Condono edilizio, chiarimenti dalla Regione Siciliana

Con la circolare n. 4 del 28 giugno 2022, il Dipartimento Urbanistica della Regione Siciliana ha fornito alcuni importanti chiarimenti sulle modifiche apportate, con la Legge Regionale n. 2/2022, all’art. 28 "Perizia giurata per le procedure di condono edilizio" e all’art. 5 "Recepimento con modifiche dell’articolo 10 "Interventi subordinati a permesso di costruire”, della Legge Regionale n. 16/2016 recante "Recepimento del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Modifiche alle procedure di condono, la circolare della Regione Siciliana

Nella comunicazione si premette che con la legge regionale n. 16/2016 è stato recepito nell’ordinamento siciliano il Testo Unico Edilizia. La legge regionale è stata recentemente modificata appunto per effetto della L.R. del 18 marzo 2022, n. 2. In particolare l'art. 7 ha modificato il comma 3 dell'art. 28 della L.R. n. 16/2016, rubricato "Perizia Giurata per le procedure di condono edilizio".

Esso, nel testo attualmente vigente, stabilisce che "trascorso il termine di 90 giorni dalla data di deposito della perizia che asseveri la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge, senza che sia stato emesso provvedimento con il quale viene assentito o negata il condono, si applica quanto previsto dall'articolo 20 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modificazioni. La presente disposizione non si applica agli abusi su immobili vincolati".

Rispetto alla precedente formulazione della norma, secondo cui al trascorrere del termine dei 90 giorni dal deposito della perizia senza che fosse intervenuto un provvedimento che accogliesse o negasse il condono, essa acquisiva l'efficacia di titolo abilitativo, adesso, trascorso il suddetto termine di 90 gg troveranno applicazione le disposizioni sul "silenzio assenso" contenute all'art. 20 della L. n. 241/1990.

Esso al comma 2-bis stabilisce che nei casi in cui il silenzio equivale a provvedimento di accoglimento, "l'amministrazione è tenuta, su richiesta del privato, a rilasciare, in via telematica, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e pertanto dell'intervenuto accoglimento della domanda ai sensi del presente articolo. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l'attestazione è sostituita da una dichiarazione del privato ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Rep1,1bblica 28 dicembre 2000, n. 445".

Pertanto, dal combinato delle disposizioni contenute all'art. 28 della L.R. n. 16/2016 e all'art. 20 della L. n. 241/1990 discende che:

• trascorso il termine di 90 giorni dalla data di deposito della perizia senza che sia intervenuto un provvedimento espresso (di accoglimento o di rigetto), il silenzio dell'amministrazione competente equivarrà a provvedimento di accoglimento della domanda di condono;
• a partire da tale momento, su richiesta del privato, l'amministrazione avrà il dovere di rilasciare in via telematica, un'attestazione sul decorso dei termini del procedimento e pertanto dell'intervenuto accoglimento della domanda di condono.
• trascorsi 10 giorni dalla richiesta dell'attestazione senza che questa sia stata rilasciata dalla P.A. il privato potrà autocertificare da sé l'avvenuta formazione tacita del titolo abilitativo del condono.

In altri termini per effetto di quanto previsto all'art 28, comma 3 della L.R. n. 16/2016 il titolo abilitativo tacito del condono edilizio spendibile nel mercato sarà costituito:

1. dall'attestazione della P.A. rilasciata al privato su richiesta dello stesso di accoglimento della domanda di condono oppure nel caso di inerzia dell'amministrazione sulla detta istanza di attestazione (decorsi 10 gg);
2. dalla dichiarazione resa dal privato ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Provvedimenti avviati prima della modifica normativa

Per quanto riguarda i provvedimenti amministrativi avviati sotto la previgente disciplina contenuta all'art. 28, comma 3 della L.R. n. 16/2016, va applicato il principio del tempus regit actum che regola anche il procedimento amministrativo. Esso impone che l'attività procedimentale debba essere regolata dalla normativa sussistente al momento dell'esercizio del potere amministrativo, e dunque che - ai fini decisori - debba aversi riguardo allo stato di fatto e di diritto esistente al momento in cui viene emanato il provvedimento amministrativo definitivo, idoneo ad incidere sulle posizioni soggettive dei destinatari.

