Demoricostruzione senza aumento carico urbanistico: il TAR sugli oneri di urbanizzazione

L’amministrazione non può richiedere gli oneri di urbanizzazione nel caso in un intervento di demolizione e ricostruzione con mantenimento dello stesso volume e sagoma esistenti, che non comportino quindi alcun aumento del carico urbanistico.

Demolizione e ricostruzione: niente oneri di urbanizzazione se non varia il volume o la destinazione

A ribadirlo è il TAR Sicilia con la sentenza del 18 marzo 2024, n. 1070, con la quale ha accolto il ricorso contro il divieto di prosecuzione dei lavori, fino al pagamento degli importi dovuti, per gli oneri di urbanizzazione, di un intervento sul quale era stata presentata una SCIA ai sensi dell’art. 22, d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), finalizzato al recupero e conservazione del patrimonio edilizio esistente con ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico mediante demolizione e ricostruzione di un immobile, con mantenimento del medesimo volume e sagoma esistenti.

Prima di adire il Tribunale, il progettista dei lavori aveva chiarito che “… trattandosi di ristrutturazione edilizia regolata dalla lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del T.U. n. 380/2001, quale risultante dalle modifiche apportate dal D.L. n. 76/2020 e dalla legge di conversione, mantenendo a seguito di demolizione e ricostruzione area di sedime, volumetria e sagoma, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica …e per l’efficientamento energetico, nessun contributo è dovuto per costi di costruzione né per oneri di urbanizzazione, essendo addirittura ridotto il carico urbanistico in virtù della previsione di n° 3 unità abitative in luogo delle 4 esistenti”.

Secondo il Comune l’esonero dal contributo era previsto solo per gli edifici “unifamiliari”, ai sensi dell'art. 17 del d.P.R. n. 380/2001 così come recepito e modificato dall'art. 8 della L.R.  n.16/2016 e insisteva nella necessità di acquisire il calcolo del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione richiamando la delibera che prevede gli oneri di urbanizzazione nei casi particolari di “trasformazione conservativa, demolizione ricostruzione, ampiamenti e sopraelevazioni di edifici”, con riduzione del 50% degli importi relativi alle opere di urbanizzazione secondaria, lasciando invariati quelli relativi alle opere di urbanizzazione primaria e l’art. 8 della l.r. 16/2016 che prevede l’esonero dal contributo di costruzione nei soli casi di “interventi di ristrutturazione di ampliamento in misura non superiore al 20% di edifici unifamiliari”. Infine, l’Amministrazione aveva comunicato il divieto di prosecuzione dell’attività edilizia “sino all’avvenuto pagamento degli importi dovuti, così come corretti d'ufficio”.

Oneri di urbanizzazione: non dovuti senza aumento del carico urbanistico

Il TAR ha dato ragione al ricorrente: l’intervento edilizio è descritto in termini ristrutturazione, previa demolizione e ristrutturazione con mantenimento dell’originaria sagoma e volumetria; risulta, inoltre dalla relazione tecnica che il progetto è “volto a ricavare tre distinti appartamenti (rispetto ai quattro oggi esistenti)”.

Il titolo edilizio è stato quindi richiesto per un intervento diverso da quelli indicati all’art. 10, comma 1° per il quale è richiesto il rilascio del permesso di costruire, non comportante alcun aumento volumetrico, senza prevedere cambio di destinazione e senza comportare un aggravio del carico urbanistico, tenuto anche conto della riduzione delle unità abitative da 4 a 3.

Spiega il giudice che, sulla base di consolidati principi elaborati dalla giurisprudenza, il fatto costitutivo dell'obbligo giuridico di corrispondere gli oneri contestati dal Comune è l'oggetto sostanziale dell'intervento, determinante per stabilire l'effettiva incidenza sul carico urbanistico.

In particolare:

• il pagamento degli oneri di urbanizzazione è connesso all'aumento del carico urbanistico determinato dal nuovo intervento, nella misura in cui da ciò deriva un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione; del resto, gli oneri di urbanizzazione si caratterizzano per avere natura compensativa rispetto alle spese di cui l'Amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio, purché vi sia una nuova destinazione, dato che non può essere chiesto due volte il pagamento per gli stessi interventi di sistemazione e adeguamento del contesto urbanistico;
• il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime secondo modalità eque per la comunità; pertanto, nel caso di ristrutturazione edilizia, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel momento in cui l'intervento va a determinare un aumento del carico urbanistico.

Nel caso in esame, il progetto non comportava la trasformazione del territorio, né l'aumento del carico urbanistico, e, pertanto, non sussiste il presupposto dell’obbligo di corresponsione degli oneri.

Né può rilevare, la circostanza richiamata dall’ente ai fini dell’inapplicabilità della deroga prevista dall’art. 17, comma 3 lett. b) del D.P.R. 380/2001 e dall’analoga norma contenuta nell’art. 8 della l.r. 16/2016, poiché, la deroga sopra citata si applica nei casi in il pagamento sarebbe astrattamente dovuto, ad esempio in caso di intervento di trasformazione che comporta aumento del carico urbanistico e per il quale è richiesto il permesso di costruire, ma il destinatario viene esonerato dall’obbligo di pagamento in presenza delle fattispecie tipizzate dal legislatore, tra cui quella dell’ampliamento in misura non superiore al 20% di edifici unifamiliari.

Qui invece il mantenimento dell’esistente e l’assenza di incremento di carico urbanistico collocano il caso al fuori delle ipotesi nelle quali il contributo è dovuto, motivo per cui il ricorso è stato accolto.