CILA-Superbonus (CILAS): natura, efficacia e fine lavori

L'attività tecnica dei professionisti impegnati nei cantieri di edilizia privata è sempre molto complessa. Architetti, geometri e ingegneri (in rigoroso ordine alfabetico per non scontentare nessuno) sono sempre meno progettisti e più confessori, psicologi e fiscalisti. Soprattutto in questi anni di progettazione assistita dai bonus fiscali, il loro lavoro è notevolmente cambiato trasformandosi in quello che si può definire "tecnico fiscalista".

La progettazione con i bonus edilizi

La normale attività edilizia prevede diversi regimi amministrativi contemplati all'interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia):

• l'edilizia libera (art. 6);
• l'edilizia "quasi" libera perché necessita di comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato (art. 6-bis);
• l'edilizia subordinata all'ottenimento di un permesso di costruire rilasciato dalla P.A. (art. 10);
• l'edilizia subordinata a presentazione della SCIA (che consente di intervenire subito) (art. 22);
• l'edilizia subordinata a presentazione della SCIA alternativa al permesso di costruire (che consente di iniziare i lavori solo dopo 30 giorni dalla sua presentazione) (art. 23).

Un ginepraio di regole e adempimenti a cui occorre aggiungere la definizione dell'intervento, non sempre facile da comprendere per un tecnico, figuriamoci per un committente che non ha conoscenze normative.

Alla normale attività di progettazione e redazione delle pratiche edilizie, da qualche anno occorre affiancare una approfondita conoscenza delle normative fiscali che incentivano gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e recupero del patrimonio esistente. Solo dalla analisi delle necessità del committente, del budget a disposizione, dello stato di partenza dell'immobile e dei bonus utilizzabili, è possibile passare alla vera e propria attività di progettazione.

La natura della CILAS

Dall'1 luglio 2020 è attiva in Italia, con tanta fatica e confusione, la detrazione fiscale del 110% (il superbonus) prevista dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Una detrazione che terminerà la sua corsa il 31 dicembre 2023 (a meno di sorprese dell'ultima ora) e che dall'1 giugno 2021 ha previsto un nuovo adempimento su cui, a distanza di oltre 2 anni si discute ancora (a dimostrazione della pessima formulazione normativa).

Sto parlando della CILA-Superbonus anche conosciuta come CILAS. Una speciale comunicazione di inizio lavori asseverata per i cantieri di superbonus che non prevedono la demolizione e ricostruzione dell'edificio. Un adempimento burocratico necessario per accedere al superbonus che negli anni è servito anche per bloccare l'aliquota al 110% (Decreto Aiuti-quater) e l'utilizzo del meccanismo delle opzioni alternative (Decreto Cessioni).

La CILAS è stata inserita all'interno dell'art. 119 del Decreto Rilancio con il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108. Il comma che descrive questa comunicazione è il 13-ter a cui occorre affiancare i successivi commi 13-quater e 13-quinquies (che vi invito a leggere).

Una prima considerazione è d'obbligo. Il comma 13-ter non ha mai previsto una deroga alle procedure edilizie previste dal d.P.R. n. 380/2001 ma solo una deroga all'art. 49 dello stesso T.U. Edilizia (che vieta l'utilizzo di detrazioni in assenza dello stato legittimo dell'immobile). Ciò significa che la CILAS, in realtà, non può essere considerata una pratica "edilizia" ma al più "amministrativa", necessaria appunto per accedere alla detrazione fiscale.

All'interno della CILAS non va attestato lo stato legittimo dell'immobile (lo prevede lo stesso comma 13-ter) ma non si esclude l'applicazione dell'ordinario regime edilizio. Ciò significa che se quell'intervento richiede la CILA o la SCIA, queste pratiche vanno comunque affiancate alla CILAS (ammetto che questa è sempre stata una mia intepretazione che non ha mai messo tutti d'accordo).

La principale conseguenza è che anche se una eventuale difformità non blocca il superbonus, la stessa difformità non consente la presentazione della pratica edilizia ordinaria considerato che nella maggior parte delle Regioni italiane la verifica di conformità urbanistica-edilizia è sempre prevista in ogni modulistica.

