Demolizione opere abusive e Condono edilizio: interviene il Consiglio di Stato

Nel caso di interventi eseguiti in assenza del titolo abilitativo necessario, la normativa edilizia prevede la loro rimozione o demolizione attivando un procedimento lungo e ben determinato che spesso si incrocia con le eventuali richieste di sanatoria edilizia nel frattempo presentate.

Demolizione opere abusive e Condono edilizio: nuova sentenza del Consiglio di Stato

E quando si è in presenza di un’istanza di condono edilizio presentata dopo che è stato emesso il provvedimento di demolizione, la situazione non è mai semplice. Come nel caso della sentenza 16 aprile 2021, n. 3124 emessa dal Consiglio di Stato in riferimento al ricorso presentato da un Comune avverso una sentenza del TAR che aveva accolto il ricorso presentato da un privato per l’annullamento dell’atto con il quale l’Amministrazione comunale aveva inteso formalizzare l’acquisizione al patrimonio comunale dell’immobile.

Il procedimento di demolizione nel Testo Unico Edilizia

Il DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede che, accertata la presenza dell’abuso, l’amministrazione comunale ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione. In tale provvedimento di demolizione, l’amministrazione deve individuare esattamente:

• le opere da demolire;
• l’area di sedime che verrà acquisita dall’amministrazione se il responsabile dell’abuso non provvede entro 90 giorni dall’ingiunzione alla demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

La norma prevede, infatti, che l'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.

L’acquisizione al patrimonio comunale dell’immobile

Nel caso di specie, il TAR aveva disposto l’annullamento degli atti impugnati, motivando che il Comune non aveva offerto alcuna prova della notifica dell’ordinanza di demolizione. Ordinanza di demolizione che, però, secondo il Comune era stata consegnata al fratello del proprietario.

In tutto questo ci sono delle istanze di condono edilizio, presentate ai sensi della Legge n. 724/1995 (secondo condono edilizio), reiteratamente rigettate dall’amministrazione.

Per comprendere al meglio i fatti, vanno messi in ordine cronologico gli eventi chiave:

• arriva prima l’ordinanza di demolizione del manufatto;
• poi arriva l’ordinanza di accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione;
• successivamente vengono presentate le istanze di condono edilizio che l’amministrazione rigetta;
• infine, l’immobile viene adibito dal Comune a edilizia residenziale pubblica.

Condono edilizio presentato successivamente all’ordine di demolizione

Al di là della questione relativa alla notificazione dell’ordine di demolizione, secondo il Consiglio di Stato è dirimente osservare che, secondo un indirizzo costante, la presentazione di un’istanza di condono edilizio successivamente all'emanazione delle ordinanze di demolizione e di eventuali atti repressivi consequenziali, rende inefficace tali provvedimenti e, quindi, improcedibile l’impugnazione proposta avverso gli stessi per sopravvenuto difetto di interesse alla sua decisione.

Ciò in quanto una nuova valutazione provocata dall'istanza di condono comporterà comunque la necessaria formazione di un nuovo provvedimento di accoglimento o di rigetto che varrà in ogni caso a superare il provvedimento oggetto di impugnativa, in tal modo spostandosi l'interesse del responsabile dell'abuso edilizio dall'annullamento del provvedimento già adottato all'eventuale annullamento del provvedimento di reiezione dell'istanza di sanatoria.

Soggetti che possono presentare la domanda di condono

Secondo il Comune, le istanze di condono edilizio sarebbero state presentate da soggetti privi di legittimazione in quanto non più proprietari degli immobili, avendo il Comune immesso l’immobile e l’area a patrimonio.

Tesi non confermata dal Consiglio di Stato per il quale l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere non preclude affatto la sanatoria edilizia laddove, prima della presentazione della domanda di definizione degli illeciti edilizi, non vi sia stata destinazione dell’immobile a fini pubblici.

Inoltre, ai sensi dell’art. 39, comma 19, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, “Per le opere abusive divenute sanabili in forza della presente legge, il proprietario che ha adempiuto agli oneri previsti per la sanatoria ha il diritto di ottenere l'annullamento delle acquisizioni al patrimonio comunale dell’area di sedime e delle opere sopra questa realizzate disposte in attuazione dell’art. 7, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e la cancellazione delle relative trascrizioni nel pubblico registro immobiliare dietro esibizione di certificazione comunale attestante l'avvenuta presentazione della domanda di sanatoria. Sono in ogni caso fatti salvi i diritti dei terzi e del comune nel caso in cui le opere stesse siano state destinate ad attività di pubblica utilità entro la data del 1° dicembre 1994”.

Nel caso di specie, al momento della presentazione della richiesta di condono, l’immobile – di cui non era stata ancora eseguita la trascrizione nei pubblici registri dell’immobile non era stato ancora destinato ad attività di pubblica utilità.

La presentazione dell’istanza di condono e il silenzio-assenso

Per ultimo, il Consiglio di Stato ha rilevato che con sentenza del TAR sono stati annullati i provvedimenti di diniego del condono edilizio, motivando che gli stessi erano stai emessi quando si era già formato il silenzio assenso, per effetto del decorso di 24 mesi (ai sensi dell’art. 35, della legge n. 47 del 1985 e dell’art. 39 della legge n. 724 del 1994) dal completamento della documentazione necessaria.

L’affermazione dell’Amministrazione di avere intenzione di avviare un procedimento di ritiro in autotutela del titolo edilizio così tacitamente formatosi (sul presupposto che uno degli appellati risulta attualmente detenuto per gravi reati risalenti alla domanda di condono), non esime comunque la stessa Amministrazione dalla necessità di attivare un nuovo procedimento sanzionatorio.