Ai fini dell'individuazione della disciplina applicabile, dunque, non rileva la data in cui il procedimento abbia avuto avvio, bensì il momento in cui l'amministrazione provvede. Da ciò discende l'obbligo, per l'amministrazione, di operare nel rispetto dello ius superveniens intervenuto nelle more del procedimento amministrativo.

Per quanto concerne, invece, i procedimenti amministrativi complessi e quelli paralleli caratterizzati da sequenze subprocedimentali autonome, ciascun atto subprocedimentale sarà soggetto alla disciplina vigente al momento della sua singola adozione, in quanto dotato di autonomia funzionale.

Applicando questi principi ai procedimenti amministrativi avviati sulle pratiche di condono edilizio durante la vigenza dell'art. 28, comma 3 della L.R. n. 16/2016, nella versione di cui all'art. 22 comma 1 della L.R. n. 23/2021, si ha che:

• a) per i procedimenti di definizione delle pratiche di condono edilizio, avviati e definiti ante modifica ex legge regionale n. 2/2022, il titolo abilitativo in sanatoria sarà costituito dalla perizia giurata depositata, ai sensi e per effetti del medesimo articolo art. 28, la quale, caso per caso, legittimamente potrebbe risultare preceduta dalle "comunicazioni asseverate (CILA tardive) e segnalazioni certificate di inizio attività (Scia in sanatoria) per la realizzazione di opere minori realizzate all'interno degli immobili oggetto di condono edilizio non definiti, utili per la definizione del condono". In tale ultima ipotesi, infatti, la perizia giurata che abbia dato atto della presentazione di tali titoli abilitativi per gli abusi minori, costituirà titolo edilizio abilitativo a definizione del condono.
• b) per i procedimenti di definizione delle pratiche di condono edilizio, avviati ma non definiti ante modifica ex legge regionale n. 2/2022, occorre porre la seguente distinzione:
  • al decorrere del termine dei novanta giorni dalla data di deposito della perizia giurata si applicherà il meccanismo previsto e disciplinato dall'art. 20 della L. n. 241/1990 con la conseguenza che il titolo abilitativo tacito del condono sarà costituito:
    • a) dall'attestazione della P.A. rilasciata al privato su richiesta dello stesso oppure nel caso di inerzia dell'amministrazione sulla detta istanza di attestazione (decorsi 10 gg)
    • b) dalla dichiarazione resa dal privato ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
  • Nel caso in cui la perizia giurata, presentata sotto la vigenza dell'art. 28 comma 3 della L.R. n. 16/2016, ante modifica ex lege regionale n. 2/2022, sia stata preceduta dalle "comunicazioni asseverate (CILA tardive) e segnalazioni certificate di inizio attività (Scia in sanatoria) per la realizzazione di opere minori realizzate all'interno degli immobili oggetto di condono edilizio non definiti, utili per la definizione del condono" e l'amministrazione sia espressa con un provvedimento favorevole, oppure non si sia pronunciata entro trenta giorni, determinando la formazione del silenzio assenso, prima della successiva modifica del testo di cui all'art. 28 , detti titoli abilitativi, avendo definito il relativo autonomo subprocedimento amministrativo di sanatoria, conserveranno la loro piena validità ai fini della definizione della pratica del condono anche se in applicazione del meccanismo previsto e disciplinato dall'art. 20 della L. n. 241/1990.
    In questo caso il provvedimento tacito di sanatoria conseguito in applicazione del combinato disposto tra l'art. 28 della L.R. n. 16/2016 (come novellato per effetto della LR n.2/2022) e l'art. 20 della L. n. 241/1990, terrà conto dell'intervenuta sanatoria delle opere minori realizzate all'interno degli immobili oggetto di condono edilizio.
• c) Nel caso, invece, in cui le "comunicazioni asseverate (CILA tardive) e segnalazioni certificate di inizio attività (Scia in sanatoria) per la realizzazione di opere minori realizzate all'interno degli immobili oggetto di condono edilizio non definiti, utili per la definizione del condono" non abbiano stabilizzato i loro effetti prima dell'entrata in vigore della nuova formulazione dell'art. 28, comma 3 della L.R. n. 16/2016, per effetto della L.R. n. 2/2022, allora la definizione del procedimento di condono sarà disciplinata in toto dall'art. 28 della L.R. n. 16/2016 e di tali titoli abilitativi (CILA tardiva e Scia in Sanatoria) la p.a. in applicazione del principio del tempus regit actum non potrà più tenere conto ai fini della definizione del condono edilizio.