La seconda conseguenza, ben più grave, è che l'avvio di un intervento di superbonus su un immobile privo dello stato legittimo corrisponde ad una ripresa dell'attività edilizia "criminosa" come ammesso dalla Corte di Cassazione stessa in diverse sentenze che hanno definito "criminosa" un'attività di manutenzione ordinaria su un immobile con abusi edilizi.

L'efficacia della CILAS

Come anticipato, nella lettura del quadro normativo vanno considerati i commi 13-quater e 13-quinquies che prevedono:

• la facoltà per la P.A. di valutare la legittimità dell'immobile oggetto di intervento (e non potrebbe essere altrimenti);
• la necessità di inserire all'interno della CILAS tutte le opere di edilizia libera (appesantimento su cui non si rileva l'utilità) e di descrivere "solo" l'intervento di superbonus (nel quadro riepilogativo della documentazione da allegare al modello di CILAS nazionale, nella voce "elaborato progettuale" è riportata la nota: "L'elaborato progettuale consiste nella mera descrizione, in forma sintetica, dell'intervento da realizzare. Se necessario per una più chiara e compiuta descrizione, il progettista potrà allegare elaborati grafici illustrativi. Resta fermo che per gli interventi di edilizia libera di cui all'art. 6 del DPR 6 giugno 2001, n. 380, e correlate norme statali e regionali, è sufficiente una sintetica descrizione dell'intervento, che può essere inserita direttamente nel presente modello");
• la possibilità di comunicare eventuali varianti in corso d'opera solo a fine lavori come integrazione della CILAS (novità rispetto alla CILA ordinaria che legittima solo i lavori previsti e che non prevede alcuna possibilità di variante)
• la non necessità di aggiornare la SCA (segnalazione certificata di agibilità), anche se qui occorre fare sempre molta attenzione alla contemporanea presenza di interventi che la richiedono (cosa che accade praticamente sempre e che per questo dovrebbe indurre alla presentazione finale della agibilità).

Ciò premesso, la CILAS è una pratica amministrativa che serve per gli interventi di Superbonus senza demo-ricostruzione. Ciò significa che fuori il perimetro di applicazione di questa detrazione non ha alcuna efficacia.

Facendo un esempio pratico, se al 30 settembre 2022 non si è riusciti a completare il 30% dell'intervento complessivo previsto dall'art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio per le unifamiliari, il superbonus è terminato il 30 giugno 2022. Chi avesse presentato una CILAS dopo il 30 giugno 2022 ma non fosse riuscito a completare questo 30%, avrà presentato una pratica assolutamente inutile da tutti i punti di vista.

Il fine lavori per la CILAS

L'ultima parte di questo approfondimento è riservato al fine lavori. Sono in molti a chiedersi: serve un fine lavori per gli interventi di superbonus?

La risposta è assolutamente affermativa ma non dal punto di vista prettamente normativo. La CILAS, come la CILA ordinaria, non prevede un tempo massimo per la realizzazione dell'intervento.

Da considerare, però, due aspetti che ritengo fondamentali:

1. per la presentazione della SCA (agibilità) è sempre necessario comunicare il fine lavori;
2. il fine lavori è un documento che non attesta solo la fine del cantiere ma che serve per esonerare il tecnico da qualsiasi responsabilità per "situazioni" che possono avvenire dopo.

Tra le altre cose, ricordo che l'art. 13-bis.1 del Decreto Rilancio dispone:

Il tecnico abilitato che, nelle asseverazioni di cui al comma 13 e all'articolo 121, comma 1-ter, lettera b), espone informazioni false o omette di riferire informazioni rilevanti sui requisiti tecnici del progetto di intervento o sulla effettiva realizzazione dello stesso ovvero attesta falsamente la congruità delle spese è punito con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da 50.000 euro a 100.000 euro. Se il fatto è commesso al fine di conseguire un ingiusto profitto per sé o per altri la pena è aumentata.

Ai sensi di questa disposizione, ha senso interrogarsi sulla necessità o meno di comunicare ufficialmente il fine lavori? Secondo me no.