che un qualunque intervento additivo, abusivamente realizzato, possa in qualche modo ostacolare l'integrale attuazione dell'ordine giudiziale di demolizione dell'opera cui accede e, quindi, impedire la completa restitutio in integrum dello stato dei luoghi disposta dal giudice con sentenza definitiva, poiché, se così non fosse, si finirebbe per incentivare le più diverse forme di abusivismo, funzionali ad impedire o a ritardare a tempo indefinito la demolizione di opere in precedenza illegalmente realizzate.

Revoca dell’ordine di demolizione: i presupposti

L'ordine di demolizione impartito dal giudice con la sentenza di condanna è suscettibile di revoca quando risulti assolutamente incompatibile con atti amministrativi della competente autorità, che abbiano conferito all'immobile una diversa destinazione o ne abbiano sanato l'abusività, fermo restando il potere-dovere del giudice dell'esecuzione di verificare la legittimità dell'atto concessorio sotto il duplice profilo della sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio.

In particolare vanno verificati:

• la disciplina normativa applicabile;
• la legittimazione di colui che abbia ottenuto il titolo in sanatoria;
• la tempestività della domanda;
• il rispetto dei requisiti strutturali e temporali per la sanabilità dell'opera;
• se l'immobile edificato ricade in zona vincolata, il tipo di vincolo esistente e la sussistenza dei requisiti volumetrici o di destinazione assentibili. Si tratta di principio estensibile anche ai casi di sopravvenuto permesso in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.

Per entrambi i casi, la "sanatoria" per essere considerata legittima (così da escludere l'abusività di opere ulteriori realizzate dopo la stessa) deve avere riguardato l'intero immobile, costituendo altro principio generale quello per cui la sanatoria (condono o permesso di costruire ex art. 36 cit.) deve riguardare l'intero complesso degli interventi abusivi realizzati, non potendosi essa configurare rispetto a "parte" degli interventi o in casi di "previa" demolizione di "parte" dell'abuso.

Sul punto, la stessa Cassazione ha ribadito che il condono è illegittimo, e non determina l'estinzione del reato edilizio di cui all'art. 44, lett. b) del Testo Unico Edilizia il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all'esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell'alveo di conformità agli strumenti urbanistici, in quanto detta subordinazione contrasta ontologicamente con la "ratio" della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica.

CILA e opere abusive

In tema di reati edilizi, il regime della comunicazione di inizio lavori asseverata (c.i.l.a.) non è applicabile alle opere da eseguirsi su manufatti il cui originario carattere abusivo sia stato accertato con sentenza definitiva e che non risultino essere stati oggetto di condono edilizio o di accertamento di conformità, poiché gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dal manufatto principale, al quale ineriscono strutturalmente.

Gli ermellini hanno anche sottolineato che non possono ritenersi lecite, ancorché non richiedenti astrattamente autorizzazione o fornite di un formale titolo autorizzatorio, le opere che, seppur autonomamente e astrattamente qualificabili come interventi privi di rilevanza penale, siano realizzate in prosecuzione di precedenti illeciti edilizi mai previamente sanati o condonati.

Qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consistente in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente.

Infine, la Corte ha ribadito che in caso di ordine di demolizione di opere abusive la cui abusività sia stata ricostruita in maniera unitaria, eventuali interventi sulle stesse o anche solo riguardanti parte delle stesse, sono anche essi abusivi in assenza di previa sanatoria o condono che riguardino l'integralità dell'opera.