Proprio per effetto del testo attualmente vigente dell'art. 28, comma 3 della L.R. n. 16/2016, non è più prevista la possibilità di sanare a mezzo CILA tardiva e Scia in sanatoria le opere minori realizzate all'interno degli immobili oggetto di condono edilizio che non siano stati previamente definiti con un provvedimento espresso o tacito di accoglimento dell'istanza di condono.

In questo caso, la possibilità di sanare a mezzo CILA tardiva e Scia gli eventuali abusi commessi, sarà subordinata alla verifica, da parte degli uffici competenti, della previa intervenuta formazione del titolo del condono per silentium al ricorrere di tutti i presupposti e requisiti previsti e normati dall'art. 35 comma 12 e 13 della L. n. 47 /1985 come recepito in Sicilia per effetto dell'art. 26 della L.R. n. 37 /1985.

Nel caso in cui l'immobile oggetto del condono in itinere sia stato oggetto di interventi edilizi, il tecnico incaricato della perizia giurata avrà cura di verificare e attestare se si tratti di opere di completamento dell'immobile abusivo secondo quanto previsto dall'art. 35, comma 8 della Legge n. 47/85, come recepito dal citato art.26 della L.R. n. 37/1985.

Procedure di condono su immobili vincolati

Infine, il Dipartimento segnala che, per quanto attiene l'ultimo inciso dell'art. 28 della L.R. n. 16/2016 secondo cui la disposizione “non si applica agli abusi su immobili vincolati", l'art. 20 della Legge n.241/1990, al comma 4, stabilisce che le disposizioni previste in materia di silenzio-assenso "non si applicano agli atti e procedimenti riguardanti il patrimonio culturale e paesaggistico, l'ambiente, la tutela dal rischio idrogeologico, la difesa nazionale, la pubblica sicurezza( ..... )" ove non acquisito il nulla osta della competente Soprintendenza.

Ciò significa che le pratiche di condono aventi ad oggetto gli edifici situati in aree tutelate ai sensi dell'art.142 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, privi di riconosciuto valore storico, artistico o architettonico intrinseco, possono essere definite in applicazione delle disposizioni contenute all'art. 28 della L.R. n. 16/2016, purché siano stati previamente ottenuti e con provvedimento espresso i relativi N.O. da parte delle Autorità preposte alla tutela del vincolo di cui la perizia giurata dovrà dare atto.

Recupero volumetrico ai fini abitativi: efficacia retroattiva della norma

Infine, la DRU segnala che con il parere n. 9988 del 12 maggio 2022, l'Ufficio Legislativo e Legale della Presidenza della Regione Sicilia ha chiarito la portata applicativa dell'art. 5 comma 1 lett. d) della L.R. n. 16/2016, come modificato dalla legge regionale 18 marzo 2022, n. 2, in tema di recupero volumetrico ai fini abitativi dei sottotetti, delle pertinenze, dei locali accessori, riconoscendo all'art.2 della legge regionale n.2/2022, una efficacia retroattiva "per legge", ovvero fin dall'entrata in vigore della legge regionale n.16/2016 (come disposto originariamente) e come suggerito in sede di controllo dal competente Ministero della Cultura, purché ancora pendenti ovvero non esauriti con provvedimenti definitivi.

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