Annullamento in autotutela del titolo edilizio e acquirente in buona fede

Una istanza di permesso di costruire contiene, in genere, una parte descrittiva delle opere da realizzare, la cosiddetta relazione tecnica, e una parte grafica, contenente i grafici, le planimetrie etc… tutta la documentazione trasmessa al Comune, sia tecnica che grafica, non deve contenere false rappresentazioni, o dichiarazioni, tali da indurlo in errore.

Annullamento in autotutela del titolo edilizio: interviene il TAR

Una recente sentenza del Tar Catania (488/2024) ha chiarito i presupposti per l’esercizio del potere di annullamento in autotutela di un titolo edilizio, conseguito in forza di una errata rappresentazione della realtà, nell’ipotesi in cui l’odierno proprietario non sia il soggetto che ha trasmesso l’istanza di permesso di costruire (P.d.C.) al Comune.

Nella sentenza in commento è stata evidenziata la differenza tra il caso in cui il titolo edilizio sia stato conseguito in funzione di una mera “falsa rappresentazione dei fatti” e l'ipotesi in cui il rilascio del provvedimento sia fondato (anche) su “dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell'atto di notorietà false o mendaci”.

Infatti, “qualora, in spregio alla peculiare efficacia probatoria che è riconosciuta dall'ordinamento alle dichiarazioni e all’atto di notorietà, esse siano false o mendaci, al fine di superarne tale efficacia è imprescindibile l'accertamento in sede penale; diversamente la mera falsa rappresentazione, che può limitarsi anche al solo silenzio su circostanze rilevanti o al riferimento solo parziale delle medesime, si impone nella sua oggettività e non richiede alcun accertamento processuale penale” (cfr., ex plurimis, T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 22 agosto 2023, n. 4826; T.A.R. Lazio, Roma, sez. III ter, 23 dicembre 2022, n. 17518; T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 21 luglio 2021, n. 1802; T.A.R. Puglia, Lecce, sez. I, 2 novembre 2021, n. 1583).

Falsa rappresentazione dei fatti

Nella fattispecie in esame, il Comune aveva contestato la “falsa rappresentazione dei fatti mediante tecniche di fotoritocco digitale” e, conseguentemente, aveva disposto l’annullamento in autotutela del titolo edilizio.

Sul punto, la giurisprudenza amministrativa ha affermato che: “l'interesse pubblico all'eliminazione, ai sensi dell'art. 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, di un titolo abilitativo illegittimo è in re ipsa a fronte di falsa, infedele, erronea o inesatta rappresentazione, dolosa o colposa, della realtà risultata rilevante o decisiva ai fini del provvedimento ampliativo” (arg. ex T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 5 settembre 2023, n. 4975; T.A.R. Emilia Romagna, Bologna, sez. II, 18 maggio 2023, n. 315; T.A.R. Liguria, sez. II, 9 dicembre 2022, n. 1059; T.A.R. Veneto, sez. II, 8 aprile 2022, n. 544).

In conclusione, laddove il titolo abilitativo sia stato ottenuto in base ad una falsa o comunque erronea rappresentazione della realtà è consentito all'amministrazione di esercitare il proprio potere di autotutela, ritirando l'atto stesso, senza necessità di esternare alcuna particolare ragione di pubblico interesse, che, in tale ipotesi, deve ritenersi sussistente in re ipsa.

Ed ancora, è stato rilevato che in materia di annullamento d'ufficio dei titoli edilizi, nei casi in cui l'operato dell'Amministrazione sia stato fuorviato dall'erronea o falsa rappresentazione dei luoghi, non occorre una specifica ed espressa motivazione sull'interesse pubblico, che va individuato nell'interesse della collettività al rispetto della disciplina urbanistica (cfr. T.A.R. Veneto, sez. II, 2 novembre 2022, n. 1692; T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. I, 16 gennaio 2020, n. 132).

Il trasferimento del permesso di costruire

Occorre chiedersi se in caso di trasferimento del permesso di costruire gli eventuali “errori”, riscontrati all’interno della pratica edilizia, possano essere eccepiti anche nei confronti del nuovo proprietario del tutto estraneo alle contestazioni.

Secondo il Tar Catania, che richiama una pronuncia del Consiglio di Stato, nel caso in cui la domanda di rilascio del permesso di costruire sia stata presentata da parte del precedente proprietario dell'area, l’affidamento legittimo dell'acquirente deve ritenersi escluso tutte le volte in cui il medesimo abbia comunque avuto contezza dell’errore o comunque quando, utilizzando la ordinaria diligenza allo stesso richiesta in quanto soggetto che intendeva ottenere il titolo edilizio, avrebbe potuto accorgersi del suddetto errore (cfr. Tar Catania sent. 488/2024 che richiama Cons. Stato, sez. II, 21 ottobre 2019, n. 7094).

In altre parole, la “leggerezza” dell’acquirente non responsabile delle falsità, che avrebbe potuto accorgersi dell’errore contenuto all’interno del P.d.C. presentato dall’allora proprietario, consente al Comune di annullare in autotutela il titolo edilizio conseguito in forza di una falsa rappresentazione della realtà o dello stato dei luoghi indicati nei grafici progettuali.